来源：米宅（MizhaiPlus），作者：葫芦娃 获授权转载
今天，我想给大家讲讲发生在我身边的三件事情。
事儿都是真事儿，只因为某些原因我不得不隐去个别具体信息。
有时候，楼市吃起来人的样子，一点不比股市逊色。
她是我的一位圈内老友，在行业内做置业顾问已经8年之久。
2013年，她是中部省会某远郊大盘的销售经理。
该大盘位于省会主城区的35km外，还需要跨越一个将近2km的宽阔河面。
它旁边的一个水甸扩充到1800亩，在1800亩的湖畔做了一个5000亩的超级社区。
站在售楼部里的硕大沙盘前俯瞰社区，远处是绿水盈盈的千亩湖泊，近处是23万㎡欧式风情的商业街区，社区里是挺拔屹立的欧陆高层，耳边回荡的是激情满满的大喇叭爆销控：
那一年的市场是真的好，售楼部外的大巴车一车一车的从市区里拉客户；那一年的营销政策是真的好，首付分期，2万就能定套房；那一年的销售是真的爆——
开盘当日上午，数千套房子被5000组客户抢购一空。当晚，项目总带着两个人抬来一筐现金。20个销售，每人3万块开盘奖，当场现金发放。拿到钱的销售们三五成群的扎在一起，共同商讨一个问题：
要是还有房源该多好，3万的奖金正好能首付分期买套房！
深夜12点，项目总唾沫乱溅，以“
销售辞职
”相要挟，从总部争取来了50套内部房源，当晚就被销售们瓜分一空。
今夜，无人入眠。
5年过去，当初均价5000出头的房子，如今二手房7500元/㎡。
在遍地翻番的楼市神话里，这个当年辞职要挟来的房子，5年涨幅不足50%。
更关键的是，既卖不出去，也租不出去，没有流通，一切涨幅都是纸面财富。
至于原因，其实很简单——
没有人，而且是真的没有人。
大桥没通盼桥通，大桥通了盼免费，大桥免费盼人来，人却没有来；没有配套盼商业，商业开业盼人来，人还是没有来；片区空白盼交房，交房之初，还能在深夜里看到一两盏泛着微黄的灯。如今，数栋楼宇之上，几乎一盏灯都找不到。
夜幕之下，一栋栋崭新的住宅挺立在风中，无声的控诉。
是谁坑了所有人？是项目总？是销售？销售们自己都跳进了坑，至今还无法解套，还着贷款。
大家因行情而盲目，因3万的首付分期而盲目，因臆想出来的小镇住区而盲目，因1800亩的湖景天成而盲目……
我们忽略了一个至关重要的问题：究竟有没有人愿意每天跨越30km奔赴而来？究竟有没有人愿意每天都拥堵在2km的跨河大桥上，长达1个小时？
哦，对了，我的那位老友买了两套，因为她拿到了6万块的开盘激励奖。
有的盘，狠起来，自己人都坑。
他是我的一位前同事，此前供职于一家国有开发企业。
这家房企在省会近郊的空白板块，做了一个500亩的中等体量社区。
我们这个项目组全程参与了整个社区的产品定位和规划设计，社区之中做了一个30万㎡的集中商业，这也是整个片区8km范围内的唯一一个大型生活配套。
为此，我们找来了曾做出“上海金桥国际商业广场”的同济院做概念规划，找来了本省最好的设计院做规划落地设计，我们还考察了全国20多个宗地质素类似的成功商业案例，前后耗时将近1年半。
在住宅一期收尾之后，30万㎡的集中商业开建。
二期住宅的推广slogen升级为“一条庐山路，一座荣光城”（为避免不必要的麻烦，均为化名）。
周边七八个项目也纷纷升级销售说辞：“30㎡集中商业落地，启幕北城华章”。
适逢项目组里的那个前同事买房，之前他最犹疑和踟蹰的就是片区的0配套，买个菜得开车跑出5km。
项目组里的领导胸脯拍的山响，斩钉截铁的咬着后槽牙说：
商业一定会做起来，这片热土一定会成为整座城市的核心商圈。买吧兄弟，我去给你要优惠。
熟悉的一幕出现了——项目组里的领导以辞职相威胁，要来了内部的购房优惠。Pos叮咚一响，50万购房款入了账。今夜，他无法入眠。
2年后，商业盖了起来，招商部也满编进场了，
意向商家也来了无数波，但都摇头而去。
甚至连商业都反复改建了两三次——
最初是街区商业，后因北方的气候不适合街区，街区商业之上强行加了不伦不类的棚顶，再然后为了还原最初的味道，又把棚顶拆除了。
5年后，招商部撤了，意向商家没有了，刚搬进去的几家商户也撤了。
最惨的是，其他两个楼盘，原本也配建有大型商业，眼看前车之鉴就挺立在自家售楼部门口，都纷纷搞成了公寓和街铺，卖完了事。
夜幕之下，一片赤红色的商业街区挺立在风中，无声的控诉。
是谁坑了前同事？是那个拍着胸脯的领导？
我们都忽略了一个至关重要的问题：
30万㎡的集中商业，只要需要5km范围内有36万的常住人口才能养活。
正常情况下，如果整个片区的数个高层社区建成入住，这个片区是能够聚起35万人的。
意外的是，原计划搬迁的军用机场不搬了，片区内之后的所有高层社区被强制限高，卡掉了一半楼层。
而5年过去了，整个片区的常住人口不足10万人。
准确的说，
整座城市“5km范围内拥有30万以上常住人口”的片区都难得一见。
那些折腾在基础消费领域里的商家们全是人精，他们来了又摇着头走了。
哦，对了，
那位拍着胸脯的老领导买的还是一套200㎡的叠墅，因为中层领导的内部优惠更高。
他现在每天都要蹬5km的小黄车去买菜，身形愈发矫健。
他是我的入行引领人，也是最早一批的地产人。
他曾经在国内一线的咨询公司做过近20年的行业研究和市场研究。
2014年初，他也把胸脯拍到了山响，也斩钉截铁咬着后槽牙跟我说：
楼市触底了，马上就会暴涨；套信用卡干吧，只要坚持6个月，你赢的是一生。
一个月之内，师父把全部积蓄盘整盘整，用上XYD/XYL/DYD……等各种融资杠杆，重仓了老家杭州。
彼时的政策环境和市场环境尤像今天——
历经一整年不断加码的政策调控，整个市场信心跌入了谷底，各项指标高位回落，房价探底半年有余；
两次大会上，对于房地产只字不提，提倡地方根据市场变化，灵活调整；
个别城市开始试探性的放松限购；
金融政策不再提“紧信贷”，开始向鼓励和支持改善型住房需求转变；
开春之后，小阳春应声而到，各地成交量快速复苏。
政策底显露，信贷放松，市场磨底，房价磨底，成交复苏……
一片触底回暖、欣欣向荣、蠢蠢欲动的景象。然而，现实的残酷远超师父的想象。
2014年，全年横盘、磨底，杭州多盘暴跌，师父重仓的楼盘售楼部被砸个稀烂；
2015年，深圳涨了，上海涨了，杭州仍然在探底周期中辗转；
2015年底，承受不住资金压力的师父，抛盘解套，元气大伤；
2016年中，杭州行情到来！
预判里8个月就会到来的行情，整整推迟了20个月。
楼市里，真相的残酷在于：
你明明就知道只需要坚持再坚持6个月，一切都会变好，但你就是无法再坚持下去！
抛盘不是为了解套，抛盘是为了救命，救一家人的命。
自此之后，师父偏爱旅行，至此不碰房产投资。
上一周，我接到了一个粉丝咨询：手里有150万的现金，问能否上车深圳。
后来，我才知道，原来这150万的现金里，120万都是借出来的。
我们最大的问题就是，
被假行情冲昏头脑，以为借来的钱是自己的，以为借来的钱不用还。
哦，对了，师父当年抛出的盘，现在涨了2倍以上。
上周，和几位老友在小酒馆里小聚，一股越来越强烈的感受在我们内心之间迸发。
在这个行业，做的越久越胆小，做的越久越无知。
有时候，甚至会出现一种略显胆寒的错觉：
我们对政策一无所知，我们对楼市一无所知，我们对未来一无所知。
你以为，只要
楼盖好了，人就一定会来；
你以为，只要商场盖好了，商业就一定会起来；
你以为，只要有人，商业就一定会起来；
你以为，机场说搬就一定会搬；
你以为，只要有概念，新城就一定能成熟；
你以为，地铁可以无限制的延伸；
你以为，城市可以跨越50km无限制的扩张；
你以为，政策不再收紧了，就一定会松动；
你以为，成交量起来了，房价就一定会暴涨；
你以为，房价触底了，就一定会快速暴击
……
这一切都只是你以为。
在过去数年，我自己在买房的时候，几乎不看太多的概念规划，只关注已建、在建（已批复）的地铁，只关注已交付的学校，只关注已运营的商场。
我经常会站在客厅中央，站在阳台上，看着这个社区，看着附近的环境，思考以下问题：
未来3年，谁会来这买房？
谁会来这租房？他们为什么要买在这里？他们有没有更好的选择？
我手里的现金流，能不能撑够24个月？如果我失业了，还能撑几个月？
10分钟之内，如果我想不明白这些问题，我会果断放弃，不管它的价格多么诱人，不管它的概念多么值得期待。
我知道，这些问题让我放弃了很多可能暴击的机会，但也让我避开了更多地坑。
说实话，在楼市这个圈子里，反复暴击的大都不是我这种人。赚钱暴击的大都是野路子，而爆仓跳楼的也同样大都是野路子。
2019年05月17-19日
聚焦新政策
房地产转型与发展
“2+1+N沉浸式体验”
5堂主题授课+2个标杆项目考察
一场项目私董会
课题一：
宏观经济形势与发展战略
李佐军老师主要研究领域涉及资源环境政策、绿色低碳经济、宏观经济、区域经济、产业经济、“三农”问题、投资机会和企业战略等。
授课大纲：
一、世界政经格局新变化与中国经济
1、中美贸易战何去何从
2、全球经济发展趋势
二、两会后经济走向与当下政策解读
1、新时代中国经济发展方向探索
2、两会后经济最权威解读
3、当前经济金融形势、政策走向与资产配置策略
三、宏观经济战略与投资机会
1、新形势下的投资机会、投资策略与投资方式选择
四、国内外新形势下企业发展的机遇与对策
1、战略性新兴产业发展战略与预警
2、“一带一路”对企业走出去的机遇、风险与应对策略
课题二：
地产下半场发展趋势及新机
遇
顾云昌老师主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。
授课大纲：
一、中央房地产政策解析
1、中央经济工作会议政策解析
2、住建部政策解析
二、中国房地产市场和行业现状和趋势
1、中国房地产市场和行业现状
2、中国的城镇化与房地产市场
3、房地产行业的发展趋势
4、债权、股权和夹层投融资比较
三、未来房地产改革走向
四、投资项目的选址与策略
1、房地产企业投资布局原则
2、土地和项目获得最佳方式
3、不同房地产产品投资策略
五、资本视角下房企创新与转型
课题三：
房企新形势下的财税策略与筹划
李明俊老师现任中国房地产财税咨询网总裁，智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长、财税咨询首席技术官，擅长房地产领域的财税咨询税务筹划上市前财务包装。
授课大纲：
一、 房产税收新政解读
二、房地产企业，投融资、重组及风险防范
1、企业投融资管理定义
2、企业投融资管理遵循原则
3、企业财税政策落实和完善
三、房地产战略管理与企业税务管理
1、购地阶段的涉税事项与风险控制
2、建设阶段的涉税事项与风险控制
3、预售阶段的涉税事项与风险控制
4、现售阶段主要税收事项与风险控制
四、地产开发六大环节中的56个涉税难点处理案例解析
课题四：
土地市场化与政策变革
崔元星老师十六年专注土地开发，长期从事旅游地产、产业园区、城市新区等大型成片项目开发实践和理论研究，发表土地开发专业文章百余万字。
授课大纲：
一、土地制度变迁和存在问题
二、土地法律与风险管控
1、新地产项目是否赚钱，70%靠拿地
2、土地流转如何规避风险
3、项目频频被拆，如何破解用地困局
三、土地政策详解和用地方案
1、新地产项目（文旅、康养、小镇、乡村项目）土地政策与用地指标怎么解决
2、乡村振兴与农村土地市场化
3、乡村振兴与城镇化
课题五：
新地产标杆项目实操解析
授课大纲：
一、奥伦达如何从社群神盘到康养小镇标杆
1、奥伦达小镇发展历程
2、奥伦达小镇品牌打造/定位；奥伦达小镇商业模式创新
3、奥伦达3小时7.8亿，社群运营秘籍
二、康养产业顶层架构与规划设计
1、康养项目的顶层设计与商业模式
2、何策划一个政府高兴、市场满意、投资者追捧的康养项目
3、开发模式/产品体系/运营模式/资本路径创新设计
三、文旅康养项目开发闭环场景
1、如何做好康养产业规划与业态组合
2、开发建设如何做到有序合理
3、如何精准的进行市场调查研究
4、投资风险评估与规避
考察一：奥伦达部落—从社群神盘到康养小镇标杆
以原乡小镇为运营核心，辐射奥伦达部落环北京周边项目，筹建以精准康复为特色的SOREHSA康养小镇，集合了康养酒店、康养会所、康养公寓于一体的“世界级心身健康度假胜地”，打造5万平的特色专病精准康复酒店及villa，创建大原乡区域世界级心身健康产业研发、运营、教学、培训、认证、孵化、输出旗舰中心。
考察二：古北水镇—近郊文旅标杆项目
古北水镇是位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，在乌镇陈向宏团队的操盘下，通过大量借鉴乌镇创意、规划、设计和管理经验，打造的北方边塞古镇。
带着项目进来，拿着方案回去，通过私董会到形式，让人才、项目、资本完美对接。从社会资本方，政府、金融机构、咨询机构等多角度对学员项目进行研讨梳理，促进项目落地。聚众人之力，对项目出谋划策，一起畅谈迸发出更多火花。
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招生对象
政府部门、地产行业及产业全链高管、规划开发、
建设管理及投融资事务的管理者和决策者，
新地产项目投资机构和个人投资者，项目操盘手，高校、科研机构
主办单位
华城汇
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1、直接拨打电话：闫老师：176-1091-2719（手机号同微信号）
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