前有华润，后有越秀，万博“大草坪”伸筷子

万博，又要有新盘了。

最近，有粉丝 爆料 锦绣香江门口新地块，已经动工搞定，拆完了。

业主们曾经拿来遛弯、遛狗的大草坪花园，成为过去式。

这里，会发展成锦绣香江新的组团，建起新住宅楼。

工作日到现场时，项目在马不停蹄的施工，左边是企业工程，右边是锦绣香江，前面还有华润悦府，往里走还是里仁洞旧改。

万博的发展重心，已经沿着汉溪大道，发展到了番禺大道以西部分，相当热闹， 而番禺大道以东则趋于成熟了。

咨询了锦绣香江的工作人员，其表示尚未清楚新组团细节。

“ 没有开盘时间表，也没有户型图，都没拿到资料，具体要做什么要等官宣。 ”

几个地块合共21栋楼，1400多 套新房。 定位改善大平层，基本都是大户型， 一层两户到三 户。

凭借与生俱来的区位，项目竞争力不弱。

·望万博CBD大平层，天河城、万达广场近在咫尺

这是最大优势， 楼栋直面 万博CBD， 视野很好，城市界面也新。

距离近，逛街也方便， 天河城、万达广场、敏捷广场都是现成的购物中心，过个马路就到了。

板式设计，加上比较宽裕的梯户比，很可能会做出区别于万博市场上不同的其它产品，纯粹的改善组团。

不过，朝向可能是一个问题，只有少数楼栋可以东南望CBD，其他的只能东北望，大概率阳台还是会做回南向望别墅花园，楼间距和视野也够开阔。

舒适取向的房子，在番禺是有受众， 整个板块，也在往改善走。

·通勤便利，7+18号线地铁口，华快和新光也不远

通勤上，下楼就是18+7号线的 南村万博地铁站，直达琶洲、珠江新城。

配合项目的改善取向，自驾左转走新光、右转上华快也方便。

·教育短板，改善买家会考虑私立

虽然锦绣香江自身有建小学和中学，中学成绩也不错，但是与和樾府一样面临同一个小区，不同街道的问题。

当然，掏溢价舒换区适度的业主，很多都计划把孩子送到私立出国，不然为了学位还是要考虑悦府和万博城比较稳妥。

尤其是买200+大平层的业主，很有可能教育不是刚需项。

锦绣香江和两者还是完全不同取向的楼盘定位，前者骨 子里仍 带着番禺基因的老盘。

·悦 府 、 万博城前后夹击，锦绣香江打得过吗？

目前，万博 在售新盘： 瑞麓府、耀胜新世界、华润长隆万博悦府、里仁洞旧改万博城。

只算核心区的话，4个小区的数量并不算多，但都是过千户的大盘，还有旁边刚开始收楼进入二手市场的和樾府。

问题是，大家产品线做的很像，都在做100方以上的大户型，200平也不在少数。

100平以下小户型，只有耀胜新世界在做，万博独一份的小户型。

锦绣香江新地块，也是做的同样改善大面积，大伙都卷到一个地方去了。

这也导致，大家彼此之间都是很强的替代品，上位和下位的关系，也让板块门槛很高。

虽然，板块网签均价在逐年走高，但可以看到，23年和24年均价，基本是持平的。

其中，还有不少单价较贵的大户型拉了网签均价。

在整个大市场承压的情况下，万博也没法幸免。

预算 350万，万科欧泊95平。

预算 350-450万，和樾府二手。

预算450万，越秀万博城103平。

预算550-600万，耀胜新世界92平/ 越秀万博城123平。

预算600万，华润悦府108平。

预算650-750万， 华润悦府123平 / 越秀万博城141平。

现阶段的万博城和悦府价格竞争力已经很强了， 大家彼此价格咬的很死，留给锦绣香江的空间不大，或者说留给锦绣香江卖溢价的空间不大。

但是，产品是改善大平层，并不意味着会是改善价，拿地时间早，土地成本低，有能力开出更有竞争力的价格。

这也是锦绣香江最大的后发优势，但 是要比拼到楼盘基本面的时候 ，锦 绣香江拼刺刀差点意思。

假设锦绣香江135-140平，卖5万，总价700万内，和万博城141平价差30-40万。

这个价差，万博城教育更好，地块年限更长，而锦绣香江距离地铁站和CBD更近。

如果卖到4.5万/平，为了快速出货，对标小一点的122平，总价600万左右，直接大了近20个方，省下来的百来万读私立也够了。

将来很有可能出现 的情况是，悦府108平-万博城122平-锦绣香江135和140平，咬在同一个总价段，550-600万。

对于买家来说，要挑更好的配套和学校，东风东+广雅的配置，就选悦府， 108平起步550万＋