年报有料|122家A股及70家H股2017中报分析：行业整体热度下降，规模型企业保持增速

经历了2016年的火热行情后，企业又进入一个新的发展阶段，行业在变，企业也在变。对A股（122家）和H股（70家）共194家以房地产开发为主营业务的企业进行分析。2017年上半年，192家企业整体营业收入与利润均有所下滑，但规模型企业仍保持增速。

2017年上半年，192家上市房企营业总收入为11391亿元，同比减少17%；营业总成本为8299亿，同比减少14%，营业收入与营业成本同比均出现下滑。但规模房企表现优异，营业收入排名前三的企业中国恒大、碧桂园、中海地产，分别取得营业收入1880亿、777亿与756亿（绿地控股营业收入1260亿，但房地产业务为648亿），营业收入同比变动分别为115%、36%和12%，三家企业营收变动均高于行业平均。

半年期营业收入在百亿以上的企业进一步增加，2016年上半年营业收入百亿以上的房企为22家，2017年变为32家，而营业收入规模在50-100亿、10-50亿的企业数量并无明显变动，房地产行业表现为更多地涌现出大企业。

2017年上半年，122家A股上市企业预收账款达6223亿，同比增长34%，同比增幅略有扩大，预计随着下半年房企销售项目的结转，2017年上半年192家企业营业收入的降幅（同比减少17%）将会缩小。

净利润方面，192家上市房企毛利润累计为3693亿，同比下降24%；净利润1349亿，同比下降28%；归母净利润1139亿，同比下降30%。虽然营业收入及利润水平有所回落，但利润率水平稳定，2017年上半年192家房企毛利润率、净利润率及归母净利润率分别为27%、12%及10%，均与2016年全年、2015年全年持平，房企利润率水平已经维持稳定状态，预计未来将维持小幅波动状态。

从单个企业来看，2017年上半年中国恒大、中海地产及万科地产净利润最高， 分别为231亿、195亿及100亿，分别同比增长224%、12%、42%。规模企业营业收入和利润规模均呈上升态势。其中，中海地产净利润率为26%，无愧于“利润之王”之称。

2017年上半年，192家上市房企中，净利润率为正的企业个数相较于往年无大幅变动，净利润率在20%以上的企业明显增多，占盈利企业总数的29%，较2016年底上升11个百分点，由于利润的结转时滞，较多企业的高净利润率反应了2016年良好的经营状况。

截止2017年6月30日，192家上市房企总资产累计为154322亿，同比增加32%，净资产为34716亿，同比增加16%；净资产增幅远低于总资产增幅，表明企业整体负债进一步增加。此外，虽然总资产与净资产近4年内均持续增加，但是二者增幅自2015年以来呈现反向变动趋势，因此，房地产行业需要谨防负债风险。

截止2017年6月30日，192家上市房企存货累计为75458亿，同比增加24%，同比增幅无明显波动；货币资金16269亿，同比下降24%。按比例来看，相较于2016年底，存货占总资产之比未发生明显变动，维持在50%左右，而货币资金占总资产之比略有下降。在融资环境趋紧的大背景下，企业需警惕现金流断裂的风险。

2017年上半年，122家A股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为9979亿，同比增加17%；接受劳务支出的现金为7738亿，同比增加29%。2017年上半年，192家房企经营性现金现金流净额为-566亿，2016年192家企业经营性现金流入3426亿，而2017年上半年经营性现金流出现小额外流，表明企业整体投资力度加大。

2017年上半年，整体融资政策持续收紧，但仍难打击房企的融资热情，2017年上半年企业负债有所上升。

截止2017年6月30日，192家上市房企整体资产负债率为78%，较2016年底上升2个百分点，净负债率为83%，较2016年底上升17个百分点。同时，净负债率也达到了近5年内的最高水平，因此，房企需警惕市场风险。

截止2017年6月30日，192家上市房企短期借款、长期借款分别为15433亿、34766亿，分别同比增加37%、36%，增幅十分接近，新增短期借款与长期借款较为平衡。

2017年上半年，192家上市房企货币资金与短期有息负债比值为1.39，虽然相较于2016年底有所滑落，但比值仍大于1，货币资金能够覆盖短期有息负债，整体来看，房企无短期偿债压力。