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这个没落的板块，竟成了上海老破小之王？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-03-23 20:13

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徐汇康健板块，真的是没落了。

在微信上搜索康健，连一篇像样的板块评测文章都没有，最近的消息还是关于去年上市的新房项目汇樾庭的介绍。

作为一个徐汇内中环的板块，康健却已经从中产客户菜单中几乎除名。

如今，康健的板块均价已经快被曾经的小弟古美追平。

康健的标杆社区漕河景苑的房价，也被古美标杆万源城追平甚至反超。

缺乏预期，房龄老化、学区优势日益消退的今天，持续没落的康健，未来出路在何方？

实际上康健的居民层次很高，是一个接近整体规划整体开发的区域，可以视作上海第一代中产社区。

早年的康健地区归属于上海县，隔壁田林开发工人新村的时候还是乡下，当年以种养花草绿植闻名。

直到80年代，为了疏解上海市区的居住拥挤，也为了适应改革开放的大潮，改善居民居住水平。

康健这个片区才正式启动开发走上历史舞台，整体规划成为一片新的住宅区。

航拍来自上海徐汇

康健开发的时间，上海楼市正处于福利分房时代和商品房时代的交界路口，康健的居民层次都很高。

早期康健的公房，大多分给了当时的国企、单位干部，大学教授等社会砥柱人群；

随后开发的第一代商品房，也是吸引了当时社会上的“早富”群体，业主的圈层并不差。

康健，甚至还建设了第一批迎合市区改善外溢的别墅产品，吸纳了当时的中端购买力。

康健的独栋别墅

相比于其他工人新村片区的凌乱和市井，康健片区整体规划的街道，崭新的社区环境都更胜一筹。

因此，在90年代，住到康健的新房子里，讲出去，也是十分有面子的事情。

97年福利分房正式退出历史舞台，上海开始进入商品房时代。

随后的20年，上海的城市边界几轮扩张，上海的楼市产品几轮进化。

先是内环一圈的大开发，花木、徐家汇，中山公园等区域相继崛起，内中环旁的大宁、天山、万里等区域启动了开发；

随后在世博带来大拆迁中，徐滨，世博，前滩、徐汇滨江等地都接连腾飞，分到了产业或者居民的蛋糕。

但是早在这个周期到来之前，康健的大部分区域已经开发殆尽。

2000年后的商品房时代，康健合并了北面的漕河泾部分，仅在东片区开发了中海馨园、中虹汇之苑、漕河景苑等社区。

康健版图

而板块的大部分界面和配套，都不得不停留在了90年代的模样。

这二十年，可以视作康健失去的二十年。

漕河泾成了顶级的产业中心，资源外溢去了闵行而没有到康健；

康健自身缺乏产业氛围，也几乎没有什么空地。

北部上师大附近还有一些小的产业园，南部就仅有中星城一个孤零零的商办，都没太大影响力。

中星城

商业层面，康健新村近些年仅新开了一个街区型商业金地喜悦荟。

好在板块边缘就是漕河泾印象城和徐汇日月光中心，倒是也算方便。

金地喜悦荟

相比于徐汇滨江对于龙华板块的带动，还是差了一个身位。

龙华会

从居住层面，板块整体大部分都是90年代的老社区，如今已显示老态；

中海馨苑

2000年后的几个商品房社区体量不大，定位也不算太高端。

这些项目没有让康健形成高端居住区的地段认知，也同样面临着房屋老化、车位不足等问题的影响。

康健如今已经成了一个陪衬般的存在，在楼市的地位，实打实的衰落了。

可以预见的是，康健，恐怕会继续失去未来的十年。

如果说康健之前的问题，是由于开发的太早，错过了城市建设的大潮；

如今康健的问题，却是因为开发的太晚，错过了城市更新的大潮。

如今，徐汇正以史无前例的速度进行着旧改和城市更新。

徐家汇片区新的地标即将开业，几大百货闭店后也会由港资们联手二次更新；

同样是遍布老破小的龙华板块，靠着徐汇滨江的东风迎来了配套更新，部分小区也启动了旧改。

曾经的小小弟华泾如今已经蜕变成了徐汇西南门户，多个重磅规划加身；

连长桥、凌云这些地方，都启动了旧改，年内就会有新的地块问世。

曾经难兄难弟的田林板块，通过徐汇的中城计划也启动了有序更新，部分的老工人新村启动了原拆原件；

核心区的航天城+鑫耀中城两大综合体让板块重新追上时代步伐。

但是整体建设于八九十年代的康健，却因为房子仍然太新，仍未达到旧改标准，目前只能进行美丽家园。

即便是再过十年，恐怕也还只能维持现状。

前面说到了康健在发展上的衰落，但其并非毫无优势。

内中环的地段，徐汇的title，比较好的居民层次，也有不错的绿化环境，很是宜居。

但是这些优势却无法弥补康健在“楼市共识”上的落后与衰败。

我们今天对楼市的判断是很明显的分层机制，这里是富人区，那里是中产社区，各有各的定位。

这些成型的地段认知，都来自于相同购买力群体的共识。

并非康健的商品房产品差到没眼看，可能也只是抛盘量少让板块没什么热度。

但是无论什么原因造成了如今的现状，结果是你现在已经从中产群体的选房菜单中除名。

大家认可大宁、古美、天山，认为他是中产地段，会主动去看，想去定居，他才是一个好地段。

康健却已经失去了这种认可度，很多中产客户连康健在哪都不知道。

这也就是为什么万源城的价格能够超越漕河景苑。

一万个中产购房者，估计有5000个知道古美万源城，知道康健几个标杆社区的，恐怕一半都没有。

共识的丧失，才是康健衰落的本质。

这个没落的板块，竟成了上海老破小之王？

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