1.新成立公司的人脉关系策略
（1）企业前期小组的合理“潜伏”及搭建公关平台“雏形”
考虑因素：土地方（含中间人）、政府关键人物、平台公司负责人、规划系统负责人、片区竞争对手调研、地头蛇企业职能负责人、所在城市有口碑的分供方的合理跟踪等
2.发展中和成熟公司的公共关系策略
（1）结合企业体制和总经理个人背景，以点带面进行公关
（2）重点突破一到两个核心部门或核心人物，达到“为我所用”
（3）为项目的快速运营与当地业界的“人脉高手”的合作
（4）搭建与维护当地的核心部门与关键人脉的动态对应图
3.不同类型城市的公关策略
（1）一线城市
在一线城市开发项目难点：
1.品牌企业多，竞争大
2.政府系统职能和流程完善，监控多，打差边球的机会越来越少。
3.政府更看重的是品牌开发商对区域地价的拉升能力和社会口碑
4 政策敏感度高，反应快（如限购限贷等、竞买修建自住型商品房等）
政府公关策略：
1.总经理自身涵养的修炼（形象、气质、语言、着装）
2.真诚沟通、循环沟通
要知道“该做什么”，“该做什么”是指总经理通过提升自己的水平和形象，以社会精英的姿态，通过正常的途径与政府官员沟通来达到企业的目的。
知道“不该做什么”是指知道法律和道德底线是什么，这包括不违法，不卷入官场派系之争，不成为某个官员的个人工具。
3.总经理要善于对外“渲染”企业和产品
（如企业树立并坚持的品牌形象、已开发产品的综合品质和美誉度、为社会所做的贡献（税收、就业和土地增值）、社会捐助、职能部门的正面评价、老板的优良品质等）
4. 总经理要具有一定的政治敏感性，实时公关
（1）行政官员的同城升迁
（2）行政官员的异地调动
（3）行政官员的异地交流
5.循序渐进与陌生人的沟通
（2）二线城市的公关策略
政府公关博弈重点方面：
（1）土地价格博弈（出让金+土地整理费用+税费）
（2）推进报建节点工作，缩短要件审批时限
（3）规费的减免缓（如配套费、人防费等，尽量在土地协议阶段采用减、免、缓的方式，或以建设项目基础设施的名义返还）
（4）付款进度博弈（大学城项目土地出让合同.doc)
（5）争取政策，某税种争取按原标准执行。（如：某市2012年5月1日起，土地增值税预征率，普通标准住宅预征率由1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中，独栋别墅预征率为5%；非住宅 （商业用房）预征率确定为3.5%。）
政府公关策略
1.人脉资源的推荐
（1）跨地区的推荐
（2）同城官员的推荐
（3）行业老总的推荐
（4）口碑传播
2.人脉资源的适度培养
（1）当前形势下的人脉资源礼节性的照顾
（2）培养可为企业长期所用之人
（适用于长期深耕于本地的企业）
（3）培养与自己有裙带关系的人
（3）三线城市的公关策略
公关重点考虑方面：
1、地方政府承诺的城市规划及建设进度实施情况
2、地方政府或职能部门中哪些属于“诚信”的人
3、策划调研单位（当地市民对距离、交通、风水等传统认知观念、当地价格承受水平与付款习惯、主要购房人群结构及购房特征差异）
4、地方特殊人际关系
公关重点： 以“人”为主
三线城市总经理公关策略
（1）察言观色
（2）把公共关系发展成为私人关系
（3）“声东击西”
（4）信息不对称的巧妙利用
4.房地产公关中，“润滑剂”的合理使用技巧
1.红包（数量、频次、时机等）
2.饭局（环境、档次、规格等）
3.投其所好的“礼物”
4.适度不妥协（双簧技巧）
