文 | 杨文战
来源 | 杨律师说法的法律博客
最近各地房贷新政频出，利率优惠也有调低甚至取消，对一些购房人产生不少影响。甚至很多购房人遇到了签约后无法获得预计贷款的影响合同履行的状况，发生纠纷的也不少。但律师强调一下，别以为只有出现新政才会影响，其实不受新政影响时，银行不批贷也是很常见的，可能的原因有很多，购房者资质信用原因、房产项目有问题的原因、银行内部的贷款额度原因等等都有可能影响银行的决定。
不管什么原因一旦银行决定不放贷，都会影响正在履行中的房屋买卖合同。碰到这种问题该如何处理？事先能否在合同中提前做些约定？
除非自行交易，否则购房者的银行贷款都是有代办的。购买商品房是由开发商代办贷款手续，购买二手房贷款是通过中介办理。因此，有很多购房者认为签订合同的时候，开发商和中介应该了解自己的情况，贷款办不下来不应该找自己来承担责任。
基于这种认识，有些购房者碰到贷款未获得批准的时候，就会要求解约并全部退回已付房款，想当然地认为自己没有任何主观过错，不该承担任何责任。杨律师碰到过不少持这种观点的人。
但这种想法是错误的，一般来讲付款是买方的基本义务，不管是贷款还是自筹款项。所以，除非有专门的法律规定或特殊的合同约定确认在某种情况下买方可以免责，否则不能当然认为买方可以免责。
首先，对于贷款未获得批准，买卖双方如果在合同中有特定的处理方案，寻那就按双方约定的方案处理。在没有任何特殊约定的情况下，贷款未获得批准时根据原因不同，责任分配也不同，通常银行不批有四种可能。
不管是有不良贷款记录还是收入不足或其它信用问题，因为购房者的个人资料未通过审核，显然是购房者的责任。购房者应自筹资金支付房款，如果不能自筹资金会构成违约，要面临承担违约解除合同的赔偿责任。
这里需要大家注意一个问题，无论是开发商还是二手房中介，对购房者的资料进行了解的行为，并不能直接等同于保证购房者符合贷款资格。除非有证据证明开发商或中介明知购房者无贷款资质，仍促成以贷款的方式签约，否则不能以此作为追究开发商或中介的责任的理由，除非有特别的书面保证和约定条款。
购买商品房的话，有可能开发商的楼盘手续不齐，或其他条件不符，如果是因为项目的原因导致银行不批贷，应认定开发商构成违约，并承担违约责任。
取得房产证的二手房，不存在项目不合法的问题。但是一些老旧二手房，尤其是学区房，可能市面上的价格非常高，但是银行可批贷的额度却非常低。这一点在购房时，买家最好事先了解一下，或要求卖家或中介作出书面说明或承担。
否则，如果没有约定的话，由于卖家并非专业的开发商，不能要求卖家必须了解自己的房子银行批贷情况，也就不能以此为由要求卖家承担责任。
在买卖双方及房产等都没有任何问题的情况下，照样可能存在银行不批贷的可能，比如说某家银行某段时间贷款额度比较紧，放不出贷款来，也是可能的。
如果很行不批贷的原因并非是买家的资格或者房产项目有问题，这家银行不批，另一家银行是可能批的。所以，实践中的房屋买卖合同通常会约定，一家银行不批贷，可以向另一家银行再申请，有的会限制可以换一两次，有的干脆约定可以一直换下去，直到银行批贷为止。
这种情况下，没达到约定标准，是分不清谁对谁错的，但如果到最后仍不能取得贷款，也没有特别证据指证是谁的责任，通常就认为得由买家负责了。
最近几年，受各种贷款新政影响导致房屋买卖合同不能顺利履行的情况越来越多了。贷款政策的变化，显然买卖双方都没过错。但银行不批贷是事实，如果买家也不愿意或不能自筹款项付款，合同中也没有约定处理方案，也同样面临一个确定合同解除的责任问题。
购买商品房面临这种情况，法律上有明确的处置方案：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：双方互不追责，开发商将已收取的房款本金及利息退还约购房人。
那么二手房出现这种情况怎么办呢？二手房方面并没有全国统一的、明确的司法解释，但很多地方法院会有一些审判指导意见，处理标准大致差不多：有约定从约定，无约定的情况下确实无力履行可以解除合同，这种情况下解除合同不承担违约责任，但如果卖方确有损失，可以要求买方适当承担。
我们上面提到的责任认定标准，都强调是在“没有特殊约定的情况下”，如果在合同中对上述情况双方有明确约定的处理方案，那就要按双方约定的方案处理。所以，在交易时一定要特别注意合同条款中对相关情况是如何约定的。如果在签约时根本不看条款就签字，等出了问题又说自己当时根本没看合同内容。那杨律师告诉您，这样话跟法官说是没用的！
反过来说，如果购房者担心合同履行过程中贷款出现意外，让自己无法应对，那么最好提前把可能发生的意外如何处理，做个明确的约定，这样即使发生问题，由于有明确约定，也有成熟的处理方案和准备，不会产生大的争议。
