复式产品成绝版，新规出台杜绝“偷面积”

邓浩志 · 公众号 · · 2018-11-29 12:13

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文｜邓浩志

11月27日，广州市国土资源和规划委员会公布新规（下图），其中值得关注的内容是新规将杜绝目前市场上流行的复式“偷面积”设计。

相关内容有：

1、“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2．4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。”

2、套内 建筑面积超过144㎡的 复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的， 水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1．5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。 当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2．2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

新规解读：

“挑空”受限，复式住宅成绝版

【复式产品】是近年非常受市场欢迎的产品，现行做法多是利用挑空部分来“偷面积”，先报建6米高的半敞开空间，然后按3米一分为二，再对半敞开空间进行室内化（且不计算入建筑面积），最终将单层平层的单元变为两层的复式单元以实现“面积增值”。这种“假平层真复式”的设计由于使用率远远高于一般平层单元，所以市场接受度非常之高，而开发商也因为市场受欢迎此类产品，所以在售价上往往也比普通平层单元高出不少，单位面积利润由此提高。正因为如此，最近这一年多市面上越来越多的项目效仿这类设计，目前广州单住宅项目就有超20个类似项目。

按最新公布的设计规范，再设计这类复式单位就得将计算入建筑面积，这不但没有了“偷面积”的效果，反而增加了建筑成本 （包括中间分隔与敞开部分的室内化），所以未来新的项目也没必要再采用这种设计。 因此目前市场在售的复式产品或从此成为绝版。

此次新规虽只是广州公布，其他城市暂未见，但相信很快就会陆续跟进，至少房价地价较高的城市都有可能跟进。因为这种钻空子的“偷面积”产品等于在地价不变的情况下增加了总建筑面积，也等于既多盖了房子，少缴纳了相关的税、费。某种程度上是占了城市的便宜，所以地方管理者不会长期视而不见。