二手房价还在涨！2020年，我还是要劝你买房！

再过几个小时，公历2019年就要永远地离我们而去了，我们即将迈入本世纪的20年代。

今天，东楼最后带领大家回顾一下2019年的二手房市场。

说实在的，作为一个混迹于房产圈的专业人员，2019年二手房市场的表现，远远超出了东楼一年前的预期。

我们一样样来看。

1 st

成交量比去年还高11%

单看成交量的话，2019年杭州二手房的交易活跃度，比2018年要高。

2019年全市（主城区及萧山、余杭、富阳，不含临安及周边县市）二手房共成交8.06万套，与去年同期的7.24万相比，成交量大约上涨了11%。这个涨幅，应该不算小了。当然，与2016成交10.9万套，2017成交10.5万套相比，2019年还是要逊色许多的。

东楼绘制了一张最近4年，杭州二手房的成交量的波动图，如下。

关注楼市的朋友们肯定都有印象，今年3-5月，杭州的“小阳春”很暖。这波“小阳春”其实是超出业内预期的。

去年底的时候，二手房成交量的下滑简直是“一塌糊涂”，而且伴随着价格下跌也很明显，不少外围城区下跌10%以上是很普遍的。当时东楼和几个专业做楼市研究朋友就一起讨论过，大家普遍感觉2019年楼市可能得下行。

当然，开年后的行情虽说并没有马上“打脸”，但交易的热度还是比较火热的，几次和中介朋友吃饭的时候就能感受出来。

到了三季度和四季度，虽然交易量季节性地回落了下来，但回落的速度很慢、很慢，这已经比较反常了。到了最近这个月，还出现了明显的反弹， 12月的交易量甚至超过了行情最火热的2016、2017年同期，接近7200套。 这是绝对没有料到的。

所以，作为最能体现刚需买房需求的二手市场（7成以上是首套刚需），杭州刚需的“买盘力”真的很大，甚至可能随着人口的增长，正在变得越来越大。

彻底地看空楼市，看空杭州楼市，即便不是愚蠢的，至少也是不明智的。

2 nd

价格真的在涨

10月、11月吧，东楼很有印象，当时“二手房价格下跌”的口号简直甚嚣尘上。

东楼觉得大家还是“别嘴硬”，事实胜于雄辩： 房价，尤其是二手房价，真的踏踏实实地在上涨。

杭州我爱我家公布了今年的行情年报，关于二手房的交易情况，有这样一张图表：

资料来源： 杭州我爱我家

这是二手房买房总价段的分布，和去年相比，最大的不同大家应该发现了吧？150w以下的成交占比整整下降了10个百分比！200-300w的区间段的占比明显在上涨。

没有第二种可能，唯一的解释就是： 房价真的还在上涨。

而且还有一个更有意思的事儿，杭州人民在买二手房这个事儿上，买的面积在越来越大！同比去年60-90方的成交占比高了接近6个百分点！60方以下的成交占比同比例回落。

资料来源： 杭州我爱我家

按说，如果房价持续上涨的话，大家受到总价购买力的约束，买房的面积应该越来越小吧？然而现在的局面是：一方面总价在上涨；另一方面，大家买房普遍越买越大。

怎么理解？

没有第二种可能，唯一的解释就是： 杭州房价真的，至少对买房人来说，还没有贵到只能买小房子（小户型、老破小）的地步。

这样说可能太拗口，更简洁的表达是2点： 1、杭州房价真的还不算贵； 2、老破小真的越来越不吃香了。

3 rd

十万套挂牌真的是个P

前两个月，讲“十万套挂牌”的自媒体很多吧？

东楼当时看不下去，骂了好几篇文章，当然，也被喷得很惨。

毕竟，真相总是伤人的，很多不讲道理的人总是不肯虚心接受。

不过这个态度，东楼到现在都是一贯的： 十万套二手房挂牌，真的只是个P。

东楼是个很讲道理的人，也是个很讲经济学的小哥。商品价格由供需关系决定，供大于求必然价格下跌。这个道理，东楼肯定是认的！

但是，万事万物都有个阈值的问题，阈值没到，事件就不会触发。 而现在的挂牌量，对于杭州这座千万人口的城市来说，实在是太低、太低了，就算挂牌逐步上涨，对于相对火热的市场来说，根本不足以促成价格下跌。

按照东楼的估算，杭州市区，当全部住宅挂牌达到20万套以上的时候，如果那时新房供应比较充足，那么没准房价就会开始跌下来了。但“十万套”就想跌？那你是做梦。

所以东楼和你说哈，要是你周围再有人跟你讲什么“十万套挂牌，杭州房价雪崩在即”这种鬼话，你应该怎么做？你马上就该掏出手机，把东楼这篇文章找出来，啐他脸上！++++，又想来诓人！

4 th

中层刚需往西走，下层刚需向北行

今年杭州的二手房交易，在结构上也出现了一些变化，或者说，曾经一直比较模糊的事情，变得越来越清晰了。

东楼用一句话总结： 中层刚需往西走，下层刚需向北行。 东楼没有任何歧视的意思，只是单纯地描述一个现象：城西刚需的购买力明显比城北强。

东楼跟一些朋友私下聊房子的时候，被人家起了个绰号，叫“城西吹”。杭州东、南、西、北四个方向上，东楼无限地热爱、看好城西！城西！城西！

事实也在不断地印证这一点，杭州人民在“用脚投票”上，也是热爱城西好于城北。

资料来源： 杭州我爱我家

从我爱我家的数据来看，今年二手住宅交易最活跃的板块是临平，其次是闲林、三墩、丁桥、星桥。

格局是十分清晰的，相对城北的临平、丁桥和星桥，与相对城西的闲林和三墩是当前刚需购房的主力地带。再一个特点是： 城北的价格是显著低于城西的。

二手房市场是一个绝对刚需推动的市场，7成以上的购房者是首套刚需。但同样是刚需，在购房板块的选择上却出现了明显的出入。

所以，按照“强者恒强”、“愈强更强”的基本原理， 在可见的未来，大 城西和大城北的价格梯度会越来越明显……

5 th

2020，该上车时，还是上车吧

最后，东楼讲了那么多了，其实说来说去还是那句话： 2020年，看好房子的话，该买还是抓紧买吧……

东楼一年多前还是个坚定的“楼市调整派”，认为杭州的房价得进入调整期。然而这一年多来，各项利好纷至沓来，城市人口简直是爆发性的增长。

按照社保缴纳的数据来估算，杭州今年常住人口预计将增长将接近甚至超过40万人。可你想，这2年杭州每年新房的供应根本到不了10万套（仅8万套左右），勉勉强强也就只能解决30万人的购房需求。还没算投资的。

这种供需关系下，你说房价怎么跌得下去？就算前面有泡沫吧，过个一年半载也差不多被消化了。

所以21世纪20年代到来的前一天，东楼还是劝你一句：抓紧买房吧……

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