一、禁售70年！开发商进入比狠模式！？
正在停牌的万科，搞出了大新闻！6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，
万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：
在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，
这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，
这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
比狠，我只服佛山，只服万科。
我一直就很纳闷，现在
A股的大股东不都想逃跑吗？证监会弄出了无数文件，一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢？在IPO上搞拍卖制度，竞标制度。
比如，今年6月就200亿元的IPO名额，
最多给15家企业，现在竞拍，看哪家大股东承诺不减持时间长，谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资，不会有强制平仓的危险。
最妙的是，不用改变减持制度，让大股东自己承诺不减持。
好了，闲话少说，回到楼市。
万科和佛山的狠劲，说明了什么？
第一，说明了开发商的模式在变。
由于中国楼市进入最后的白银
10年，快速开发周转未必还是最好的模式。
国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。
事实上，过去一段时间里，类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试，而万科也不是第一次拿到自持地块。今年
4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，但自持面积只有一半，没有这次极端。
第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。
大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，
中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。
第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。
表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。
二、各地政府也在比狠：2年、3年、10年、70年
2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。
随后，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、北京等几十个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，
时间长度一般为2到3年。
保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。
但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。
佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。
如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。
不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年七十年。
“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：
第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。
通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
对此，张宏伟也表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，
楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：“加杠杆”入市的“散户”；运营状况不佳的私营企业主；特定需求的群体也有可能抛售房产。
今年以来，房地产的各种调控政策层出不穷，可以说没有政府做不到，只有你想不到。
所以朋友圈有一堆专家学者成天喊“房价要跌，楼市要崩盘”，其中有的人已经唱空楼市很多年，可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。
但是，现在的楼市已经不同于往日。
在一二线城市房屋成交量下跌，三四线前途不明的情况下，迟迟没有崩盘的房价走到今天，还能坚挺下去吗？
我们如果假设房价在未来有可能崩盘，哪么会以什么方式崩盘，从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候，临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。
三、香港楼市痛史：10万人资产瞬间变成负数！有人被套19年
来源：骥观天下（jiguantx） 作者：孙骁骥
现在的香港楼价一涨再涨，非常火热。过去十多年，香港反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的历史高峰，升幅接近5倍。虽然房价涨幅可观，但实际上，在现在的香港人眼里，房价并不是只涨不跌的。
在并不遥远的1997年经济危机时期，香港房价大幅下跌，之后很多年都难有起色。
席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计，金融危机爆发后，香港楼市急跌。据统计，由于经济向好，加上地产商和政府的助推价格，
香港房市从1995年到1997年出现了“高速增长”
，平均价格上涨了50%。
以金融危机为分水岭，之后的房价暴跌接踵而来，从1997年到2002年，跌幅达到57%。在爆发SARS之后，香港房价更是一跌再跌，当时的
中原城市领先指数巳经只剩下45.71点，也就是说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分
。
而房屋的交易量，从最高峰时期的172000套，暴跌到85000套，几乎腰斩。
香港楼价下跌势头如此之猛，经济危机只是背景。而在此发生之前，香港人已经花了过多的钱在房屋上，香港的房贷负担比实在太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%。
民众把收入的大部分甚至全部，都拿去还房贷了，每个月的收入所剩无几，甚至出现透支
。
这情况已经是房市要崩溃的前奏。
香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下，能够把过多的钱投入到楼市当中，实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计，在1997年以前，香港的
银行一度将房贷的标准降得很低
。
有不少房子是首付一成，贷款九成，银行靠此大量放贷，吸引买房者高额贷款购房。
众所周知，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此，70%成为了危机的前兆。
而
当年的香港，房贷八九成的比比皆是，风险更是达到前所未有的高度
。
贷款额度越高，意味着越没钱消费，普通人消费的钱越来越少，消费不振，意味着市场上公司收入普遍降低，公司收入低则意味着社会普遍收入下降，那么人们就更还不起房贷。
如此，因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌，楼市也因此出现崩溃。
比如，一座千万豪宅，首付只有200万，剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算，还款20年，一共要还的总利息开支达到217万左右，再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万，购房一共要额外支付270万元左右。面对这样子的沉重负担，老百姓怎可能还有钱消费？
也就是说，假如未来的房价没有上涨，这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出，假如房价不仅没有涨，还有所下跌，那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。
当年在楼市高峰期借贷置业的市民，后来因资不抵债都变成负资产，部份更须低价卖楼脱离债务负担
。
甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重，而工资不涨反跌，最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过，在97之后的几年间，几乎每隔一段时间就有业主向他要求说，想要卖自己的房，因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。
据统计，
1997到2003年，香港楼市最低潮时，大概产生了106000名“负资产”人群。
