今天的房价=4000点时的A股？

◎作者 | 刘胜军

◎来源 | 刘胜军微财经 已获授权

尽管很难预测房价逆转的准确时间，但支撑房价上涨的核心因素正在转变，2018 年之后这一趋势会将更加明显。如今的房价，犹如 2015 年 4000 点的A股，还会涨，但离转折点越来越近了。

请你牢记经济学家鲁迪格•多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言：

 “危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

最近广州推出“租购同权”新政，再次引发房价走势激烈辩论。值得一提的是，多年来，每一轮房价大讨论都有任志强先生的身影，而他的观点不外乎一个字：涨。

在本周举行的博鳌房地产论坛上，任志强重审了他看涨的三大论据：

1、土地制度。政府决定土地资源配置，中国房地产市场不会有根本性变化。地价一直在涨，房价不会在地价高涨情况下回落或崩盘。

 

2、户籍制度。住房已经成为落户的条件，限购的城市中，限购政策大多数是以户籍为基本条件。

 

3、金融制度。中国很多人去投资房子，是因为没有房产基金这样的投资渠道。投资渠道有限，造成全民投资房产的现象。

人不可能两次踏进同一条河流。任志强过去预测对了，不等于未来还会继续对下去。任志强先生的观点在下不敢苟同，是因为：

•  任志强提出的三大论据本身存在逻辑漏洞

•  任志强并未抓住支撑中国房价的核心因素

先谈他的逻辑漏洞。

1、地价与房价：整个颠倒了因果关系。地价涨所以房价涨，听起来有道理，但实则经不起推敲，正确的逻辑应该是：因为房价涨了，所以地价要涨。

如果把房价比喻成面包的价格，地价就是面粉的价格。但是，最终决定面包价格的不是面粉的价格，而是面包的供求关系。一旦面包需求下降，厂家自然会压低面粉的价格。

同样的，如果开发商预期房价下跌，土地拍卖价格就会下跌。所以，问题的关键不是地价，而是对房地产市场未来的预期。

2、户籍制度：户籍制度当然很重要，但是户籍制度影响的只是刚需，而导致房地产价格泡沫化的主因是投资性需求而非刚需。只要政府能下重手挤出投资性需求，房价照样下跌。

不仅如此，广州“租购同权”已经发出了一个信号，政府将逐步推动住房与户籍的脱钩。住建部有关负责人表示，“将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”

3、金融制度：由于缺乏房产基金，导致公众只能购房来分享城市化带来的房屋增值红利，这个逻辑虽然有理，但金融问题的核心在于货币超发，而非缺乏房产基金。即使有了房产基金，如果不解决货币超发的问题，房价照样水涨船高，因为房地产就是吸纳过多货币的主要“蓄水池”。而政府如果下决心解决货币超发问题，即使没有房产基金，池子水少了，房价自然下跌。

我在前面说过，任志强并未抓住支撑房价的真正核心因素。这些核心支撑因素到底是什么呢？

核心支撑1：货币超发。2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国的GDP只有美国的2/3，货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。

（图：中、美、日M2对比）

核心支撑2：政府托底的预期。民众普遍形成了这样的预期：由于GDP、地方财政严重依赖房地产，所以政府不会坐视房价崩盘而不出手。因此，市场并不相信政府调控房价的“诚意”。2015年年初，全国房价普遍下跌，调控眼看大功告成，但各级政府首先坐不住了，开始转向“救市”，引发房价再度暴涨。所以，不打破这种预期，调控注定是“空调”。

核心支撑3：土地制度。中国并非真的缺地。即使不突破耕地红线，目前的城市也有大量土地可以出让。但为何大家却感觉土地供应紧张呢？这其中有2个小秘密：

• 地方政府“捂地”。这和开发商捂盘的逻辑是一样的，为了卖更好的价格。国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”

• 地方政府虽然有地，但没卖地“指标”，也就是说有关部门不让卖。 

所以，要预测房价，就要看上述三大核心支撑因素会不会改变？我认为，2018年之后，中国经济会进入一个新的政治经济周期，这三大核心支撑要素都会变。

第一，“去杠杆”将成为金融主旋律。2017年3月，周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……”。周小川的忧虑并非杞人忧天，2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率事件。随后，央行提出“货币政策中性化”。今年5月份，M2增速首次跌破两位数，这是30年来的第一次(央行从1986年开始对外公布M2数据)。这绝对是值得关注的货币政策转折点。M2增速的放缓，对房价而言就是釜底抽薪。

第二，出台房产税，终结土地财政，势在必行。今年7月24日政治局会议关于房地产的一句表述是：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”房产税是最重要的长效机制。

房产税至今未能推出的原因是，这一政策是重拳，需要等待时机出台。2018年之后房产税将被提上日程，这将大大增加投机客的财务成本，落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”。房产税更大的意义是让地方财政获得稳定来源，让地方政府不再挖空心思去操控土地价格。

第三，土地供应制度已经悄然改变。多年来，中国东部地区房产需求旺盛，理应获得更多土地指标。但是，国土资源部的土地指标分配更倾向于中西部地区而非东部地区。

土地供给与市场需求的背离，加剧了东部地区的地价上涨压力。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

土地指标分配理念的转变，在尊重市场规律上迈出一大步，将大大缓解任志强提出的地价上涨问题。