【正文】

2025年1月17日（周五），国家统计局公布2024年经济数据。具体解读如下，

一、 全年5%的经济增速目标完成

（一）2024年全年实现GDP134.91万亿元，实际经济增速达5%，刚好符合两会拟定的“5%左右”目标。数据上看，2024年四个季度当季增速分别为5.3%、4.7%、4.6%和5.4%，即2024年四季度GDP增速显著好于5%的预期值，环比增速高达1.6%。

（二）如果按照第五次经济普查的数据（2023年GDP为129.43万亿），则2024年名义经济增速为4.23%，较5%的实际经济增速仅低0.77个百分点，不可思议。

（三）应该说，和预期相比，全年5%的经济增速以及四季度5.4%的经济增速均是反直觉的。数据上看，2024年12月仅消费与工业数据好于预期，地产、投资等数据低于预期值。

为此，推测2024年全年经济增速超预期的原因是统计范围变了。根据第五次经济普查，城镇居民自有住房服务核算方法改革（由成本法调整为租金法）是重要原因。

二、内需仍然不振：若不考虑外需支撑，经济增速将低于3.5%

2024年社会消费品零售总额与固定资产投资完成总额同比增速分别为3.5%和3.2%，均明显低于5%的经济增速，显示出两驾内需马车很弱。这意味着，如果不考虑外需支撑的话（假设外需不增不减），2025年实际经济增速可能只有3.5%左右。

三、地产持续走弱：经营与融资性现金流合计失血18万亿左右（2022-2024年期间）

（一）标志性事件：商品房销售额与销售面积分别回落至10万亿和10亿平方米以下

1、2024年全年，房地产开发投资完成额、商品房销售额与销售面积分别实现10.03万亿、9.68万亿和9.74亿平方米，同比分别下降9.59%、17.04%和12.84%，较历史高点分别下降32.06%、46.82%和45.73%，分别回落至2015年、2015年及2009年的水平。

2、显然，比较有标志性意义的是商品房销售额与销售面积已分别回落至10万亿和10亿平方米以下，这将是常态，且会继续下行。换言之，数据上看，房地产开发投资与商品房销售额已经回落至近十年前的水平，而商品房销售面积则已回落至15年前的水平。

（二）2022-2024年三年期间经营层面失血累计8.52万亿元

当然，看增速可能没感觉，绝对值更具指示意义。2024年商品房销售额与销售面积较历史高点分别减少8.52万亿和8.2亿平方米，这意味着地产行业经营现金流较2021年的高点减少了8.52万亿。也就是说，2022-2024年三年期间，在不包括融资现金流减少的情况下，整个地产行业仅在经营层面便已累计失血8.52万亿。

（三）2022-2024年期间融资性现金流（广义口径）累计失血超9万亿

如果简单根据国家统计局公布的房地产开发资金来源来看，则会发现2022-2024年三年期间，房地产开发资金来源累计减少9.35万亿，由2021年的20.11万亿大幅减少至2024年的10.77万亿。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别减少0.81万亿、2.77万亿、4.04万亿和1.67万亿。

这意味着，2022-2024年期间房地产开发企业的融资性现金也出现超过9万亿的失血，叠加经营性现金流累计失血达18万亿左右。当然，即便仅考虑国内贷款、自筹资金等狭义口径，房地产开发企业的融资性现金流出现了3.58万亿的失血。

四、结语

（一）虽然经济增速目标已经完成，且先前官方也已多次吹风表示5%的目标没问题，但从预期值来看，市场是不相信的，即便数据披露后，这说明市场观感和体感与决策层之间是有明显差异的，亦说明市场预期和信心还存在问题。

（二）和内需疲弱相比，地产行业的问题很突出，经营性和融资性现金流的失血困境需要给予高度重视，但目前看政策层面并没有太好的办法，增量政策的力度也难有期待，这意味着地产行业困境还将持续较长时间。

（三）人口的问题同样比较突出，自然增长率已经连续三年为负，刚好叠加地产行业下行周期。与此同时，老龄化问题也愈发凸显，60岁、65岁以上人口占比持续攀升。