韩国房价飞涨背后的推手

私产经济学与伦理学 · 公众号 · · 2020-08-27 00:00

正文

┃ 一時強弱在於力千秋勝負在於理

因为宏观调控，所以房价飞涨

© 张是之／文

“

失效的原因就在于，文在寅眼睛里只有房价却没有代价，脑袋里只有对价格的管制思维却没有对产权的保护意识！

”

如题，我说的是韩国。

央视财经报道，近期韩国政府频发房产新政，政策高压之下房价却依然飞涨，引发民众恐慌性购房潮。韩国首尔市内一处预售110套房的高层住宅，就吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340：1，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

而根据韩国国土交通部的数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。近3年来，韩国累计颁布了二十多项房产新政，然而在政策高压下，首尔房价却大幅上涨了52%。

这轮上涨之后，首尔核心区的房价也达到了10万元人民币一平米，基本和我们的一线城市相当。

首尔的房价为什么短期内大幅上涨？简单来说，那就是求仁得仁，文在寅政府主导了整个上涨过程，虽然这未必是他想看到的局面，但结果就是如此。

2017年，由于朴槿惠遭弹劾罢免，韩国总统选举由原定的当年12月提前至5月9日举行。5月10日，文在寅当选韩国总统并宣誓就职。

文在寅的执政理念，简单说，就是一手提高最低薪资水平，增加社会福利开支，一手推进反腐败改革，同时增加了很多以公共部门为主的就业岗位。

这几招才开始在韩国很受欢迎，但很快就被现实“打脸”。

文在寅为了控制房价，做出了很多努力和尝试。上任之初制定“6.19房产新政”，上个月又新出台“6.17房产新政”。

现实是，自他上任以来，韩国的房价逐年攀升，民众逐渐感觉不堪重负。新政频出，却始终遏制不住房价上涨的势头。

以首尔为例，首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元（约合人民币353.1万元），三年时间暴涨50%以上，达到9.25亿韩元（约合人民币544.3万元）。

而据韩国《2019年国税统计年报》显示，韩国劳动者2018年平均年薪约为3650万韩元（约合人民币21.5万元），韩国的年轻人如今要不吃不喝25年才能在首尔买一套房子。

文在寅上台之初信心满满，谈到房价还开玩笑：“要是能控制住房价上升，我请大家吃比萨”。到如今却只能表示“遏制投机炒房行为是国民的共同心声”，“需要对拥有多套房产的投机性房产持有者施加更多压力。”

那么，他是如何对韩国“炒房者”施加压力呢?

去年12月16日，韩国政府制定“12·16房产新政”，推出了一系列房地产市场调控政策，规定包括首尔多个地区，以及部分周边过热区域内，购买市价超过15亿韩元（约合人民币870万元）以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。

也就是说，在这些地区购买人民币870万元以上的房产时，必须要全款购买。另外韩国政府还下调了9亿韩元（约合人民币522万元）以上房产的可贷款额度，并再度上调多套住房持有者的房产税税率等。

这个新规前一天公布，第二天就正式实施，丝毫没有留给市场反应的余地。而且为了避免套取贷款，故意将交易价格压到15亿韩元以下，价格以政府相关审核机构评定的市价为准，而不是以交易价格为准。

“12.16新规”被韩国舆论称为房产调控政策中力度最强的一次。但是 12月 17 日新规实施当天，首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均涨幅20%-30%。

今年 6 月 17 日，韩国政府再度颁布新规，被称为“6·17房地产新政”，提出扩大划定投机过热区域的范围，并强化实际居住等条件限制。

其中最严厉的措施之一便是对拆迁重建房认购资格的规定，新增了以往没有的认购条件。根据规定，房东在拟拆迁小区实际居住年限超过2年，才能获得入住新建公寓的资格。

而计划拆迁的小区大多是建筑年龄超过30年的老旧小区，很多人投资这一小区就是冲着拆迁去的，很少有人会真正居住。此外，来自地方城市的外地投资者也喜欢投资计划拆迁的小区。

而根据这一新政，很多投资者将无法获得拆迁房的资格，只能本人搬回来居住一段时间。然而，那些已经把名下住宅登记为“义务租赁”房屋的房东却无法搬回来住。因为根据协议规定，如果房东违反协议，在义务租赁期间本人搬回房屋居住，需要缴纳3000万韩元（约合人民币17万元）罚款。

所谓“义务租赁”，是指租户向房东交付一定金额的押金，一般为房屋价格的30%到50%，也可与房东协商，以此获得一定时间的房屋免费使用权，而期满还房时，房东需全额退还押金。

然而，上述举措的实施却导致押金迅速攀升、房价暴涨，而且一房难求，民众贷款变得愈加困难，引起三、四十岁群体的极大抗议。

与此同时摁下葫芦浮起瓢，那些未被列入限制区域的京畿道金浦、坡州等地公寓价格出现暴涨。

文在寅在 7 月2日听取国土交通部部长金贤美关于房产新政的紧急汇报时表示，政府必须拿出稳定房价的决心，“如果需要进一步完善房产政策，不要犹豫，随时制定补充对策。”

不知道文在寅自己有没有意识到，他上台以来所有企图抑制房价的措施都失效了。

失效的原因就在于，他眼睛里只有房价却没有代价，脑袋里只有对价格的管制思维却没有对产权的保护意识。

经济学的逻辑很简单，保护私有产权，让价格机制在市场上发挥主导作用。人们自行决定的价格会引导资源流动到最急需的地方，土地和房产在经济上并没有特殊性。

文在寅管制的逻辑也很简单，他总想管住价格，却不曾想到，看得见的价格看上去暂时摁住了，看不见的代价却必然上升，而且最终很快还会反映到价格上来。

拥有三星、现代、LG 这样知名企业的韩国，在经济上不可能一无是处。造房子在技术难度上，也并不比制造电子产品和汽车的难度更大。

手机和汽车也有特别贵的，人们却不会因此而抱怨，原因就在于这些市场的管制相对较少，而对房子的管制却从未停止。

文在寅对房地产的这些举措，每一招都在增加购房的难度，却没有实际上通过市场增加供给量。

而民众也很清楚，政策越叠越多，越叠越复杂，越往后买房难度越大，所以晚买不如早买，恐慌性购房实质上就是文在寅的政策导致的。

因为宏观调控，所以房价飞涨，韩国给我们上了生动的一课。

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