上海豪宅库存，正加速“过剩”

上海豪宅到底还能热多久？

这是从年初豪宅掀起热潮至今，大家心中 愈演愈烈 的问题。

一方面大家希望上海的豪宅奇迹能一直延续，这是楼市实力最后的 “信仰”。

另一方面不断入市的豪宅项目，让人们心中难免涌起 隐忧 。

所以，上海今年到底卖了多少豪宅新房？

根据一房一万数据中心统计，截止到10月28日，2000万以上的新房共计销售4319套，总金额1552亿 （我统计了从2020年至今开盘的楼盘） 。

这是什么概念？

不到10个月，上海卖出的豪宅新房套数达到2023年全年的 1.27倍 ，2021年的 1.43倍 。

而 1552亿 相当于上海第一家销售额破200亿的商场——环球港 （去年203亿） 7.6年的累计销售总额。

这还仅仅是豪宅新房的情况，不算二手部分。

但近日，情况有了微妙的变化。

在某豪宅售楼处，一位资深销售对我说：“到访的客户不如上半年多，而且被分流掉不少，客户转化上有压力。”

火了大半年的豪宅市场，随着这个秋天仿佛走进了一片 迷雾渐起 的森林。

01

新房豪宅正在攀升的库存

除了明面上不断新开的楼盘带来的销售压力外，或许我们从那些没卖掉的库存房源，也能窥得豪宅 暗处 的一丝现状。

注：存量计算范围从2020年1月-2024年10月28日期间开盘的楼盘，所有数据以网签为准。

数据上肉眼可见的是，上海今年2000万以上的新房豪宅存量正在逐步走高，尤其在9月出现了一个 存量的峰值。

根据一房一万数据中心统计，截止到10月28日全市豪宅库存为2687套，为历史第二高，最高出现在今年9月底的2820套。

尽管10月出现了一定的下降，但整体上可售存量依然处于高位，这仅是近4年内开盘的项目，还未算所有历史遗留库存。

而与新房库存不断高企的情况相反，今年下半年成交的势头相比上半年出现 趋缓 的势头。

尽管豪宅新房受到供应结构和客户偏爱的一定影响，但不可否认，再有钱的上海也有点招架不住短期内巨大的供应。

具体到各区域的存量豪宅来看看情况。

我从数据库中拉取了各区域截止10月28日的存量情况。

注：取数口径为2020年1月至2024年10月28日，期间开盘的2000万以上新建商品房库存，数据以网签为准（下同）

黄浦、 浦东、杨浦位列全市豪宅库存前三 ；静安与闵行不分伯仲，其余略有存量。

当然单纯看这份存量会有所失准，我们再看一下各区的新增供应量。

截止到10月28日，黄浦一共供应了 2387套 ， 占到了全市总量的 43.4%。

静安与浦东分列二、三，897套与799套，徐汇654套，杨浦379套、虹口168套。

拿着这几个数据，我们再回头看上面的存量，情况就变得颇有些耐人寻味了。

从绝对量来说， 黄浦 以几乎半壁江山的供应量与其他区域拉开了 不止一个身位。

要知道北京整个上半年1000万以上的豪宅成交套数为2626套，3000万以上仅386套 （ 据CRIC统计 ） 。

从巨量的供应来看，黄浦的存量其实 “情有可原” 。

也因为较好的“胃口”，黄浦在旧改上才会没有后顾之忧的快速向前。

情况相对 堪忧 的反而是浦东和杨浦，仿佛和黄浦 对调了剧本。

今年新增供应量第三、第五，在近4年来的历史库存上却位列第二、第三。

我继续把历史库存和今年新增库存做对比。

从数据来看，两者无论过去和现在，都可能存在一定的 滞销 情况。但考虑到浦东今年的新增供应量是杨浦的两倍，所以 去化能力优于杨浦。

杨浦的 “难处” 也能被理解。

相比于黄浦、徐汇、静安这些兜里揣着“老底子”金字招牌的“二代”们，更容易讨资本偏爱，浦东毕竟也有陆家嘴+花木两个成熟的豪宅板块打底。

杨浦在豪宅这个塔尖市场中需要沉淀和打磨的东西还有很多。

但不管怎么样，从全市来看豪宅新房的存量正在 不断攀升 已经是趋势了。

02

豪宅二手挂牌量，创历史新高

大约两三个月前，我“潜伏”的两个500人的中介豪宅群里，每天都充斥着热火朝天的讨论。大部分人的预算在两三千万，偶有四五千甚至更高的大佬现身。

而最近一两月，里面的气氛开始 变得冷清 了。

于是我从一房一万的数据库里找到了全市2000万以上挂牌数据，尽管在情理之中，但还是让我 有点意外 。

截止今年10月20日，全市2000万以上的二手豪宅在挂套数已经达到了 5780套 。

这个挂牌量不出意外的话，也已经来到了 近10年的 历史最高位。

如果仔细看的话，市场在3月经历了一个挂牌的相对低点后，后续一直呈现增长的趋势

结合新增挂牌的情况来看，这种出货情绪的一致性，接下来一段时间也大概率会 延续 。

在挂牌的区域分布上，浦东 （1549） 、黄浦 （748） 、徐汇 （657） 位列前三，长宁、闵行和静安依次排名。

某种程度上说，挂牌相当于二手市场的 可交易库存 ，可见默默增长的二手 抛压 不容小觑。

而成交方面也不如上半年，甚至9月开始不如去年底。

注：剔除受新年影响的2月成交，10月数据截止到20日

成交在6月 （5.27新政影响） 达到一个年内峰值后，出现了一个明显的下滑，延续至今。

即使微缩到9.29新政后，10月前20天的成交来看，二手豪宅也几乎难以超越6月 （网签存在一定滞后性） 。

结合6至9月新增挂牌整体处在 400套+/月 的情况 ， 在挂的 新高数据 接下来大概率还将继续被刷新。

我也粗略计算了一下： 按照前10个月，月均178套的成交计算，目前5000多套挂牌的去化周期约在 32个月。

2023年这个周期为29个月，2022年为15.8个月。仅过去两年，二手去化周期已经 翻倍 。

挂牌的不断上升，成交数量的下滑，二手豪宅的承压正在不断加剧。

03

豪宅“堰塞湖”将持续扩大

而上述一二手的库存情况，未来还将延续。

据不完全统计，目前仅内环内待入市的新房批次 （含加推） 尚有 77个 。

这当中盛产豪宅的区域，如 黄浦有26个，徐汇3个 ，其中豪宅今年供应的整盘均价没有低于过14万/㎡。