8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》）正式面向社会公开征求意见。
《 办法》提出，“共有产权住房”对“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
“共有产权住房”实现网上申请。符合条件的家庭，登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。
《 办法》提出，共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。
顾名思义，这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权。
共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
这些房子与自住房类似，都是冲着“刚需”去的。如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么这种共有产权房恰恰适合你，解决你的住房困难。
市住建委相关负责人说：“共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。”
共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有。
征求意见稿中明确了供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
申购要点一：名下无房
特别强调的是，“名下无房”的定义有点广，实现从严限购条件：已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的、有住房转出记录的等家庭不得购买共有产权住房。也就是此前卖过住宅的人是万万不能申购了的。
另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。
申购要点二： 职住平衡
还有就是“职住平衡”，申购自住房的人都明白这四个字的意义。
共有产权住房也会做到精准分配：房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。这和目前的自住房“职住平衡”基本一致，概括一下就是：所在区优先，当然也会照顾“新北京人”。
回到房屋性质上，房子产权是共有的，所以出租出售都不是个人说了算。
在“卖”的问题上，有5年的大限：已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
在“租”的问题上，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。
购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
这样也就能有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。
市住建委相关负责人说：“共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。”
同时，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
房屋方面，市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。市相关部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。
已经卖出去的自住房会有什么变化吗？
新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
多提醒一句，共有产权住房上千万别弄虚作假、违规违法，相关部门将从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
最后，要把共有产权住房的意义引到房地产调控上。市住建委相关负责人说，本市正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。
“新北京人”分配不少于30%
市住建委相关负责人说：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”
看到大家对北京
共有产权房
的消息如此激动，还有媒体夸张的称“有人一夜没睡着”。
作为一个严肃解局经济的解局君，不好意思，要给大家泼点冷水。
共有产权房
不是一个新概念，不用扯到国外，就说中国。2014年4月住建部发布《共有产权住房、推进廉租房和公租房并轨运行的通知》，提出在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。
住建部当时的定义是：共有产权房是一些地方通过让渡部分土地出让金、税费减免等方式，来降低商品房建造成本，使中低收入住房困难家庭买得起房。
效果如何，今年两会期间，时任住建部部长陈政高接受媒体采访时表示，北京、上海两地的做法值得其他城市学习。什么做法？北京建设了自住房，提供了6万套；上海推出共有产权房，现在提供了8.9万套。
解局君没有实地调研
，就从逻辑上谈谈自住房的一点看法：
1、产权共有。目前的解释是这样的：共有产权住房供地时确定将来的销售均价为2.5万元/平方米（北京自住房均价），在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是5万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是二分之一，也就是50%，另外50%则是政府占有的产权份额。
2、出售。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
共有产权房最主要的目的就是解决住有所居的问题，说白点，就是房价上涨太快，老百姓承担不起，于是就有了
共有产权房。
有了政府的入股，那是不是这个房价跌不了？
为什么，两个逻辑：
1、首先，如我们上文所说，购买者和政府所占的产权比例，由此块售价与周边售价的比例决定，也就是说，共有产权房相较于周边同价值的房屋，售价越低，政府产权占比越高。
2、如果满了5年，想卖房，收益是和
政府共享的。常识，共享收益，当然得分担亏损了。所以，房价如果跌了，
政府还得掏钱和你一起卖房…这就像是政府和你合伙开公司，那么请问，这个房子有可能亏钱吗？
4月北京发布的规划，
未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。新北京人的指标是每年1.5万套。
北京市统计局数据显示，2016年末北京常住人口2172.9万人，其中，常住外来人口807.5万人。5年以上纳税人口未知。
算算摇号比率，很低是不是？
所以，共有产权房在目前来看，就是
僧多粥少的局面
，无论从数量上还是从性质上，归根结底它还是保障性住房，对商品房市场产生的影响微乎其微。
共有产权房什么样？不输商品房!
那我们就说说吧。配合着《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见，
共有产权住房的规划设计宜居建设导则也开始征求意见
，这个导则里
明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准
。
共有产权房建成什么样？品质和质量如何？户型面积多大？层高多少？绿化怎样？都有哪些配套设施？这些问题的
核心答案如下。
第一，全装修交房。
第二，城六区套型上限90平，郊区120平。
第三，城六区层高下限两米八，郊区层高下限两米九。
第四，城六区房源容积率上限2.8，郊区容积率上限2.5。
第五，窗户洞口高度最小一米四。应有阳台有玄关柜有壁柜吊柜。
第六，
选址要交通方便，一般集中建设（避免绿地之争了）。
第七，
大开放小封闭街区制，人车分流。一户一车位，这是至少的。
第八，
小区绿化要四季有色彩。
图书馆健身馆咖啡馆是标配。
第九，12层以上每单元至少两部电梯。小区WIFI全覆盖，有人脸识别。
第十，有样板间，可预验房。
针对大V的观点，【京房字】觉得首先大家要了解的是，即便是过去的自住房，政府在确定限价的时候，也是考虑到开发商要略有盈利的（那种非得拿地疯狂拍的不算）。
也就是即便是这个价格，开发商仍然是可以有盈利空间的，当然，盈利空间不会像商品房那么大。并不是限价了之后，开发商要亏本，就会降低自住房的品质和质量。
也就是说，自住房项目的品质和质量高不高，其实还是取决于开发商是否有社会责任感，是否要以追逐最高的利益为目的，而非限价。
拿之前被主管部门立为标杆的中铁西城自住房项目，无论是主管部门，还是专家，还是居民，去现场看完了之后，都认为其品质和质量不输给商品房。即便这样，这个项目的负责人表示，他们开发该项目还是略有盈利的。
当然，要让开发商确保自住房或者将来共有产权保障房的品质和质量，也需要政府明确建设标准，严格监管。在这一方面，北京一直在不断的完善。
目前自住房项目不但要进行规划方案的例行审批，从2014年10月起，北京市专门建立了保障房（主要是自住房）规划设计方案专家评审制度，市住建和规土部门组织专家对每个项目的设计方案进行审查，评审、优选、改进保障房规划设计。【京房字】专家组也有成员在这其中，深知这个专家评审是非常严格的。而这一制度也将延续到将来的共有产权住房中。
先引用一下我们的大专家——
国务院特殊津贴专家、我国当代著名建筑师、北京市建筑设计研究院总建筑师
刘晓钟
，在看到这份导则后的评价：
他认为
这份导则的标准很高，对共有产权住房的设计，以及质量和品质的要求，标准都很高，比商品房不低，有些指标甚至比商品房的还要高！体现了政府对于政策房宜居、品质的重视。
下面，我们再来一项一项细拆解一下。
一、全装修交房
先说一条总的，就是共有产权住房要按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。
也就是说，以后
共有产权住房将全部都是全装修交房的
。
二、一般采用集中建设
新建共有产权住房一般采取集中建设方式
。
配建共有产权住房项目
应满足均好性要求，即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，
共有产权住房与普通商品住房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。
关注到最近小区内商品房和保障房强行分割的粉丝，对这一条肯定能够理解了。
也就是共有产权住房基本上都是自己成一个小区。
如果要在商品房中配建的，密度、人均绿地等也要和商品房一致。
三、选址要交通方便
共有产权住房项目要依据城市总体规划，结合首都城市功能分布和区域产业布局进行选址，促进职住平衡。
共有产权住房项目
应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接
。
这条不用解释。
四、小区容积率不能太高
此次规定，共有产权小区的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。
其中，
城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
刘晓钟说，这次北京对共有产权住房并没有设容积率的低限，反而是设了容积率的高限，而且郊区比城六区的容积率要求还要低。从标准上要求共有产权住房小区的容积率不能太高，就是要确保共有产权住房环境优美、宜居舒适。
五、推行街区制 封闭组团人车分流
共有产权住房推行街区制
，按照
“大开放，小封闭”
的模式规划建设管理，合理组织交通流线，
封闭组团内应实现人车分流
。
推行街区制是未来城市规划的大方向，共有产权住房也一样。不过在街区开放的大环境下，共有产权房小区也会划出小的封闭组团，而且还是人车分流的哦。
六、停车位至少每户一辆
共有产权住房小区里的
机动车停车位，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。
另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。
而
自行车的停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。
七、小区绿化要四季有色彩
共有产区住房小区在建设中要保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，种植适应本地气候和土壤条件的植物，充分考虑植被的视觉层次、叶色质感、树形冠幅、
四季色彩
的搭配，采用乔、灌、草结合的复层绿化，以大乔木为绿化骨架，
绿地配植乔木不应少于每平方米3株
。
