未来几年，上海楼市的主角是租赁住房
，这一点没有什么疑问的。
如果这句话还有疑问，那就是到底是“未来几年里”还是“未来”的区别。
为什么这么说呢？原因有二。
首先，租赁住房已经成为了市场未来供应的主力。
根据最近发布的《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”上海一共要供应170万套住宅，其中商品住房约45万套，租赁住房约70万套；保障住房约55万套。
商品住房只占总供应的26%，而租赁住房从“十二五”的13%猛增到41%。租赁住房加上保障住房一共占到总供应的73.5%。
我在3月就写了一篇
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率先抛出一线楼市保障房化的观点，现在完全坐实了。
从规划中可以看到，商品住房、租赁住房、保障住房是并列关系。也就是说，这里的租赁住房并不是保障性的。这是什么意思呢？就是说，这些租赁住房不是租给穷人的，而是直接供应到市场里，和你手里的房子直接竞争的。
大家都知道上海现在的土地控住了，人口控住了。但本质上这两者都是一个动态平衡的状态。一方面人口总数限死在2500万，人口的结构和人口的素质始终在进行动态的调整。
所以租赁住房本质上是解决上海需要的人才的住房问题。而其他城
市在大力推广的租赁住房，配合比较宽松的落户政策，本质和上海一样，也是人才的争夺战，只是上海没有落户这张牌而已。
其次，租赁住房至少在相当长一段时间里，都会是一个赚钱的生意。
因为从第一块租赁住房土地的楼板价看，政府对培育这个市场相当有诚意。这种由机构主导的租赁住房，出租率完全不愁的。相反，机构还要甄别客户，比如正规公司的合同，连续X年的社保证明，并优先租给工作稳定的企事业单位。
在我看来，这种开发商背景（国企为主）、开发成本、客户结构都非常优质，租满的机构租赁住房，就是一个比上海最优质甲级写字楼还要稳定的现金流发动机。再加上利率长期看下行，但租金锁死了，因为长租的嘛，息差就出来了。
因为国企比民企在大方向上思路清楚得多，肯定首先会去做这个生意。同样，很多做实业的，因为要解决员工的居住问题，也会很积极很主动的去跟国企合作解决掉项目的一部分需求，融资成本根本不是个事儿，连后面的招商都免了。这就是我以前说的，实业+地产+租赁+金融+服务的闭环打通了。
这个顺理成章滴水不漏的商业模式，最后顺手把租金（应收账款，就是债务）打包成Reits退出，再做下一个，整个细分行业就滚起来了。
说到底，发展租赁市场是完全符合经济规律的。表面看他是一种说难听点有些计划经济的供给侧改革，但却是时代的选择。
因为我们的国家跟发达国家差距大，所以在发展的初期需要追赶。所以搞土地财政和做多楼市，确实是短时间内实现财富的迅速集中和配置的壮举。
但是当国家发展到一定的程度，面前只剩下美国一个对手的时候，这种粗放的发展模式的弊端越来越显著。是不同的发展阶段和形势，倒逼不得不出台了我们今天看到的住房发展规划，也就是用加大租赁住房供应的方式，暂时屏蔽掉不动产的金融属性，来为经济发展服务，并且不影响作为国之重器的金融安全。
所以长远看，就像过去十几年的房价牛市是由一手住宅供应推动的一样，未来政府奠定的这个新的市场，也将同样由一手租赁房的供应，开启一个租金牛市。但因为租房是消费，且跟客户收入高度匹配，所以这个牛市，会比曾经的房价牛市，理性得多，也健康得多。
