在北京，流传着很多都市传说。
比如：2004年，一位男子在东三环的高档小区富力城买下100套房子，接待他的售楼小哥还以为碰到了开玩笑的。不过没多久，男子在08年金融危机前夕将这批房子卖出，又把资金投入了海南。
那时每平6000元的富力城，现在是10万左右。海南3万一平的房子，价格好几年里一直辗转反复。
人们本以为，然后就没有然后了。直到海南前不久的一波上涨。
我也是最近才知道，现实里确有其人，传说是真的。
——二环十三套
张羽冲，原北京交响乐团首席圆号手，1963年生人。曾卖过录音带、电器、服装，后利用业余时间时间开班教琴，直到03年考试取消特长加分。在那个年代已算收入不菲。
早在90年代中，张羽冲就曾在玉泉路附近租了一百多亩地，盖了房子出租，年收益20多万，但后来这块土地被征用，让他的地产投资暂时划了个逗号。
99年，张羽冲来到东三环的华腾园看房，当时北京还没有CBD，他也没有“投资房产”这个想法。只是被一套全南的大户型吸引了，毫不犹豫地买了下来。不久之后，张羽冲不断接到中介公司打来的电话，都问是否有出租的打算。这时，做过生意的张羽冲意识到机会来了。没多久，张羽冲又在华腾园陆续订了4套。
10个月后，张羽冲以每平方米高于原价800多元的价格卖掉两套，增值10余万，剩下的两套继续出租，租金用来还银行的月供绰绰有余。
从此，张羽冲觉得，房地产原来可以这么玩。
2004年，他一口气买下100套（也有说50套）富力城，并在接近金融危机之前的高点时抛售了大部分。2008年中几乎处于“空仓”状态。那时，张羽冲曾表示，暂不打算有任何冒险和激进的投资行为，并且三年内不再碰房产了。
仅仅几个月后，张羽冲就“食言”了，2009年，他出手并带领着朋友们在三亚某项目买下百余套房产（传闻后来只留了部分优质房源自住收藏）。2012年，又在北京周边某家具城拿下45个商铺。
……
事迹的讲述暂且告一段落。百度张羽冲，可以看到他十余年来接受的采访，有一些受邀演讲的场面话，也有一些更接近本质的言论。回头来看，颇为有趣：
“北京市房地产投资的回报率早已不是90年代那时动辄50％、60％了，不要把投资回报率想的太高，能有10％已经不错了。”——2003年
“很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。”——2003年
“即使房价没有上涨，买不起房的人还是买不起房，该蜗居的还是会蜗居，即使房价再下降也一样。”——2010年
“我现在手里已经没有多少房子了，已经在逐渐退居二线，现在做的主要是帮助和指导别人投资”。——2010年
“不能等有了钱才投资，攒钱的速度往往赶不上房价上涨的速度。这房子130万，我有30万，可以和几个朋友一起买，收益的时候大家一起分成，这才是真正的能赶上时代，等攒够了80万，房价已经涨到180万了，永远赶不上。”——2010年
懂得地域、审美、时间的差价
乐居：房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍，您认为是什么？
张羽冲：其实按我的理解，真正的挣钱就分三块。
一个是地域的差别，
你比如说南城的东西便宜，北城东西贵，你看到了地域的差别，你把南城的拿到北城来卖。或者是你看美国人，中国那时候刚刚开放，人工便宜，用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖，这就是地域的差别，挣中间的差价，
这个需要时间，你有时间跑、有时间看、有心观察，你就能赚到这个钱。
这个钱不难。就像改革开放初期一样，那时候到深圳买条喇叭裤，到北京来卖，一条能赚10块20块，买个蛤蟆镜，你看这就是时间差价、地域的差价。
第二个就是审美的差价。
其实可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念。都是衣服，因为你设计得漂亮，你有审美就可以多卖出多少钱。
你看衣服大家都有，为什么你要代理一个法国品牌呢？就是因为审美。你觉得那个时候人家有品牌有设计感，你这衣服只是能穿就行了，颜色都一律是灰。你卖500块钱，人家拿来卖5000块钱，人家贩卖的是审美差价，就赚大钱。因为人都向往美好。
第三点叫时光的差价。
就是说大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，还有人看到的是两年以后的。你看到了时光的差价，其实这就是投资，我买的是未来。现在大家都卖6000元，但是我看到的是三年以后它应该值2万。
这三种（差价）都能兼顾到，都能赚到钱的人是一流的人。所以我从来都奔着这个目标在思考问题。
你比如说富力城，当年算在南城，所有的老北京人认为，虽然就离国贸差了一公里，但是觉得南城不值钱。大家没有看到时间的差价。人们就知道南城，但是没有来看一看南城未来会是什么样。
第二，审美的差价。当年卖房子都卖毛坯房，富力城是最早来卖精装修的房子，这就是审美的差距，你发现这楼道的都铺上地砖，墙上也都是地砖，大堂能设计成那样，园林能设置成那样，这里头，有审美的差价！
第三，是看到了时光的差价。是那一会再慢慢再讲。这三个里头差价还要会计算，所以这三样事情你先要衡量。
再一个就是什么叫炒房，什么叫投资？人家说我炒房我很不爱听，我认为我是投资，就是我拿来以后可以出租，出租的回报率百分之十几。我没有想过拿来房子涨多少钱卖。我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大。
以富力城当年一套房子6000块钱每平米，60平米36万元，租4200。百分之十几的回报租金，而且租金在涨，就和商铺一样，那房价也会跟着涨。你比如说银行利息6%，你出租回报率13%，你就最起码的这个房子还能翻一倍的价格，是能看到的，就是说我买了以后涨从6000涨到12000，我卖给别人以后，人家还有百分之六点几的回报是比银行的贷款利息高的，这就是房产投资生意。
我们从来没有房子卖到最高点，因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。
乐居：我们以北京为例，为什么北京房价过去10多年涨得很快？
张羽冲：当年（2000年左右）北京是人口净流入的城市，每年大学生进入几十万人，这些几十万人每人要25平米，你还得要这个六七百万平方米，那时大改造大拆迁。那个年代租赁市场没有什么外销房，也就是商品房很少。
从2000年才开，刚开始盖，能出租的房子都很少，自住的房子都不够，哪来的出租啊，所以说出租的市场回报非常高，再加上每年拆迁六百七百万平方米，为了北京奥运会拆一平米，你得补人家1.5平米啊。人家再买回来吗，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百万平方米。
就按照北京1300万人，每人每年平均递增0.5平方米，还要700万平米，对吧？你就算一算，你都知道有几千万平米的需求量。但是非典的时候你知道停工了多少项目，就是本来可以盖很多楼都没人干了，就积压了需求，等着哪天爆，大家一抢不就在加价了吗？你要是没有抢哪来的加价啊。
非典时候其实是一个入手非常好的时机。
十个房子有15个人买，那肯定要涨25%啊。十个人十套房子，有20个人买，那必须要涨50%。这是个数学规律。要么就有关系者得，要么叫价高者得。
学会用杠杆
乐居：同样是投资房产，为何你能赚更多的钱？
张羽冲：别人用两小时弹好的曲子，我告诉学生怎么能只花15分钟，用最简单、最科学的方式，我告诉你技巧，从哪练，怎么练，练多少的速度，练多少遍，一次错误都不犯，你就练好了，然后再从头迎刃而解，所以说要找生活的技巧。
很多人没有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累。因为生活、工作当中70%也是无效的。无效以后老板怎么能给你涨工资呢，其实老板很多的经营方式也是无效的，没有把人性全部的积极性调动出来，是因为他很多管理的模式是无效的。
你比如说六千块钱一平米买的房。当年鼓励大家投资买房。你首付两成就买了。隔了两年以后9000块钱卖掉了。可是我9000块钱又买了。这里的区别是什么呢？区别是你可以多买两套，因为你的首付款挣出来了，这就叫效率。有的人就死拿着，一直等着，他还是一套。但是我不是。比如说我一百平米是6000块钱买的，8500卖掉的，赚了25万，这25万可以多买一套房的首付，等于由原来的一套变成了持有了将近三套房。
这就是效率。要会用杠杆，会用资本。很多人不会想到这一点。
现在买房就是个亏本生意
乐居：您怎么看当前的楼市，未来房地产还值得投资吗？
张羽冲：我觉得北京市场的最大的问题是租售比。在我心里，现在买房就是亏本生意了。我们以15年前，富力城一套一居室月租4200元，现在月租9000元，那时候房价6000元每平，现在卖10万每平，房价涨了15倍，租金是涨了1.5倍。
那个时候我建议大家投资买的原因，是看到了租金高于银行利息一倍之上的这种巨大的空间。
现在正好相反，要是10万、11万，我就卖掉它。我随便做一个理财6-8个点收益，如果你做得好的话能吃七个点收益。
1000万一年就能省70万。3000万就210万。我说的这个七个点是还租回原来住的这个房子，不影响你生活品质的情况下，你能吃回七个点的巨额的差点。
全部卖掉，租房子，这就是境界。今年拿这儿做个证，
我坚决租房子，我不买房，我认为买房子于我就是一个亏本的生意。
再具体给你们算一下。你比如说我可找到投资回报率高的项目，比如说10%的回报，同样一个3000万的房子，我卖掉了，我拿着3000万做一个理财，一年就按10%，300万。
我拿出40万还租原来的这个品质不变。那你一年净剩260万，三年780万。三年以后，一定是多套房上税来替代这个限购政策，它是有一个常态化的东西来替代，对吧？替代完了以后，房价从11万回落到85000元每平，一个300平米的房子一平米，说少点吧，2万块钱的差价，你又省了600万。
600万加780万，1400万。
三年没有影响生活，平白无故三年以后你账上多了1400万，这也是改变人的生活。
（注：在2012年新浪乐居的采访中，张羽冲也发表过同样观点）
决定租金的关键是流量和单笔消费额
乐居：您曾投资过不少非常赚钱的商铺。能否谈谈你买商铺的秘诀？
张羽冲：商铺最大的价值是跟租金挂钩，租金将来就是你看到的时间。时间的价值有多少？就未来五年，它为什么会涨租金，你说涨的理论依据在哪？一就是流量，二是单笔消费额，这两点决定你的房租。
你看，本来一天成交了3000单，未来你觉得能成交4000单，这就是利润增长点。还有一点，通货膨胀，这个菜现在卖30，再过五年以后这菜能卖58，不管你卖30还是58，他都是45%的利润。 所以说，同样都是卖一个菜，人没增加，还是3000人来吃饭，但是你的流水的总额高了。
本来3000人，比如一天流水3万，但是三年以后物价你会觉得会通胀到什么样的程度，还是3000人，但流水可能就变成4万多了，那你的利润也是在增长的。
