都不能！昨天的美国加息和今天的北京限购都不能降房价，对于后者我真的不屑于点评，因为看不出那个政策的意图是什么，政策设计得再精妙也没用，还不如靠市场自己出清。
这一周都在上海路演，中途去了趟华夏幸福固安园区，亲眼见了孔雀城的热销，当初6000现在23000。这世界最怕的就是对比，一对比人就不正常了，大兴敢卖7万8万的，固安卖个3万也可以接受，一线都1000万了，我四五线城市才100万，不管怎么先买着，可当我看完鄂尔多斯——中国唯一能找到房地产泡沫破裂后居民、银行、公司和政府资产负债表受重伤的城市（没去调研的强烈建议自己去一趟）的情景之后，我是真心佩服政府这一轮去库存的能力和债务、杠杆转移的能力。
我们一直认为促使房价下跌的根本因素是供需反转，而直接因素往往是货币紧缩，观察过去中国的房价周期，我们三轮下跌中两轮是因为加息（导致短期需求观望进而供需反转）、一轮是因为供需反转（2013年全国大部分城市大幅供地），可以发现上涨周期越来越短、下跌周期越来越长，有一种动力逐渐衰退的态势，房价对加息周期的反应速度也在加快。
不过，美国加息带来更强的人民币汇率贬值预期，而目前国内经济基本面并不支持持续和主动的加息，这势必会加强居民对核心区域房产的配置性需求，房价易涨难跌。北京限购已经是全国最严，但限购政策只能压制交易没法改变需求，往往起反作用且损伤合理需求（除了改善、连首套都会伤害）。
目前如果没法持续加息的话，真正能降房价的措施，在过去的杭州、重庆、鄂尔多斯等城市都已经验证过，就是短期快速供应大量土地，只是看有没有决心而已。
一、中国房价周期特征：下跌周期越来越长、上涨周期越来越短、一二三线周期分化特征明显、两轮下跌因加息一轮下跌因供需
我们从中国房价周期来看，我们以70城市新建商品住宅环比涨幅计算，我们发现：1）我们经历了4轮上涨、3轮下跌（其中前两轮因为加息、后一轮因为供需反转）；2）上涨周期112个月多于下跌周期27个月；3）上涨周期越来越短：37个月-31个月-23个月-21个月；4）下跌周期越来越长：7个月-8个月-12个月；
这样的情形往往有一种动力衰退的态势；5）下跌周期一二三线分化明显：第三轮下跌，起始下跌时间都是2014年5月，而且这一轮下跌不是由于加息，而是由于供需反转，看止跌时间可以知道，哪些城市的供需面更加健康：一线比全国提前5个月止跌、二线比全国提前1个月止跌、三线比全国滞后6个月止跌。
表：中国房价的周期（上涨周期越来越短、下跌周期越来越长）
二、房价下跌的根本因素是供需反转、直接因素是货币紧缩、房价对加息的反应速度在加快
理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，很多城市房价有明显泡沫，但是迟迟不回归是因为什么，为什么主流经济体在二战之后的房价一直处于振荡但持续上行的趋势上？
在我们的房价报告《房价之谜：有一种永远振荡上涨的房价！》中，我们指出这往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。而房价要下跌，其根本因素是供需反转（比如短期供给超过很多），而直接原因是货币紧缩（比如持续和主动加息），一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，尤其是主动和连续的紧缩，将改变大家对资产价格的预期，继而影响需求，进而使得供需反转，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本1990年、美国2006年、俄罗斯2009年，中国2008和2012年。
房价对加息的反应速度在加快：我们叠加调息周期和房价周期来看，我们主要经历了三轮加息周期，第二次从2006年4月28日至2007年12月21日，共计加息8次，上调利率1.89%，加息结束后的8个月房价开始下跌，而且是全国同步普跌；第三次从2010年10月20日至2011年7月7日，共计加息5次，上调利率1.14%，加息结束后的3个月房价开始下跌。
表：中国历次调息周期
三、美国加息加强人民币贬值预期、在外汇严格管制下、反而加大核心区房产配置需求
美国加息对中国的影响主要通过汇率来实现，主要是加大中国以及所有新兴经济体本币贬值压力来引导资产投资性需求减少，导致本币资产价格下跌。
但其实不一定汇率贬值就意味着房价下跌，汇率和房价互动分大小国模型：1）小国模型——正相关：汇率下跌带来资产价格下跌主要是发生在小国经济体，比如韩国香港台湾泰国等，他们经济韧性差，居民对政府信心不强，所以一但发生贬值预期，本币资产会同向变动。2）大国模型——负相关：而大国模型，比如中美印，历史都表明汇率和本币资产价格有时候呈现明显的反向变动，因为这些大国经济体居民对本国经济长远是有信心的，在发生贬值预期时往往选择对抗性资产品种进行保值，比如中国过去两年，人民币对国外货币几乎都是贬值的，但大家却在加大地产配置。
总结：我认为美国今年三次加息应该在市场预期之内，目前经济基本面不支持国内持续主动加息，中国货币贬值预期加强，在外汇高度管制的情况下，居民配置核心区域房产的动能加大。
图：策略报告中对汇率和房价互动关系的研究
四、北京的限购国内最严格、但历史已经证明限购只能压制交易并没法改变需求
我的观点一直是不支持限购，限购导致要素价格扭曲，历史也证明限购只会压制交易，并不能改变需求，且限购也会损伤一些合理需求，对于北京这次限购政策：1）对改善需求打击厉害：非普通住宅二套首付80%，对于改善性需求而言需要准备近千万现金；2）对刚需有可能造成伤害：因为很多人可能处有贷款，实际在京并没有房产，也被列入二套，导致购房更加遥遥无期；3）短期会导致量缩价稳，市场观望情绪加重。
感谢支持陈天诚地产研究团队，感谢优秀的实习生李垚、朱凯伦对本文的贡献。
