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前文:
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以及 ”凯叔讲楼市“付费用户均可申请免费加入。
沈阳
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重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI05，微信号：
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以下为正文：
三四线城市见闻
#S680
昆山站主要通行绿皮火车，高铁都在昆山南站，在昆山站与昆山南站之间的区域，建成了大量的住宅区，衡山城、四季华城都是大体量楼盘。
考虑到高铁一刻钟的通勤时间，的确会有部分人口可能居住在这里，每天去上海上班的。
昆山唯独没有发展的主要是城西，为什么不发展城西呢？
城西就是苏州工业园区，人家发展的很好，昆山就不要再操心了。
“丹阳眼镜”可能要比丹阳还要出名，丹阳是一个镇江与常州之间的小城，一个全国前二十的百强县。
丹阳传统上的老县城，叫做“
新市口
”，其标志是
金鹰天地和八佰伴商场
。
与昆山县城满是上世纪的楼梯房相比，丹阳老县城就更加古老了，大多是解放前后的老街。
而在丹阳站以东，是丹阳的新区，市政府、电视台以及各类机关职能部门均在城东。
这里当前的商业中心，就是
新城吾悦广场
，在丹阳，无人不知无人不晓新城吾悦广场，吃喝玩乐一条龙，人气远超新市口的金鹰与八佰伴。
无论是眼镜城的老板还是出租车司机，问起来去哪里购物，哪里热闹，几乎都首推吾悦广场。
这说明了吾悦广场的吸引力，已经越过了铁路线，不少城西的人来城东吾悦广场购物休闲。
毕竟从城西开车到城东吾悦广场也就是三五公里的事情。
在丹阳，还有一个很有趣的现象，这里出租车、公交车的司机，开车总是能够遇到熟人，开车兜一圈下来，驾驶员与路边的行人，其他司机打招呼不下四五次。
这座城市，经常饭店里互相认识的两桌人不约而同的相遇攀谈。
该市的大酒店也是是一东一西，东城的
香逸大酒店
和西城的
水中仙东雅国际酒店
，尽管挂牌的五星还是水中仙，但是香逸大酒店的设施与口碑都有超越水中仙的趋势。
丹阳北站、沪蓉高速与镇丹高速的枢纽也位于丹阳东城新区，几乎当地每一个人都能够感受到这座城市明显在向东发展。
与东部百强县市强大的制造业相比，西部的普通县城几乎没多少大型制造业。
世界文化遗产峨眉山景区位于高铁站峨眉山站西侧，而峨眉山市的县城却在峨眉山高铁站东侧。
来峨眉旅游的人一般都是直接向西上山，而不会向东去县城，但是笔者路过的时候，还是饶有兴趣的去了下峨眉的县城。
满街的“
古茗
”奶茶无时无刻不在提醒我这是一个内陆县城。
峨眉山县城很小，一条名山路串联起来了几个关键地标：
名山广场、大转盘、峨眉大厦、佛光广场。
不过由于城市太小了，主干道从头走到尾，不过三四公里，时间充裕的人几乎可以每天把城里兜一圈。
县城虽然小，但是居然也能分成老城和新城。大转盘以东是峨眉山新城，以西是老城。
大转盘因为新开了商业综合体--万年华地财富广场以及五星级大酒店
--
峨眉山世纪阳光大酒店而成为了城市的中心。
老城充斥着几乎没有小区环境的上世纪老破公房，新城则是一些商品房和新一些的公房。
不过县政府、各机关部门没有向东进行搬迁，也有可能是距离过近，搬迁意义不大。
总体上，怀化这个地级市的建设水平落后于昆山、丹阳，倒是和峨眉山有几分相似。
不得不承认，同样都是中西部，湘西的地质地貌还是和天府之国的四川相差甚远。
和贵阳的黔灵山公园一样，怀化有个
中坡国家森林公园
，笔者曾经爬到中坡的山顶鸟瞰怀化老城。
怀化的老城主要就是一条人民路串起来的，从步步高百货开始，经过新天地城市广场一直到兄弟龙虾夜市，这就是老怀化的全部。
https://timgsa.baidu.com/timg?image&quality=80&size=b9999_10000&sec=1566145276583&di=13437c7230e71af3b1ad3c8847b7fb39&imgtype=0&src=http%3A%2F%2Fimg0.ph.126.net%2FE4uMp0AuaCwiv73OZta9Ug%3D%3D%2F3308456876357309913.jpg
后来，怀化向西跨过舞水，建设了河西新城，向东跨过铁路线、太平溪，建设了怀化新城，体育中心、怀化南站。
虽然城市摊子铺得很大，但是却没有什么人气，从南站到老城，马路宽阔，车辆稀少。
大量的怀化出租车往返于
湘西凤凰县与高铁怀化南站
之间，市内反而不是怀化出租车运营的重点区域。
昆山、丹阳这一类百强县市前二十的县城，发达程度超过中西部地级市，基本算是三线城市，而湘西地级市怀化与四川县城峨眉山大约是四线城市。
首先，三四线城市普遍都分有老城与新城，老城不拆迁、不旧改，人口、产业、机关公共服务均向新城倾斜。
四座城市的老城市中心的面貌从上世纪到现在几乎没有变化，没有大规模的拆迁与旧改，与之相反，新城建设如火如荼，除峨眉山之外的三座城市市政府均搬到了新区。
大拆大建均在新城进行，拆的是农田，并不是城市已有的存量房产。
这导致了老城没办法获得更新和新生，活力、人气持续下降，青年人离开，只有中老年人留下。
第二，中西部重消费，东部重生产，中西部发展弯道超车。
东部的丹阳、昆山分布有大面积的工业园区和厂房，制造业发达，而中西部两座城市，几乎没有工业园区和厂区。
中西部城市建设的是新城，基本上只有居民以及相关消费服务产业。东部城市建设的是新区，居民居住、消费服务当然有，但是更多的是产业园，工厂区。
这种东西部差异是东部县城经济发展长期领先西部的原因，但是随着制造业长期的低迷、外资工厂的撤离，东部陷入转型，开始由制造业城市向消费服务型城市转变。
而中西部城市本身就是消费服务型城市，没有转型压力，还能承接一部分制造业转移，因此经济活力，发展速度开始加快。
第三，购物中心具有颠覆城市地段的能力，商铺面临巨大风险。
四座城市的
传统商业街均已经凋敝
，居民购物向购物中心集中，只要有新的大商场开业，就能够导致全城的人流集中效应。
万达广场、金鹰购物中心、吾悦广场等人气鼎沸，但是老城马路上却人迹罕至的现象正在上演。
第四，人口流入缓慢甚至流出，熟人社会，新城楼盘空置率高。
城市堵车不严重，外来常住人口迅速减少甚至本地年轻人大量外出，导致熟人社会严重，存在攀比与面子现象，日常消费价格偏贵。
居民买房存在面子攀比，买新房，买商铺、买豪车、豪华装修，遇事大摆宴席等情况普遍。
但新城楼盘实际入住率低，人气不足，买而不住的情况很多。
最后，楼市发展靠新区一手楼盘以及学区拉动，本地存量住房的居住价值持续贬值。
当地楼市以纯粹的新区一手房宣传拉动，或者以县市重点中学为卖点，老城非学区住宅几乎无人问津，
新城房价涨到天上，老城基本上纹丝不动
，不仅价格不涨，还没有流动性。
楼盘均以热门新区、购物中心、奢华品质、物业服务、学区优质、别墅庭院为主题进行宣传。充满了炫耀与面子的因素，
开发商只做改善房，不做刚需房
。
何谓“刚需”，通常意义来说就是新来城市的无房户，当一座城市人口不流入甚至流出时，刚需就消失不见了。
为何县城楼市主打改善奢华，是因为实际居住的需求不如面子需求大，面子需求才是三四线城市的第一需求。
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水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水
库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王
乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群
。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数1500人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万
的另一位季老师等众大师均在此群。）
水
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光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，昆明，贵阳最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
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水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
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女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：北大资源
.
江山名门
区域：海尔路
小区名称：江山名门
建筑面积：
88
平米
套内面积：
66
平米
装修：清水
售价：
108
万
单价：
12270
户型：二室两厅一卫
楼层：
15/20
朝向：
180
度江景房，朝南
户数：
3
梯
12
户
产权证：差银行
40
万，客户解押
是否满两年：
2019
年
6
月满
2
年，配合满
2
年过户
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
70
—
75
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：
180
度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡
产权情况：
2019
年
6
月满
2
年，业主可以配合满
2
年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩
区域：观音桥商圈
小区名称：绿地海外滩
建筑面积：
120
平米
套内面积：
99
平米
装修：清水
售价：
155
万
单价：
12900
户型：三室两厅二卫
+
书房
楼层：
20/33
朝向：西南
户数：
3
梯
8
户
产权证：证在手
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
115
—
120
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价
20
万出售
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭
区域：北滨路
小区名称：北滨华庭
建筑面积：
103.77
平米
套内面积：
85.3
平米
装修：精装
售价：
130
万
单价：
12600/
平
户型：三室两厅二卫
楼层：
14/32
朝向：东
户数：
2
梯
6
户
产权证：证在手
是否满两年：满
2
年
看房：提前一天预约
贷款金额：首套首付：
30
万
二套首付：
44
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租
2500/
月，距离轻轨站近
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪
区域：盘溪路
小区名称：保利香雪
建筑面积：97.55平米
套内面积：78平米
装修：精装
售价：
150
万
单价：
15400
户型：三室两厅二卫
楼层：
8/32
朝向：西南
户数：
3
梯
7
户
产权证：欠银行
37
万，客户解押
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
105
—
110
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代
区域：观音桥核心商圈
小区名称：万象时代
建筑面积：
119
平米
套内面积：
103
平米
装修：中装
售价：
152
万
单价：
12800
户型：三室两厅二卫
楼层：
27/31
朝向：东南
户数：
2
梯
6
户
产权证：证在银行，业主自己解押
是否满两年：满
2
年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款
115
—
120
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸
区域：北滨路核心地段
小区名称：春森彼岸
建筑面积：
91
平米
套内面积：
71
平米
装修：清水
售价：
162
万
单价：
17800
户型：二室两厅二卫
楼层：
5/58
朝向：看江，朝南
户数：
6
梯
17
户
产权证：欠银行
30
万，客户解押
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
105
—
110
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源八：国兴北岸江山
区域：观音桥商圈
小区名称：北岸江山
建筑面积：
86.7
平米
套内面积：
67
平米
装修：精装
售价：
138
万
单价：
15900
户型：二室两厅一卫
楼层：
9/33
朝向：中庭，朝东北
户数：
3
梯
7
户
产权证：证在银行
是否满两年：满
2
年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款
90
—
95
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：小区门口地铁站，带租约，
2500/
月
房源九：保利江上明珠乐园
区域：观音桥商圈
小区名称：保利江上明珠乐园
建筑面积：
114
平米
套内面积：
96
平米
装修：清水
售价：
162
万
单价：
14200
户型：三室两厅二卫
楼层：
17/32
朝向：看中庭，朝西南
户数：
3
梯
8
户
产权证：欠银行
58
万，客户解押
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
120
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：朝中庭，品质楼盘
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源十：阳光
100
国际新城
区域：南滨路
小区名称：阳光
100
国际新城
建筑面积：
94.26
平米
套内面积：
79
平米
装修：中装
售价：
108
万
单价：
11400
户型：三室两厅一卫
楼层：
20/33
朝向：南
户数：
3
梯
9
户
产权证：证在银行
是否满两年：满
2
年
看房：提前预约
要求：税费自理，购房服务费
2%
，业主要求一次性付款
房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价
20
万
今日笋盘推荐（沈阳）（
沈阳部分房源可做0首付
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房源一：
克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
