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一个消息传来，深圳楼市又要大涨？现已比肩纽约曼哈顿...

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-08-31 17:31

正文

导读：这两天，大家都被上海楼市刷屏了，却忽略了深圳楼市的一个大消息...

明天（9月1日）起，深圳将正式实施入户新规，大幅度放宽人才落户政策。

宽松的入户政策，将会促进高层次人才选择来深圳工作、定居，加速人口流入。而人口与房价呈现正向关联。

数据显示，现在的深圳房价已经可以比肩纽约曼哈顿，而新的宽松入户政策的实施，是否会带来深圳楼市的大涨？

深圳传来一个大消息...

据深圳晚报报道，9月1日起，深圳将正式实施入户新规，大幅度放宽人才落户政策。

深圳市入户新规将户籍迁入分为四类，人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别。

人才引进迁户和投资纳税入户有积分制转为核准制，新增居住社保入户， 9月1日起实施。另外，11月1日起，居住证新规开始实施，大专以上学历可直接申领居住证。

入户新政四大特点：

1. 人才引进迁户不再用积分制了；
2. 人才入户门槛降低，放宽至大专学历了；
3. 新增居住社保入户；
4. 亲人投靠入户的条件也没那么多限制了。

知名财经评论员曹山石认为，该政策可以称得上是一线城市最宽松落户政策。深圳中原数据研究中心经理王飞表示，从长期来看，该新规对楼市未来需求的扩充还是有一定的积极作用。

深圳作为一个人口千万的城市，户籍人口仅300多万，人口结构出现严重倒挂。高昂的房价、租金，以及落户困难等问题，使许多人无法真正融入这个城市，造成人才严重外流。

数据显示，到2020年，北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人，以2015年数据作为期初数，则五年间北上广深到2020年的人口增量指标分别是129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人，深圳将是人口增量最多的城市。

此外，8月29日，深圳市政府和北京大学签署备忘录，决定共同建设北大深圳校区。

不久的将来，中国人民大学、北京中医药大学、中国科学院大学、武汉大学等国内名校都可能在深圳设立校区，清华大学也有望在深设立国际校区。

深圳楼市又要大涨了？

以上两个消息对于深圳，无疑是好消息！这将增加城市的吸引力，促进高层次人才选择来深圳工作、定居，加速人口流入。人口与房价呈现正向关联，更多的人入到深圳，人口的增加导致需求增大，对楼市的购买力肯定有正面的、积极的作用。

这不，8月29日，深圳再现地王，拍出全国最贵一块地，新全国总价地王价值310亿元。

深圳壹地产根据地王成本，专家判断，绘制了一张2018年深圳房价预测图：

2018年深圳房价预测图

（来源：深圳壹地产，绘图：高雅雯）

深圳房价有多高？可比肩纽约曼哈顿

先拉一组数据说话。

来一组《深圳湾1号》上个月的销控表，T5顶复交楼总价6.5亿。

这是8月11日知名海外房地产经纪sotheby's官网上，曼哈顿豪宅报价，5000万-7000万美元。

我们同时打开美国房地产信息查询网站Zillow，查看进一步数据。

看一组最贵豪宅报价，1.2亿美元。

对比数据不难发现，深圳豪宅已经可以和世界金融中心纽约曼哈顿一较高下。

再来看普通商品房价格，对于这一点，深圳上善若水资产管理有限公司投资总监侯安扬做过详细工作。

统计口径

深圳用的是商品房住宅类的相关统计数据，新商品住宅的数据较为全面，二手房数据存在不足。因此，若未单独注释，涉及南山、福田、罗湖的数据均为商品住宅相关数据（仅含新房）。

另外，曼哈顿的面积指标使用的是套内面积，而中国的数据为建筑面积。全文统一按照75%的得房率，对涉及曼哈顿均价以及面积的指标进行了调整。

曼哈顿使用的统计口径包括二手合作公寓（co-op）,二手产权公寓（condo）,以及新开发的住宅单位。（解释：在纽约市场上，由于历史原因，多数的公寓为co-op，约70%。但从80年代起，所开发的公寓大楼都是以condo 为主。）因此，将数据分为曼哈顿新房（仅包括新开发住宅单位），以及曼哈顿all（包括上述三种）。

数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

可以看到，曼哈顿的新房市场均价则一直在12万左右徘徊。

最新披露的统计数据显示，7月深圳福田南山均价双双破“9”：福田新房成交均价为9.5万元/㎡，而南山新房均价则高达9.3万元/㎡。而Zillow上纽约一套房价格中位数是58万美刀。

从这些数据来看，深圳普通商品房和纽约也站上了同一量级。

深圳楼市库存告急！

再来看深圳的库存情况，其去库存周期低于8个月，供给依然不足，房价上涨动力强劲。2016年深圳楼市供应有增加的趋势。根据统计，2016年预计有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米，即便这样，也难以满足深圳的购房需求。

这些城市库存告急

北京

北京商品住宅在八月份仅有两个项目入市，两个项目共新增住宅产品209套，预售许可面积1.4万平方米，北京住宅库存跌至6万套以内，降至历史低位。但是在7月份，北京商品住宅成交量突破万套，达到11902套，虽然环比下降23%，但照此速度，剩余库存将在5个月之内消化完毕。

南京

截止到8月份，南京住宅可售套数/面积：23766/282.84万平，而7月份南京全市的住宅成交套数/面积：11882/133.07万平，也就是说按照目前的的销售速度，南京的住宅库存仅需两个月就可消化完毕，未来极有可能是无房可售的局面。

合肥

合肥最新的库存数据显示，目前的住宅可售套数/面积：15122/171.8万平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共计销售7523套，库存两个月就可完全消化。

杭州

截止到7月份，杭州市商品房住宅成交套数/面积达到14969/166万平，坏比上月的13613套小幅上涨约10%，同比去年的9063套更是暴涨65%，面对即将到来“金九银十”，成交套数想必会有进一步的提升。而据杭州当地媒体报道，杭州市目前的库存大约为7万套，照此速度不到5个月就可将现有库存消化完毕。

上海

上海最新的一手房与二手房住宅合计数据为174030套/1585.25万平，7月份的销售数据为20081套/213.1万平，消化完库存需要八个月的时间。但是如果按照上海目前单天1267套的销售速度，或许不要5个月就能消化完库存了。

南昌

8月份的南昌新建商品房库存基本情况是，套数/面积：22081/273万平，而7月份的商品房销售数据则是，套数/面积，5825/73万平，年底之前库存就能够消化完毕，是不是太恐怖！

武汉

武汉7月份新建住房销售登记备案面积为242.75万平方米、2.3万套，同时最新的库存数据显示武汉新建住房库存为10.2万套，大约四个月就可以消化完所有新建住房的库存。

苏州

以目前最新数据来看，苏州8月份日均成交量约在230套左右，以此推算而苏州全市的8月住宅成交量约在7000套左右，而苏州最新的住宅可售套数/面积：47256/692.4万平，按此速度推算，苏州的住宅或许将在七个月之内售罄。

调控又要来了？

昨天（8月30日），据财新网报道，证监会准备对债券市场出手：交易所债券市场对类平台发行人的门槛骤然提高，此外，交易所正在研究如何提高房地产类和过剩行业公司债的发行门槛。

债券是房地产企业最主要的融资渠道之一，此次证监会准备提高房地产类企业的发债门槛无异于断了众多房地产企业的资金来源。而在这之前，证监会和银监会已经分别从不同的渠道在收紧房地产企业的融资来源：

1. 7月末，证监会表示严控上市公司通过再融资拿地；
2. 银监会通过理财业务限制开发商获取资金。

同一天，媒体曝出兴业银行对房地产开发贷呈谨慎态度，在房地产信贷政策方面，将进行总量管理，新增业务不涉入三四线城市，也不介入地王项目，严格控制杠杆比例。

通过上面的几道枷锁，究竟能不能抑制楼市、地市的泡沫呢？

有人说，估计不能，北京、上海等城市的土地供应政策收紧，供给少了，但是需求并没有变少了。这种情况不改变，如果一部分卖方开始惜售，那么涨价估计就不可避免。

21君

小伙伴们，深圳实施宽松的入户政策，对于想在一线城市落户的人们来说是个好消息。

像深圳这样的一线城市，开始实行宽松的落户政策。那么，你会选择在一线城市落户，买房吗？为什么？和21君说说你的看法吧~

本文仅供参考，不代表21世纪经济报道立场，不构成投资建议

21世纪经济报道（ID：jjbd21）综合自：中国经济网（ID：ourcecn）、中金在线（ID:cnfol-com）、财新网、枕头财经（ID：pillowfinance）、山石观市（ID：cssstock）、深圳壹地产（ID：SZdiyidichan）、深圳晚报、观点地产网、财经韬略（ID：tttmoney8）等

本期编辑刘巷

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