文章主要介绍了广州市海珠区不同板块房产的情况，包括改善型买家在选择房源时的需求和考虑因素，如资金门槛、房产的金融属性、各板块的特点和优势等。文章还提到了不同板块的新盘情况，以及一些具体的楼盘特点。最后，文章强调了购房者在购房前应明确自身资金状况，注意选筹策略，谨慎选择购买时机。
800万到1200万的资金门槛，可以买到3房或4房、楼龄次新且学位优质的房子。改善买家除了满足居住需求，还希望保值甚至增值。购买房产时，资金的利用率和房产的金融属性是重要考虑因素。
海珠区如滨江东、赤岗北、广纸等版块都有其独特的优势和特点，如滨江东是一个宜居的版块，赤岗北的增值预期来自琶洲概念，广纸片区主打江景。不同板块的新盘情况也有所介绍。
购房者在选择房源时需要在个人喜好和市场喜好之间寻求平衡点。选择房源时还需考虑标的物的流通性和增值属性。另外，结合自身实际情况和资金状况，明确首付和月供的范围，是购房的重要前提。
800万到1200万是改善买家的资金门槛线，可以买到3房或者4房、楼龄次新且学位优质的房子。
这个总价位的客户需求，除了需要买到适合自己的房子之外，都不约而同想要做到保值甚至增值。
毕竟，脱离了刚需刚改的阶层，改善买家们多点要求也很正常。
拿了那么多钱买房子，买的不仅仅是砖头，还有资金的利用率。
什么是资金利用率？其实就是房子本身的金融属性。
随着市场慢慢回暖，优质房产的金融属性会慢慢呈现出来。
海珠的版图，四面环水，北有前航道，南有后航道。
前航道由西往东分为滨江西、滨江中、滨江东，尤以滨江东为买房人关注。
滨江东起于海珠半岛，止于珠江帝景，一线望江的小区分别有：
海珠半岛，金海岸，信达阳光海岸，中信君庭，珠江广场（小面积为主），丽景湾（也是小面积为主），汇美景台，中海锦苑。
其中，海珠半岛总户数2070户，容积率2.45；金海岸总户数415户，容积率5.75（滨江东最好的小区，贵）；
信达阳光海岸总户数153户，容积率2.5,；中信君庭294户，容积率6.9。
珠江广场和丽景湾偏刚需和改善定位，不是豪宅小区。
汇美景台总户数310户，容积率3.77；中海锦苑总户数400户，容积率4.1。
滨江东是一个非常宜居的版块，除了没有地铁以及为了景观牺牲户型之外，似乎找不到其他缺点。
珠帝是合生开发的大楼盘，5000多户，倚泓、悦涛、赏湖、鸣泉大宅、克莱公寓。
珠帝除了滨江东概念之外，还有泛琶洲概念，位于赤岗北。
这里还有另外三个盘：紫龙府、泓景花园和佳信花园。
紫龙可以看作珠帝6期，楼龄最新；泓景本质是个改善版块的刚需盘，定位算是刚改；佳信没什么名气。
喜欢赤岗北的，基本就是冲着广州塔景来的，增值预期来自琶洲概念，不过最好选择次新楼龄。
赤岗北往南是赤岗中以及赤岗南，大多是老旧小区，毫无特色。
江景是存在鄙视链的——赤岗和琶洲的江景是珠城，而创新湾的江景只是广船和洛溪。
创新湾即是后航道，从上图我们可以看出，后航道由广纸、南洲、和沥滘等板块组成。
广纸楼龄次新，城市界面也不错，配套成熟，大多小区是弱学位，主打江景。
时代大家一线望江，价格最贵；星汇海珠湾、绿地海玥、金融街融御属于二线望江；价格最便宜的是海珠小雅，三线望江。
买广纸片区的大多是喜欢楼龄新的（毕竟是广州三大改善版块之一，另两个是奶厂和广钢）以及江景的客户。
从后来观澜的PPT卖房就可以看出，市场火热的时候，价格还是很坚挺的。
南洲和沥滘城市界面相对一般，有点改善。
整个选筹思路大概是：第一梯队路线是以鹭江-新港-赤岗-琶洲为代表，第二梯队路线是以广纸-石溪-沥滘为代表。
如果从西往东看，海珠区可以分为海珠西、海珠中、海珠东。
西部主打烟火气，配套成熟，教育资源丰富，不过普遍楼龄偏旧。
中部是海珠区府所在地，发展正当时；东部是琶洲，所谓广州的未来中心。
鸡娃的家长们，只知道大热的光大翠城逸景们，偶尔也听说富力的千禧银禧，却鲜有人听说驻扎在江南西和宝岗的可逸5兄弟：
可逸家园、可逸锦苑、可逸隽轩、可逸名庭、可逸豪苑。
清一色的越秀打造的楼盘。
海珠区北侧江岸线很长，紧靠广州两个最强区域（越秀和天河），可以完美地承接这两个区域的外溢购买力。
广州有三条发展中轴线：分别是从白云山往海珠中大的文化中轴、从珠江新城到广州塔方向的城市中轴、以及从科学城到琶洲方向的创新中轴。
海珠区作为实力强劲的老城区，从旧到新，这三条中轴线贯穿其中。
选择海珠西意味着没有增量，没有增量房价就不涨了吗？我不这么认为。
选择海珠中部意味着要忍受当下的一些不完美，比如旧改或者城市界面的嘈杂。
选择海珠东部？东部挺好的，不过现在价格太贵了，需要一定的钞能力。
就市场而言，800万到1200万的买房人群，他们普通会要求4房、学位、次新。
你若是要自住，那么根据个人通勤以及对小区的喜好，就近原则即可。
不过，这个显然不符合以后转手卖房或者房价跑赢大盘涨幅的要求。
即买入标的物的流通性和增值属性。
最好的选筹方式，无非是在个人喜好以及市场喜好寻求一个平衡点。
跟着一群人吃螃蟹，才是最安全的；买房也是如此。
这两年海珠区涌现不少一手盘，一手盘的特点是产品力很强，但地段各有各的瑕疵。
如果产品力强，地段价值高，那么价格都不便宜。
沥滘三剑客：海珠新城，楼盘大；西派粤府，后航道江景；海珠湖，烂尾盘。
广州塔唯一新盘方圆美林滨江壹号，位置无敌，产品力有点不入流。
海珠西那边，中旅天宸府可谓是翠城平替，至于江湾和樾，倒是难以撼动光大花园的江湖地位。
海珠东部，珑璟台身处龙潭村，仰望的是琶洲CBD之光。
滨江西和琶洲西还有越秀地产打造的两个樾系楼盘：滨江樾和琶洲樾（售罄）。
还有中海大境以及琶洲南TOD等高端改善盘，不过这个预算买大境都有些吃力，买TOD基本够不着。
所有垃圾信息的共同点是：只有立场和情绪，没有逻辑、没有常识、没有论据。
买房第一步不是立马看房或者研究什么版块好，而是先好自己的资产资金、首付可以准备多少、月供能支撑多少。
不是拍个脑袋定预算，也不是看朋友同事花多少钱买。
结合自身实际情况、盘点资金收入支出，定好首付月供的范围，然后倒推总价。
多空是宏观的周期，选筹是微观的时间。
非正常价格买入一套房子，非正常部分即是泡沫，选筹的时候应多加注意。
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