房地产开发企业进入破产程序后，往往面临较其他破产企业更为复杂的债权债务关系，其中，消费购房人债权、建设工程价款债权以及回迁户的回迁安置债权是较为典型的具有优先清偿地位的债权，但其各自优先性基础却不尽相同。其中，回迁安置债权作为涉及回迁户生存权等基本问题的一类重要债权，由于缺乏上位法的支撑导致在司法实务中一些问题亟待厘清。明确回迁安置债权的权利属性、优先清偿范围以及清偿顺位对于实现破产法追求的对债权人公平清偿、维护社会整体利益具有重要意义。
就回迁安置债权的优先权性质有特殊债权说、担保物权说和特种债权说三种观点。优先性特殊债权说基于债的相对性原理，不能就债的优先性产生对抗第三方买受人的效力，无法充分保护被拆迁人的权利，同时也与现行的实际操作不相符合。担保物权说认为在原被拆迁地点重建的新房屋作为“替代物”，使得原有房屋的物权关系得以延续并附着于新房屋之上。在这种情况下，权利人可以直接获得替代物的物权，无需进行额外的公示手续。但是，获得物权的这种特殊方式应当建立在法律的特别规定基础上，我国现阶段并未对回迁债权债权做出特别规定，因此，将回迁安置债权视为法定担保物权有违物权法定原则。在特种债权说的框架下，当拆迁安置房屋在拆迁安置补偿协议中被特定化，即明确约定了回迁房的位置和用途后，回迁户获得行使物权优先权的权利。通过债权物权化的解释，回迁户的债权既可以获得优先清偿的顺位，又不会突破物权法定原则，是一种更符合我国现行物权债权体系和实际需要的理论选择。被拆迁房屋是被拆迁人安身立命的根本，与被拆迁人基本生存权息息相关。当房地产开发企业进入破产程序无法交付回迁房时，赋予被拆迁人的回迁安置债权在破产程序中的优先清偿顺位符合社会公共利益，能够确保债权人之间的实质平等，保障社会弱势群体的生存权。同时，回迁安置债权的优先权范围应当包括回迁房交付前产生的其他一切费用。
回迁安置债权的清偿顺位问题，核心是与购房消费者、建设工程价款、抵押债权之间的顺位关系问题。回迁安置债权清偿顺位应优先于购房消费者债权、建设工程价款优先权以及抵押债权。赋予回迁安置债的第一顺位主要基于以下三点：第一，拆迁房屋是被拆迁人维持基本生活的根本物质基础，是保护回迁安置债权人生存权的体现。将其置于优先地位有助于确保被拆迁人在生活和工作方面的基本需求得到满足。第二，房屋拆迁涉及社会公共利益，在面对个体权益与公共利益之间的衡平考量时，社会整体公共利益理应得到特别保护。第三，通常情况下，房地产开发企业会首先与被拆迁人签订安置补偿协议，随后才会产生土地使用权的抵押或在建工程的抵押，也就是说回迁安置债权优先权的产生在先。通过审查这些协议及进行相应的安排，可以有效地预防和减少由于被拆迁人权利优先性可能引发的信用风险。这种安排既有助于确保被拆迁人的合法权益得到充分保护，同时也在法律框架内为债权人提供了合理的风险防范措施。这样的处理方式平衡了各方利益，既保护了被拆迁人的优先权，也考虑到了债权人的合法关切，从而在保障个体权益的同时维护了整体市场的稳定和信用体系的健康运行。因此，在债权优先性的规定中，将回迁安置债权置于首位并非无的放矢，这一设计有助于平衡个体权益和社会公共利益之间的关系。
为了使回迁安置债权能够在外观上具有一定的权利“公示”效果，引入预告登记制度或许是可行做法。回迁安置债权是在特定历史条件下产生的房地产开发企业进入破产程序后的一类不可忽视的债权。明确回迁安置债权在房地产开发企业进入破产程序后的清偿顺位，对于实现破产法清偿债务，实现补偿性利益均衡，最终以实现资源的最佳配置和社会整体利益的最大化和实现破产法债权清偿顺位的逻辑自洽具有重要作用。
