房企高层警示，这两年最好别买房

根据最新出炉的统计数据，7月份中国70个大中城市房价，环比上涨的65城，持平的2城，下跌的3城

上海，南京，泉州，下跌

厦门，天津，持平

我们再来看一个中国指数研究院的最新数据

该数据主要讲的是，居民杠杆率

首先解释下，什么是居民杠杆率

最简单的讲，居民杠杆率就是

你的欠债除以存款

比如你有100元存款，问银行借了50元，那你的杠杆率就是50%

这张图是中国人历年的平均杠杆率

2014-2015，涨了2%

2015-2016，涨了9%

2016-2017，涨了6%

2014-2017，短短四年，累计涨了17%

这意味着，中国人 存的钱越来越少，借的钱越来越多。

我们再细分到具体城市，来看看这四年来，杠杆率飙升最快的几座城市。

第一名，深圳居民杠杆率

从2014年的80%，爆冲到158%

第二名，珠海居民杠杆率

从2014年的60%，爆冲到139%

第三名，合肥居民杠杆率

从2014年的95%，爆冲到131%

第四名，南京居民杠杆率

从2014年的62%，爆冲到124%

短短4年，这几个城市的居民杠杆率就几乎翻倍，这其实是一件非常可怕的事。

之所以中国人的杠杆率飞升的这么可怕，根源还是2014年的“棚改货币化”

中国人的杠杆率，紧随着棚改货币化而爆冲，尤其像珠海，合肥，深圳，这些城市在2014年以前居民杠杆率远没有那么高

可当2014年国家开始搞棚改货币化之后，房价爆冲，掀起的涟漪效应，让居民也立刻投入贷款买房大军，导致个人杠杆率直线拉升。

居民杠杆率它不仅绝对值高，而且在过去短短四年内，翻了一倍。

我们拿深圳来举例

深圳2017年的居民杠杆率已经来到了158%，这就意味着深圳人平均每100块钱的存款，就有158块的贷款。

简单的 杠杆率换算，158÷100,1.58，杠杆率为158%

但我们知道，如果再具体到个人身上的话，情况就绝不是这样的，这个158%的杠杆率是全深圳人的杠杆率，如果具体到个人的话，我们可以想一下他的杠杆率是多少。

比如我有存款30万，向银行贷款300万，买一套330万的房。

那请问，现在我的杠杆率是多少？

欠债除以存款

300除以30，10，杠杆率为1000%

这才是，在深圳买房的大多数居民的真实杠杆率，那个158%是全深圳平均杠杆率

但要是在深圳贷款买房的朋友，那他的杠杆率，就是1000%左右，甚至更高。

那么，1000%的高杠杆率意味着什么呢？

最直接的，就是意味着个人的生活品质，下降。

没有人愿意欠债，更别说是300万的债，他注定让这个人不敢花，不敢再去享受生活。

任何事情都开始精打细算，换句话说，就是居民个人的生活品质，下降，家庭的生活品质，下 降。

在中国，能如此快速而猛烈的拉高一个人杠杆率的东西，除了高利贷，就是房地产。

居民杠杆率和负债有直接关系，而居民负债又属买房为最大宗。

而一个高杠杆率的国家或者城市，他最大的危害在于消费排挤。

房价高涨，已成为国家经济发展的严重病态

中国经济的最大隐患在于，过去四年所执行的“棚改政策”，如坐火车般，直线拉高了全中国的住户杠杆率

2014年全中国住户杠杆率还在46.07%，可短短四年后，这个杠杆率就冲到了63.42%

从46%到63%，短短4年全国杠杆就加了17%，这个加杠杆的速度放到全世界来看，也是让人不寒而栗的。

而随着杠杆率的快速增加，与之相对的，就是消费品的零售总额增速，持续放缓。

也就是我们所说的，“消费排挤效应”

钱都给房地产了，还怎么可能享受生活，买这买那，所以我们看到最近热议的拼多多，和更热议的“消费降级”，都与这高度相关。

下面这张图就更充分的说明了问题

这是中国社会消费品零售总额增速图，可以看到自从2010年以后，这个数据就跌跌撞撞一路下滑。

这意味着什么呢？

意味着中国老百姓日子过的最好的时候，其实应该是2010年，那一年 社会总体消费，成长都都接近20%

那一年老百姓最愿意花钱，最敢花钱。

而从2010年以后，老百姓花钱时候的顾虑就越来越多，社会总体消费增速就持续下滑，不到十年时间就跌破了10%

而人民消费能力的不断下滑，和人民持续上升的杠杆率有极为密切的关系。

上图中人民杠杆率上升，消费力下降，形成一个醒目的十字交叉

老百姓的钱都被房地产吸走了，还背了几百万的债，那还怎么可能再去消费其他东西呢？

所以我们看到，全国的消费品增速总额，从14年的12.12%掉到去年的9.54%

大家不要以为就跌了3%，根本没什么

其实问题很大，为什么呢？

因为从经济发展的角度来看，你想，一个国家的经济发展越来越好，GDP每年都在成长，工资也每年都加，那这个国家的消费品增速，也应该增速才对。

逻辑很简单嘛，经济好，工资涨，老百姓愿意花钱多消费，消费品增速增加。

可中国不是。

中国的GDP虽然和前些年加10%没法比，但6%，7%的速度也十分可观了，GDP增长，那工资涨幅呢？

2017年，全国平均涨幅6.6%，这是人力资源部统计的，具体的落到每个人头上，你去年工资有没有涨6.6%，只有自己知道。

而按正常逻辑来看，GDP涨，工资涨，那你消费品增长也会加速，可现实是中国消费品增长，非但没有增速，反而在不断减速。

居民越来越不愿买东西了。

这种违背常理的现象，其背后最大的妖怪就是

房地产，将居民的消费力给掏空了。

他就直接造成了，国家GDP看起来每年都涨，可老百姓的生活并没有变好，相反因为房价高涨，急于买房的人越来越多，导致居民杠杆率快速拉升，让老百姓的生活品质，日渐下滑。

而中国的房地产企业现在在做什么呢？

直白讲吧，他们在更疯狂的抢钱。

2018年1-7月房地产开始了更疯狂的抢钱动作

为什么房地产企业2018年必然疯狂抢钱，原因我之前三篇讲房地产的文章从房企杠杆率，高周转政策，棚改利好进入尾声等方面都为大家详细分析过

感兴趣的朋友可以去看看，今天的第二篇推送，这里就不做赘述， 用一句话简单概括吧

2018年1-7月，全国房地产开发投资再创新高，销售面积不断增加

这绝不是新一波房地产热的信号，相反，这是最后的狂欢。

2018年，房企们在干什么？

加快投资，加快开工

加快开盘，加快销售

而不管你是加快开工，还是加快开盘，最终的目的只有一个，就是加快回款速度。

2018年，房企们在快速的回款，只有工地开工才能预售，只有预售才能回款，而只有回款，才能救那些杠杆率极高，流动性又不全的房地产企业。

所以国内房企在2018年各项指数持续上涨，绝不是房地产又一波热潮，而是房企们想尽快从老百姓那里榨取更多的钱，来补上他们资金链上的缺口。

如果他们不能从老百姓手里抢到更多的钱，那必将面临资金链断裂的直接风险。

然而诡异的是，房地产企业疯狂开工，疯狂售楼，可土地流拍的比例，却在不断上升。

什么意思？

就是你是个卖馒头的，你拼命捏馒头，蒸馒头，在路上大声吆喝，快来买馒头啊，可走到你的后厨里去 一看，你却不再买面粉了。

房地产企业已经预见到了，未来很可能出现的“不景气状况”

要不然你见过哪个卖馒头的，店铺里拼命做馒头卖馒头，店后面连面粉都不去买的呢？

全国300座城市，土地溢价率从2017年下半年就开始持续下滑，平均楼面价则从2018年3月开始下滑