转自：财经观潮（ID：guide0929）；作者：潮哥
楼市再爆大新闻！
这一次是深圳的宝安区。刚刚，宝安区宣布，全面推行学位房制度。也就是说，宝安区的所有合法住宅，都是学位房了！
01
所有的房子都是学位房
8月23日，深圳特区报版面上出现了这样一则新闻报道：宝安区全面推行学位房制度。
消息披露：
自2018年秋起，宝安区所有义务教育公办学校将全面推行学位房制度。在这之前，宝安区只有29所学校实行了学位房制度。公办新校自招生当年起实施学位房制度。其中，桃源居中澳实验学校学区范围内的房产锁定时间为9年。
什么是学位房制度？所谓“学位房制度”，即学区内一套住房只允许一对夫妇的一个或多个孩子申请学位。
如果使用的是祖辈房，则只能用其名下一个子女的孩子来申请学位。如：张大爷有A、B、C共3个子女，每个子女都有孙辈子女申请入学。张大爷的房子只能用于A、B、C其中一个子女的孙辈子女申请学位。
实行学位房制度的学校使用过的房屋信息被锁定，学生在读期间，小学6年、初中3年，该房屋不能再次用于申请学位。
举个例子，假如你最近购买或者租住了一套房子想给孩子去申请学位，但这套房子在2016年就已经申请过学位并被锁定，那你现在就无法申请学位，必须要等到2022年才能申请小学学位，等到2019年才可以申请初中学位。
除非原先锁定学位的学生自己去申请转出，你才可以去申请学位。
在这之前，没有实行学位房制度的学校所划入的房子并未进行学位锁定。房子一转让，新持有者就能继续申请学位，这种情况是造成了宝安区公办学校学位极度紧张的原因之一。
02
学位、学位，还是学位
宝安区率先实行全面推进学位房制度，根本原因是学位极度稀缺，太过紧张。
深圳宝安区地处关外，是深圳面积最大的区，在没有拆分出龙华、光明两个新区之前（龙华已经升格为行政区），宝安的面积占深圳总面积超过了1/3。
宝安区由于远离市中心区，生活成本较福田南山低了不少，因此集聚了大量的人口。官方数据显示，目前宝安区的常住人口为301.7万人，占深圳总人口的1/4。数据不一定准确，但比例应该不假。
常住人口多小学生人口多，学位需求量自然就大。2017年40个小学、13个初中学位紧缺。
潮哥查到的数据显示，在今年秋天学位申请中，深圳宝安区申请入读公办小一学位的人数超过32000人，远远超过小一计划招生的20350人，公办小一缺口比预期还要严峻，超过此前教育部门预计的7000人缺口，实际公办小一缺口高达1.2万多人，新桥小学甚至出现900人要抢167个公办学位的情况。
900人抢167个学位，也即五六个人抢一个学位，学位的极度紧张导致区内一些公办学校，购买了学区房也未必能够顺利入读。正因如此，学位房才会遭疯抢，房价居高不下。
这并不是宝安区独有的现象，2017年深圳市公办小学小一学位缺口达到了4.63万个，明年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，公办初一学位缺口0.32万个。
深圳8个行政区、2个新区，学位都稀缺，宝安只是尤为突出。按照过去深圳平均每年新增20万婴儿的数量估算，深圳的学位未来只会越来越紧张。
所以，作为学位紧缺最严重的宝安率先全面推进学位房制度。
03
“租购完全同权”目前只是个梦想
学位房制度，对于解决学位供需严重不平衡的现状有一定的帮助，但个人以为，只是治标不治本。
为何这样说呢？
学位房制度改变了以往一套房子占用多个学位的现象，缩减了申请量，并没有减少需求量。
在为全面实行学位房制度、未锁定学位之前，一套房子6年内可以产生好几个小学学位和初中学位，锁定之后，一套房子在二孩全面放开的情况下6年内只能有1~2个小学学位和初中学位。
这种制度的推行让一部分人无法申请，减少了一批人的申请渠道，而没有从供需根本上解决了问题。
学位房制度事实上是在排挤租房、非深户人群子女的入学需求。
这种制度的全面推行，将让学位房变得更加珍贵，表面租金在政策压制下可能补涨，但暗箱操作的实际租金估计会更高。
另外，即使租到房子，具备了申请资格也不一定会被录取。因为根据深圳的积分入学规则，新生学位类型有8类，按照类别依次录取。
这8类分别是：
第1类：宝安户籍，学区购房（父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人有学区合法产权房【含政府出售的人才住房、安居房、经济适用房】或祖屋，且产权份额≥51%，下同）。
第2类：深圳其他区户籍，学区购房。
第3类：宝安户籍，学区租房（父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案，下同）或有特殊住房（含自建房、军产房、集资房、集体宿舍等，下同），并且父母双方或其他法定监护人和子女在深圳无产权房（提交房产信息登记部门在入学当年出具的无房证明）。
第4类：非深户籍，学区购房。
第5类：宝安户籍，学区租房或有特殊住房，不提交无房证明。
第6类：深圳其他区户籍，学区租房或有特殊住房，并且父母双方或其他法定监护人和子女在深圳无产权房（提交房产信息登记部门在入学当年出具的无房证明）。
第7类：深圳其他区户籍，学区租房或有特殊住房，不提交无房证明。
第8类：非深户籍，学区租房或有特殊住房。
在学位本就极度稀缺的背景下，按照这个顺序录取能够录取到第5、第6类，被录取者都会觉得像中了500万彩票一样艰难，基本不可能轮到第7、第8类。
第7、第8类不正是一个月前广州出台“租购同权”政策惠及的人群吗？
如此说来，在目前这样的情况下，想要做到“租购完全同权”基本不太现实。
当然，广州市出台政策的初衷，是为了让非户籍人口也能够享受同样的待遇。但现实告诉我们，在目前中心城市优质教育相比人口极度稀缺的情况下，“租购同权”只不过是一个梦幻泡影。
事实上，在对待非户籍人口义务教育方面，深圳在全国是做得最好的，据不精确的数据显示，深圳义务教育阶段70%的教育资源给了非户籍人口。
如今，以深圳为代表的中心城市，推进学位房制度确实是无奈之举。
过去几年中心城市人口猛增，以深圳为例，2010~2016年小学生增幅高达47%。需求量猛增，资源稀缺，这这样的情况下，有限照顾当地居民，纳税多的居民，是国际惯例。
市政府当然知道解决学位紧张的办法是增建学校，但这并非一朝一夕就能够解决的事情，且人口还在不断增加。
我们冷静下来，换位思考会觉得，在彻底解决学位供需矛盾之前，学位房制度不失为一种相对公平的制度。
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