桐安里：上海人居变革的里程碑级风貌别墅作品

易居研究院 · 公众号 · · 2025-01-24 08:00

正文

近日，“2025迎新易居论坛暨 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 发布会”圆满落幕。 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 评审 活动是由上海易居房地产研究院联袂上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会共同主办。 10个优秀案例不仅种类多样，各具特点，更总结出了值得推广的成功模式。 8家优秀企业既有央企，也有地方国企，还有上市公司民企，希望通过对这些企业的系统研究，为行业树立优秀标杆，加快城市更新企业探索形成独特的商业模式，从而促进城市更新大力实施。

桐安里

上海人居变革的里程碑级风貌别墅作品

申报企业：招商蛇口、南通鸿远

摘要

桐安里项目是招商蛇口于上海打造的第二座风貌作品，以前瞻性的视野与非凡的创新力，择址杨浦内环滨江 CAZ 中央活力区，敬献新复古主义精致风貌别墅。项目作为城市更新的里程碑级作品，在原平凉街道 19 街坊的基础上，将海派别墅与新复古主义进行融合与重译，实现上海居住文化与杨浦滨江在地工业文明的一次复兴，总计规划 70 户，主推建面约 185 、 235 、 305 平方米 4-5 层当代精致风貌别墅，在底蕴与新潮间，赋予风貌别墅新生的力量。

项目通过三大核心策略实现成功。一是全面整治老工业区环境，提升基础设施，增设绿化景观与公共空间，确保居住环境的健康安全。二是充分保留并创新转化工业文明遗迹，将滨江工业元素巧妙融入设计，赋予空间新的生命力与功能性。三是深刻挖掘海派文化，将里弄风貌与公馆规制创新融合，还原 1930 黄金时代的海派别墅群，形成独特的先锋精致感，让传统与现代在空间中对话。

在项目成效方面，桐安里不仅体现了上海 “ 十四五 ” 规划的重点区域特色，推动了杨浦滨江地区的城市更新和文化传承，更以高端住宅定位助力区域经济快速发展。项目以其独特的文化魅力和现代化的居住体验，引领旧改新风尚，成为都市再生进程中一颗璀璨的明珠。同时，通过精细的成本控制和高效的项目管理，项目有望实现良好的经济效益，为投资者带来丰厚回报，同时也为周边区域的商业、文化等产业繁荣注入新的活力，形成良性循环，促进区域经济的全面发展。

项目概况

桐安里项目是招商蛇口于上海打造的第二座风貌作品，以前瞻性的视野与非凡的创新力，择址杨浦内环滨江CAZ中央活力区，敬献新复古主义精致风别貌墅。项目作为城市更新的里程碑级作品，在原平凉街道19街坊的基础上，将海派别墅与新复古主义进行融合与重译，实现上海居住文化与杨浦滨江在地工业文明的一次复兴。

杨浦区作为上海的老工业区，拥有大量的老旧住宅和工业遗产。随着城市发展，这些区域需要进行更新改造以适应新的城市功能和居民生活需求。其中平凉街道19街坊所在的区域，历史上是工业和居住混合区，存在大量的里弄街坊，迫切面临着改造需求。2023年9月27日，上海杨浦区人民政府官方发布了平凉社区01B4-04 地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人遴选公告。公告中对遴选人提出了一系列要求，包括 2022年度净负债率不大于 60%；2021-2023年中国房地产开发企业平均排名不低于前20 名；近三年在上海市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于40万平方米；近三年在本市风貌区、风貌街坊内涉及历史风貌保护建筑项目的建筑面积，总计不少于6万平方米等。在这样的背景下，由于招商蛇口在上海拥有丰富的城市更新经验，特别是其截至 2022年末累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建面1200万平方米，并于2021年参与发起 800 亿上海城市更新基金等，2023年11月，招商&海门国资委成功拿下杨浦区平凉社区01B4-04 地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目，并着手开启改造。

该地块西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路，总占地面积为 12666.4平方米，总建筑面积43349.64平方米，其中地上建筑面积17449.64平方米，地下建筑面积25900平方米，容积率仅1.35。按照规划，项目将打造低密度、高品质的居住环境。主要涵盖70套建面约185、235、305平方米的4-5层当代精致风貌别墅，包含联排和叠加产品等。这些别墅在保留传统海派别墅风格的基础上，融入现代美学理念与建筑工艺，形成独特的复古与现代相结合的风格。户型主推建面约185平方米、235平方米、305平方米的4-5层当代精致风貌别墅。以235平方米户型为例，该户型为5室3厅5卫配置，地上共三层，赠送两层地下室及花园和露台。电梯与楼梯安置在角落，减少对生活区的干扰，确保居住的静谧与舒适。一楼设有私密玄关入户和定制化收纳空间，北侧为大面宽厨房；二楼采用双套房设计，西侧套房卧室附带衣帽空间，东侧卧室带大露台；三楼是主人房，设有独立大衣帽空间和书房，满足主人的日常收纳和办公需求。酒店式主卫空间可配五件套设备，确保日常使用的便捷与舒适。

在交通方面，桐安里项目周边交通便捷，距离地铁18号线平凉路站直线距离约400米，与地铁12/18号线江浦公园站直线距离约500米，多条公交线路及隧道通达浦东，能为居民提供便捷的出行条件。在周边环境与配套方面，项目紧邻杨浦滨江绿地、复兴岛公园等多个历史文化景点与公园绿地，为居民提供了丰富的休闲娱乐选择。周边4公里内还坐落着渔人码头、北外滩的来福士、白玉兰广场、陆家嘴商圈的上海国金中心、杨浦商圈的百联滨江购物中心、LCM置汇旭辉广场和五角场商圈等繁华商业中心，为居民提供了一站式的购物和娱乐体验。在教育和医疗资源方面，项目周边有上海市长阳实验学校、上海市市东学校、上海市15中学等优质学校；此外，复旦大学附属妇科医院、上海市中西医结合医院、上海航道医院等医疗机构环绕，为居民健康保驾护航。

做法经验

桐安里项目通过全面整治老工业区环境、完善基础设施，同时充分保留并创新转化工业文明遗迹，以及深刻挖掘海派文化并创新融合里弄风貌与公馆规制，成功打造了一个集历史底蕴、现代功能与文化艺术于一体的高品质居住空间。

1、全面整治老工业区环境问题，完善基础设施

桐安里项目在改造前的原地块为杨浦滨江的工业区域，存在大量的老旧厂房和废弃设施，环境杂乱无章，缺乏绿化和公共空间，且部分区域因长期工业活动存在环境污染问题。地块内基础设施落后，交通不便，缺乏完善的配套服务设施。项目团队对地块进行了全面的环境整治和绿化提升，内增设了多处绿化景观和公共空间，如花园、露台、休闲区等；通过严格的环保治理和修复措施，项目成功解决了土壤和地下水污染问题，确保了居住环境的健康安全。此外，项目还在周边配备了多所优质学校、医院和商业中心，满足了居民的教育、医疗和购物需求。其成功改造为周边居民提供了高品质的居住环境和完善的配套设施，提升了居民的生活质量和幸福感。

2、充分保留杨浦滨江工业文明遗迹的同时，赋予新时代内涵

面对旧城改造中常见的“千城一面”问题，桐安里以其实践证明，城市更新不仅仅是物理空间的翻新，更是文化记忆的传承与创新。桐安里地块内保护更新的历史建筑沿道路红线可不退界，历史建筑保护更新规模不小于1.47万平方米，均为需要保留的历史建筑（一般）。项目地块整片均为肌理保护范围，具有极高的修复价值，对于风貌保护建筑具有划时代意义。项目团队在规划之初，便确立了“保留与再生”的核心理念，力求在尊重历史文脉的同时，赋予其新的时代内涵。

在改造过程中，项目团队深度探索了在地文化，即滨江工业文明的遗迹与故事。桐安里周边曾是上海工业发展的热土，码头、仓库、工厂等工业元素，见证了城市的兴衰变迁。项目团队在设计中巧妙地将这些元素转化为设计语言，比如利用旧工厂的红砖墙作为景观围墙，将废弃的码头木板重新拼接成休闲区的地板，甚至在别墅的内部装饰中，也融入了工业风的灯具和家具，既保留了历史的痕迹，又赋予了空间新的生命力和功能性。这种对在地文化的深度挖掘与创造性转化，不仅让桐安里成为了一个有故事的地方，也让居民在日常生活中能感受到与城市历史的紧密连接。

3、里弄风貌与公馆规制创新融合，还原海派文化的经典别墅群

桐安里的成功，还体现在对海派文化的深刻挖掘与尊重上。海派文化，作为上海独有的文化标识，融合了中西文化的精髓，展现了开放包容、创新求变的精神特质。通过对原有建筑风貌的细致研究，桐安里在设计中融入了经典的上海元素，如通过对在地石库门建筑元素的发掘与提取，运用原有轮廓造型，结合装饰主义风格竖向线条，采用对称形式，形成具有秩序感与拉伸下的 Artdeco 窗套样式；采用经典垂花席纹纹理——拼花，使得立面呈现古典柱式结构，增强建筑秩序感；选择柔和、明快颜色，凸显海派意趣与西方艺术的融合，并让传统符号与当代艺术产生共振，形成独特的先锋精致感等。此外，沿街立面借鉴了杨浦地标建筑英商电车厂的风貌形态，还原了经典海派建筑上宅下铺的特点，让居所更富有层次感，丰富了生活场景的摩登魅力。这些涵盖了海派符号、巴洛克元素、文艺复兴式风格，同时融入了当代美学理念与建筑工艺的创新设计，不仅唤起了人们对老上海的记忆，也以一种新颖的方式，让传统与现代在空间中对话，展现了新复古主义的独特魅力。

项目成效

桐安里项目紧扣上海“十四五”规划，通过复兴在地居住文化与滨江工业文明，打造新复古主义精致风貌别墅群，不仅引领旧改新风尚，更以高端住宅定位助力区域经济快速发展，实现投资回报与社会效益双赢。

1、项目充分体现了上海“十四五”规划的重点区域特色，标志着人居变革迈入新历史时期

桐安里项目作为上海“十四五”规划的重点区域项目之一，充分体现了规划中的重点区域特色：项目所在地块是上海最经典的海派居住文化场域之一，也是上海“十四五”规划的重点区域之一。这里承载着上海最大规模的工业遗存转化和旧区改造任务，正在形成杨浦滨江的“中央别墅区”。桐安里项目的成功开发，不仅推动了这一区域的旧区改造任务，也为杨浦滨江地区的城市更新和文化传承做出了重要贡献。项目在开发过程中，注重与周边社区和政府的合作与协调，共同推动了区域的整体发展和繁荣，这体现了上海“十四五”规划中强调的“加强区域合作与协调发展”的理念。在设计和规划上，桐安里项目也充分考虑了生态环境和居住需求，体现了上海“十四五”规划中强调的“注重生态环保和宜居宜业”的理念，同时，这也标志着上海城市更新和人居变革又迈入了一个新的历史时期。

桐安里：上海人居变革的里程碑级风貌别墅作品

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