专栏名称: 牛弹琴

最睿智地解读国际风云、财经要闻，传播正能量

房地产税明确开征，你就真以为能降房价？

牛弹琴 · 公众号 · 财经 · 2017-11-10 07:17

正文

请到「今天看啥」查看全文

来源：缓缓说（huanhuanshuo520）

作者：缓缓君

官方已明确要按房屋估值来征收房地产税了。

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

很多人对房产税开征拍手叫好，无非是因为他们认为这有利于降房价，从而让他们实现居者有其屋的美好愿望。

真会如此吗？

但凡有经济学常识的人就应该知道：征税本身，并不创造任何额外的价值，它仅仅是财富的再分配，房地产税也不会例外。

所以，相较于降房价，普通老百姓更应该关心的是：

1、劫富真的济贫了吗？换句话说征收上来的房地产税被用在了哪里？

2、征收房产税的法理依据充分吗？

这些问题，都值得思考。

先来解读一下官方的说法。

根据财政部部长肖捷的文章，房地产税将按照 “立法先行、充分授权、分步推进” 的原则进行立法和实施。

1.立法先行

在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。

以上是官方的解读。

事实上，在中国征收房地产税，有一件事情一直绕不过去。

发达国家的土地实行的私有制，政府不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了70年的土地使用费。

如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。

对于这些问题，官方也早就做了准备。

一是在2007年的《物权法》第149条里规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

二是不动产登记已基本完成，具备了基本的征收条件。

三是从2013年开始，房地产税就已列入议程，至今已议论了好久。

所以最快的话，明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。

2.充分授权

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说：

“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：

“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”

由于房价有很强的城市差异性，充分授权地方政府，因地制宜，从理论上来说完全没毛病。

3.分步推进

中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为：

“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”

中国实行城乡土地和住房二元制度，到2016年底我国常住人口城镇化率达到 57.35%，地区发展很不平衡，房产税先城市后乡镇，先市民后农民是必然的。

房地产税可能会怎么收？

先来说说上海和重庆的两个试点。

2001年1月，上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。

上海采用的是“老房老办法，新房新办法” （存量和增量差异对待）的思路，即以前买的、分配到的房子都不用征税，新购房屋才需要交税。

我认为这是比较合理的，一来是中国的房屋产权实在是五花八门。

按产权性质大体可分为：央产、军产、单位产权和私有产权房；

按取得和交易的方式，可细分为：原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。

这些五花八门的房屋，要制定一个公平合理的方案，真的太难。

二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了，这部分不收房产税合情合理。

而重庆则主要针对高档房屋 （均价高于新建房屋成交均价的2倍） 进行征税，对于存量房屋，180平米以下免税，新购房屋100平米以下免税，超出部分以累进制的方式计税。

而未来房产税的全面征收方式，已经透露出来的消息是：

按照评估值征收房地产税；
适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度

根据以上两点，我个人的推断是：

存量房要征收房产税（重庆模式），计税方式参照上海模式，同时给与一定免征额度。

为什么说存量房会征收房地产税，因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿，而要填补这个窟窿，要么大额提高税费，要么扩大增税范围，显然后者更有可能。

除此之外，对存量房征税，既能增加税收，又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意，何乐而不为？

至于计税方式，上海已经有比较成熟的经验，即先对每套房屋价格进行评估（税务局有当地所有房产交易价格纪录，可以按照算法自动生成房屋价格），然后打个折（上海是70%），再根据住宅性质进行征收（比如普通住宅0.4%，非普通住宅0.6%）。

非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

当然，这里只是推演一下思路，具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。

至于免税额度，这个一定是会有的。

这既是调节贫富差距实现社会公平的体现，也是社会稳定的需求。

只是到了具体实施的时候，免征额度是根据人均面积，还是人均面积结合房屋数量，暂时不得而知。

但结合以上3点，我们可以明确的是：对于那些拥有大量房产的房叔房姐，房产税一旦出台，他们的好日子就要到头了。

房产税的出台后，房价会下跌吗？

这要分短期和长期。

从短期来看，房屋持有成本的大幅提高，会让炒房者抛售手中的房产，市场上供给数量增多，可以起到抑制房价的作用。

但是从长期看，房价的两极分化会更加明显，即该涨的还会涨，该跌的更快下跌。

因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本，它只是一个辅助因素，决定房价的根本性因素是供需关系。

一线城市的土地是有限的，只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市，那里的房价继续高涨是不可避免的。

以上海为例，根据《上海城市总体规划（2016-2040）》，到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里，而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。

这意味着后面的20年，上海不但不能新增建设用地，还要减少26平方公里，房子的稀缺性不言而喻。

北京也是类似，而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。

其实从全球范围内来说，任何一个发达城市 （纽约、香港、首尔、台湾等）， 都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。

那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人，他们必定要是失望了。

而另一个残酷的事实是，在全球化的背景下，一线城市的房价只和高净值人群（富人）的数量有关。

知乎答主 @Haoran 在不久前写了一篇分析文章，他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度后发现，高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。

优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。

所谓的居者有其屋，其实是指让你租得起房，而不是买得起房。

最后这几句话，可能说了也没用，但我依然要行使说话的权利。

这是知乎答主 @豆子彩虹爸提供的美国房产税的税单，里面清晰地记录了房地产税的去向。

比如左下角这个框里：

郡里收走6650块，用于郡道路，基础设施等。

市里收走165.55，用于市道路，基础设施等。

学区收走350.46，当作学校资金。

社区学院收走289.94，当作学校资金。

轻轨收走27.27。

公园收走47.22。

市政水务收走44.56。

右上角的框里同样写的明明白白。