克而瑞宁波半年报 | 下半年供不应求持续，供地由扩张转向平衡

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土地市场

上半年宁波土地市场高点凸显，企业拿地楼面价屡创新高。 共成交41宗地块，总建面212万方，吸金272亿元。北仑区成交61万方，占比近3成，为土拍最热区域。天阳地产21861元/㎡摘得江北地块，刷新楼面价纪录。

1-6月土地成交量稍低于去年同期，涉宅溢价率超50%的成交占比61%，平均溢价率79%，最高溢价率218%。 区域分化加剧，热门板块屡创地王。

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住宅市场

1-6月住宅 供不应求有所缓解 ，但总体趋势未变，前6月累计供求比0.78，住宅价格环比上涨19.24%。

截至6月底，全市住宅库存18151套，去化周期约为 4个月 ，库存主要集中在 120-140、 80-120㎡ 。

上半年住宅供应、成交量最高的区域均为 鄞州区 ，供应占全市总量的48%，成交占全市总量的48%，其次为江北区。

鄞州区成交均价最高，奉化区价格最低，六区中仅奉化价格未突破万元大关，目前住宅库存较多的是鄞州区。

上半年住宅成交主力面积为 120-140㎡ ，主力单价为 20000元/㎡以上 ，主力总价 200-300万元 。

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别墅市场

1-6月别墅市场成交量为去年一半， 成交量同比增长20.8%，价格小幅上涨 。

截至6月底，全市别墅库存1350套，去化周期约为 6.2个月 ，库存产品面积主要在 180㎡以下 。

上半年别墅供应和成交主要集中在 北仑、鄞州和江北 三区，相比2016下半年，剩余三区的供应量增长明显，成交量下降明显。

上半年 鄞州区别墅均价23125元/㎡ ，为 全市最高 ，存量方面，江北区最高，别墅库存12.88万方，占全市别墅库存的32%。

上半年别墅成交主力面积为 180㎡以下 产品，主力单价为 10000-15000元/㎡ ，主力成交总价为 300-400万/套 。

4

商办市场

上半年 商业市场 出现了 量价先升后稳 的现象， 办公市场量价变化整体趋稳 ，存量方面，商业和办公均有一定压力，平均去化周期在 30个月 左右。

商业供应和成交均是鄞州区居多，商业价格 鄞州区最高达到24008元/㎡ ，北仑区离主城区较远，相对独立，成交均价仅13224元/㎡。

办公市场上半年的成交供应均以鄞州区为主，全市均价相差较大， 江北区最高，达16466元/㎡ ，奉化区最低，仅4098元/㎡。

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存量分析

供不应求，去化周期持续缩短。 截止6月底，宁波全市存量313万方，去化周期4.4个月。在售楼盘主要集中在鄞州区，去化周期仅3.8个月。

狭义存量高速去化，呈现“围城”格局 ，主城整体健康，郊区风险偏高，未来土地供应克制，由扩张转向平衡。

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投资策略

对于下半年计划增储补仓的开发企业，我们有以下 几点建议 ：

1、主城优先：有能力应该尽量争取稀缺地段的稀缺地块，安全性更高；

2、跟着规划、城市发展的方向走：接下来，宁波的城市发展趋势是向东、跨江、向江东、东部新城方向发展，同时向机场路西侧、城西方向发展；

3、跟着城市轨道交通、高架走：重点关注1-4号线、绕城、城市快速路周边地块；

4、具备产品创新条件：比如容积率为1.5-2.0的地块。

如您需要获 取

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