文：千一
海珠，颇有干翻天河的架势。
从供地格局看，天河卖的地，都是三四级区域的地块，没地铁、没配套，群众买入要熬时间。
比较拿得出手的珠江新城+金融城，又和大多数普通人没关系。
海珠不一样，一级的琶洲，二级的后航道+中轴，三级的滨江东等板块，各有地段，各有地铁和配套，要概念有概念，要生活有生活。
天河让人冲动想买的盘子，往往是金字塔顶端的，只适合小众客群。
而海珠上到豪宅改善，下到刚需刚改，都能有比较体面合适的选择。
由此，选海珠的人就多了，赢面就大了。
2024年，海珠计划供地3宗，实际已出让5宗+准备出让3宗。
这意味着啥，
海珠，家底不少！年底到明年，市场会持续供货
。
我们盘了下，
2025年，海珠有可能要供的地
，还不少。
来看看还会有什么好货出来。
观澔府兄弟
石岗路AH050957地块
这宗地，老面孔了，今年都准备要卖了，结果最后踩刹车，撤回出让了。
猜测原因：
地价太贵，4.3万/㎡，当时差3千/㎡就能赶上面粉厂起拍价了。
地块就在观澔府隔壁，优缺点很明显。
优点：在有概念的后航道区域，和周边几个小区中海观澔府、金融街融御、雅居乐海珠小雅、时代大家等连片开发。
背靠石溪旧改，未来有增量。近江，有江景，楼下是环岛路、公园、学校。
不足在于：地铁远，周边旧改慢，城市界面更新需要时间。
这宗地比观澔（4.4万方）体量要大些，6.6万方，容积率5.5，和观澔府一致。
观澔府一共3栋楼，36层，2梯4户，石岗路地块，未来转化项目应该差不多。
琶洲南区3兄弟的邻居
新滘东路北侧储备地块
早在今年7月，新滘东路北侧储备地块调规，商业用地爆改6宗宅地，让宅地稀缺的琶洲变得不那么稀缺了。
其中，左侧3宗地块，保利59亿元总价吃下。
虽然身在琶洲，新滘东路北侧储备地块有个很尴尬问题在于：地是生地，周边学校、商业甚至连进去的路都没有。
所以，当时琶洲3兄弟出让时就很尴尬，开发商并不是很拿得下手。
好在后面政府给力，加快修路修桥，减轻一些负担。
东侧三宗待出让的地块，周边还规划有学校、医疗、商业等等，可以补全板块配套。
后续出让，不排除会分配给开发商去弄。
这也是好事，开发商进场，区域能比较快兑现。
保利拿下的琶洲南区3兄弟，也指望着隔壁一起来联合开发。
琶洲中二区蚊型地
新港东路南侧地块
唉，琶洲，现在不缺地啊。
只要市场需要，琶洲还能挖挖挖挖。
新港东路南侧地块，也是调控规后得来的。
地块在新港东路南侧，西北侧是保利天悦，东北侧是招商保利海珠天珺，都是豪宅定位小区。
新港东路南侧AH041208地块，距离4+8号线
万胜围站200多米
，去保利广场大概400米左右，各项配套都能蹭上。
地块周
边还有海珠第三实验小学、六中珠江万胜围校区，学校资源不错。
南侧的教育用地，规划
建琶洲国际学校
，走高端教育路子，配置包含幼儿园、小学、中学，未来会是项目一个大卖点。
AH041208宅地，地块很小，占地10135平，见面4.1万方，容积率4.1，限高100米，大概会建30层内的住宅。
地块体量和琶洲樾很接近（1.12万方），限高也一样，可以做个参考。
琶洲眼，3宗新宅地
新港东路南侧地块北侧，还有一片空地，这里规划琶洲眼片区，定位数字经济与总部经济创新合作区。
按照之前的控规图，片区主要以商务商业用地和公园绿地为主，而东南侧有3宗宅地。
近地铁、有江景，旁边是商务区，这里的宅地含金量还是很高的。
2021年琶洲中二区（海珠区AH0411规划管理单元）控规
在
海珠2023年度土地征收成片开发方案
里，新港东路南侧地块和琶洲眼三宗宅地所处的琶洲中二片区，已经纳入征收开发方案里。
28.66公顷的地，规划有商业、中小学、公园、住宅等，并
计划2025年开发
。
意味着，明年琶洲中二区宅地招拍挂的概率还挺大。
琶洲中二区的开发，将利好周边的一二手盘。
城市界面和配套进一步完善，琶洲的价值会更高。
海珠西，还有地挖！
这个说法源于海珠的一则土地征收公告。
西至宝岗大道，南至南景园，北至昌岗中二街，东临柏涛雅苑、
燕汇广场。
地图上大致位置如下。
地块现状是厂房+南泰批发市场。
