城市更新项目的法律尽职调查

但城市更新项目异常繁杂：复杂的建筑物业确权，繁琐的审批程序，大量的回迁安置工作投入，这些法律风险前期的尽调工作都需要具体核查到位，稍有不慎，项目将直接面临流产或烂尾，那行之有效的尽调方式有哪些，具体核查内容是什么，怎么把握核查重点，深圳作为城市更新项目的重量级城市，为市场提供了许多实操经验。

所以，4月17日，梧桐邀请中伦（深圳）律所合伙人严俊涛律师为你分享《城市更新项目尽职调查》实务操作。

严俊涛

中伦律师事务所合伙人

曾就职金杜律师事务所

前嘉里集团香港法律部高级顾问

严俊涛律师于2002年获得中国律师资格，执业领域为房地产投融资、并购及争议解决业务。严律师的房地产法律服务几乎涵盖房地产开发项目的所有流程，已为30+城市更新项目提供专项法律服务，拥有丰富的房地产服务法律经验。

代表业绩

• 为深国投开发梅岗、格水村片区旧城改造项目提供专项法律服务

• 为深圳市福永村旧城改造项目提供专项法律服务

• 为深圳市龙华新区福城办事处冼屋老村城市更新项目提供专项法律服务

• 为惠州市仲恺高新区“三旧”改造项目提供专项法律服务

• 为华融证券投资深圳市罗湖工坊大厦旧改项目提供专项法律服务

• 参与嘉里集团及香格里拉集团在深圳、天津、南京、杭州、成都、长沙、昆明、沈阳、贵阳、南昌、秦皇岛、唐山、营口、北海、莆田、满洲里等城市的房地产前期拿地、合作开发、工程建设、销售及物业管理工作

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一、法律尽职调查工作经验分享

1. 尽调工作方式

（1） 调查：法律尽职调查清单及补充清单

（2） 核实：被尽调方提供原件核对、向政府申请调档、访谈

2. 尽调内容

（1）项目公司

（2）目标项目

3. 尽职调查要点及案例分析

（1）项目公司

工商登记状态是否存在异常？（案例1）

股权是否存在质押、代持、法院冻结等情况？（案例2）

注册资本是否按时足额缴纳？（案例3）

公司债务及担保数额、或有负债情况

公司的用工规模、福利待遇实现情况以及员工处置（案例4）

（2）目标项目

专项规划制定计划（立项）的审批

专项规划的审批情况以及相关指标（案例5）

目标项目内的不动产权属以及租赁、抵押情况

目标项目的拆迁补偿协议签约情况（案例6）

二、涉及集体土地处置尽调

1. 新政简介

2. 处置条件及程序要求

（1）合作方准入条件

（2）合作方选择新程序

（3）表决及公式程序

3. 尽调要点