文/好地网 徐路加
今天杭州出让年内倒数第三批地块，成交结果符合本网昨日前瞻预测，在偏谨慎的氛围下，被本土企业“包场”。成交溢价率与本网预测相近。
【本网前瞻预测：东新地块溢价22%左右；南部新城、富春湾新城低溢价】
● 绿城溢价22.92%竞得的东新地块，36568元/㎡的楼面价仅较今年8月限房价阶段上涨309元/㎡，保本房价在4.8万元/㎡左右，未来房价需以品质提升为前提上涨至5万出头。
● 浙江国丰底价摘牌萧山南部新城首宗低密地块，不过楼面价达到22213元/㎡，未来通过排屋等低密产品打造，价格4.5-5万元/㎡左右，基本与区域二手房价格一致。
● 杭州元木竞得富阳富春湾新城首宗低密地，尽管溢价6.58%但6046元/㎡地价以排屋产品打造基本卖到之前板块高层价格即能保本，反映市场对于项目流速仍有较大顾虑。
上下滑动查看战报内容
结合今年杭州不限价地块整体表现来看，传递出更趋市场化的定价逻辑：
1）此前倒挂明显的核心板块，涨价预期明显，新房看至周边二手房价格持平。典型如钱江世纪城、城东安琪儿区块等，未来以品质提升新房价格追平周边二手房。
2）整体流速较快、价差红利不明显的次核心板块，一二手将出现正挂（新房价格高于二手房）。典型如今天的东新板块，价格上涨逻辑与本月15日华润竞得的之江地块一致，地价与限价阶段基本持平，房价的上涨是不限价政策的产品力提升。
包括南部新城、湘湖新城、丰收湖的低密地块，因差异化供地，地价虽大幅上涨，但整体价格体系仍处于预期范围。
3）外围板块，仍在探寻价格底，以品质提升促流量。尤其是库存高企区域，当前阶段普遍通过降容方式，即以低密产品卖原高层的价格，以提高性价比的方式来保持一定的成交。
对于最近限价全面放开之后，几次土拍成交体现出的趋势，好地研究院认为：
当前的土拍市场，以取消新房限价政策为窗口，结合整体房地产市场环境和市场需求，进一步拉长区域间价格梯队的空间，这样的价格调整，是较为合理的。
这样的调整是在市场规模快速萎缩的情况下取得的——
今年杭州市区涉宅地的供地规模预计在1300亿元左右，将创2016年以来新低；前11个月新房成交面积630万方，同比下降35%，预计将创2014年以来新低。
以自住性需求为主的缩量行情下，更需要与价格相对等品质的高端改善产品，这与当前的市场结构，是较为匹配的。
当前，还是以限价时代项目销售为主导。期待明年二季度这些主城非限价项目，以品质为引领，通过市场验证，构筑良性价格上涨循环。
附1：12月拟出让地块指标表、位置分布图
附2：11月29日地块成交情况
【2024年7月29日】“最江南，最未来”17宗好地亮相青浦推介会
【2024年7月25日】“粤港未来城 庆盛新机遇”，40余家房企共探南沙投资机遇
【2024年4月26日】杭城房企聚焦西咸新区，六大板块好地发布
1、宣传推广：地块信息推送发布、可视化视频解读、区域价值专稿分析报告、读地云小程序线上推广;2、手册推广：土地招商手册和读地手册、区域价值投资白皮书；3、活动推广：大型土地展、专场土地推介会、好地考察团和外地考察招商活动；4、监测研究：月度/半年度/年度市场分析报告、年度供地计划专题研究分析报告、房地产市场监测系统开发与数据维护。1、城市进入研究：研判城市发展格局，最新行情形势，为土地投资提供咨询服务；2、大数据服务：可视化数据服务平台，为开发商土地投资提供信息、决策辅助等服务；3、拟上市地块监测：针对未来将上市的地块，开展信息监测，为开发商提早获取土地出让信息服务；4、地块研究服务：包括地块简报监测、地块初判报告服务、地块可行性研究报告服务等。
