万博，又要有新盘了。
最近，有粉丝爆料锦绣香江门口新地块，已经动工搞定，拆完了。
业主们曾经拿来遛弯、遛狗的大草坪花园，成为过去式。
这里，会发展成锦绣香江新的组团，建起新住宅楼。
工作日到现场时，项目在马不停蹄的施工，左边是企业工程，右边是锦绣香江，前面还有华润悦府，往里走还是里仁洞旧改。
万博的发展重心，已经沿着汉溪大道，发展到了番禺大道以西部分，相当热闹，而番禺大道以东则趋于成熟了。
咨询了锦绣香江的工作人员，其表示尚未清楚新组团细节。
“没有开盘时间表，也没有户型图，都没拿到资料，具体要做什么要等官宣。”
几个地块合共21栋楼，1400多套新房。定位改善大平层，基本都是大户型，一层两户到三户。
凭借与生俱来的区位，项目竞争力不弱。
·望万博CBD大平层，天河城、万达广场近在咫尺
这是最大优势，楼栋直面万博CBD，视野很好，城市界面也新。
距离近，逛街也方便，天河城、万达广场、敏捷广场都是现成的购物中心，过个马路就到了。
板式设计，加上比较宽裕的梯户比，很可能会做出区别于万博市场上不同的其它产品，纯粹的改善组团。
不过，朝向可能是一个问题，只有少数楼栋可以东南望CBD，其他的只能东北望，大概率阳台还是会做回南向望别墅花园，楼间距和视野也够开阔。
舒适取向的房子，在番禺是有受众，整个板块，也在往改善走。
·通勤便利，7+18号线地铁口，华快和新光也不远
通勤上，下楼就是18+7号线的南村万博地铁站，直达琶洲、珠江新城。
配合项目的改善取向，自驾左转走新光、右转上华快也方便。
·教育短板，改善买家会考虑私立
虽然锦绣香江自身有建小学和中学，中学成绩也不错，但是与和樾府一样面临同一个小区，不同街道的问题。
当然，掏溢价舒换区适度的业主，很多都计划把孩子送到私立出国，不然为了学位还是要考虑悦府和万博城比较稳妥。
尤其是买200+大平层的业主，很有可能教育不是刚需项。
锦绣香江和两者还是完全不同取向的楼盘定位，前者骨子里仍带着番禺基因的老盘。
·悦府、万博城前后夹击，锦绣香江打得过吗？
目前，万博在售新盘：瑞麓府、耀胜新世界、华润长隆万博悦府、里仁洞旧改万博城。
只算核心区的话，4个小区的数量并不算多，但都是过千户的大盘，还有旁边刚开始收楼进入二手市场的和樾府。
问题是，大家产品线做的很像，都在做100方以上的大户型，200平也不在少数。
100平以下小户型，只有耀胜新世界在做，万博独一份的小户型。
锦绣香江新地块，也是做的同样改善大面积，大伙都卷到一个地方去了。
这也导致，大家彼此之间都是很强的替代品，上位和下位的关系，也让板块门槛很高。
虽然，板块网签均价在逐年走高，但可以看到，23年和24年均价，基本是持平的。
其中，还有不少单价较贵的大户型拉了网签均价。
在整个大市场承压的情况下，万博也没法幸免。
预算350万，万科欧泊95平。
预算350-450万，和樾府二手。
预算450万，越秀万博城103平。
预算550-600万，耀胜新世界92平/越秀万博城123平。
预算600万，华润悦府108平。
预算650-750万，华润悦府123平/越秀万博城141平。
现阶段的万博城和悦府价格竞争力已经很强了，大家彼此价格咬的很死，留给锦绣香江的空间不大，或者说留给锦绣香江卖溢价的空间不大。
但是，产品是改善大平层，并不意味着会是改善价，拿地时间早，土地成本低，有能力开出更有竞争力的价格。
这也是锦绣香江最大的后发优势，但是要比拼到楼盘基本面的时候，锦绣香江拼刺刀差点意思。
假设锦绣香江135-140平，卖5万，总价700万内，和万博城141平价差30-40万。
这个价差，万博城教育更好，地块年限更长，而锦绣香江距离地铁站和CBD更近。
如果卖到4.5万/平，为了快速出货，对标小一点的122平，总价600万左右，直接大了近20个方，省下来的百来万读私立也够了。
将来很有可能出现的情况是，悦府108平-万博城122平-锦绣香江135和140平，咬在同一个总价段，550-600万。
对于买家来说，要挑更好的配套和学校，东风东+广雅的配置，就选悦府，108平起步550万＋；
其次是万博城，学铁商兼备，103平产品与悦府108平有百来万的价格差，对比下来还是香。
还有地铁上盖的新世界，K11s明年就开业，户型很全面77-131，平层到复式都有，均价5.9万/平起，客户能选的也很多。
至于锦绣香江，一个要看产品，一个是要看价格，是考验操盘手的。
在周边新盘配套全面升级的情况下，这个20年老妖盘，如果开同样的5.5万起，很难拼得过华润、越秀、新世界。
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