专栏名称: 果爸看房

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

从牛奶厂交易陷入冰点，看天河东改善选筹策略

果爸看房 · 公众号 · · 2024-10-24 12:59

正文

请到「今天看啥」查看全文

-正文-

虽说国庆期间/新政后，二手交易量猛增，10月中上旬网签数超过11000套，珠城、天河公园、华景、赤岗、金融城的交易都有明显提升，但过去几年大热的牛奶厂，近期且陷入了交易冰点的状态。

比较新的交易是一套龙湖的140平四房，单价跌破到了5万以内，总价“只有”696万，这个价格什么概念呢？去年初连华润天合88平的都买不到，那个时候招商88平3房1卫都要挂牌700万左右。

但是现在奶厂的价格体系早就和前两年不能同日而语，单看挂牌价，只有单价低于6万才会有明显的带看，3房2卫挂牌都锁定在500-550万以内，至于140平左右的四房，挂牌价基本锁定在850万以内，就连超豪宅的160+那种户型，降到970万左右暂时都无法成交。

好，结合当下最新的市场和价格，延伸的再探讨一下，天河东改善需求选筹方面的思路。

我们首先看下目前天河东几个新盘的价格：

天河壹品现在南向还是6.2-6.5左右，北向也差不多6万单价。三房两卫总价490-630万，120平左右的四房750万以内都能拿下——没错，这个价格相对一个月之前又有降低，而且在货量，三房两卫接近清盘的状态，没什么楼层可选。

智谷片区 ，保利天汇的116平3+1房，最低到了600万以内，130-140的四房750万完全有的选，部分楼层触到了700万的门槛——也是经过国庆这一轮打折促销，天汇卖的非常好，可选的楼层也不多。

汇景板块的保利天瑞 ，全四房产品的豪宅盘，低密度、小高层，外面吵一点的楼栋，单价7万多也接近8万了，不吵的8.3-8.5万。国庆折扣是今年以来最低的，现在107平可选楼层不多，大概要840万起步，125平1000万左右，150平大概1250万起步——经过国庆的消化，107平低于800万的基本上都卖完了。

越秀的豪宅观樾 ，就在奶厂旁边，之前最低有6字头，但里面不吵的也要7万多8万，普遍7.5-8.5之间，总价在1050-1200左右。

这里进行横向对比：

一是和观樾比。

观樾是豪宅，户型、楼龄、产品力、密度吊打整个牛奶厂甚至99%以上的广州新盘，价格贵是正常的。

从使用面积、功能性来看，观樾140的户型差不多对标奶厂160+这个面积段，前者总价1100万上下，便宜的1000万，后者挂牌已经到了三位数，总价是低于观樾的。

现在的价差在2-3万左右，共享差不多的商业、交通和教育配套，考虑到产品方面的差距，这是合理状态，还是谁的价格被低估或者高估了呢？

观樾确实是贵，这个价差从流通风险来说，我认为和奶厂是差不多的，虽然后者有楼龄、户型甚至产品的劣势，但是单价总价毕竟便宜这么多。

但对于观樾业主来说，我想金融属性并非他们最重要的关注点，为了更好的圈层、品质、居住体验，付出溢价也是值得的。

更别说还有三期的叠墅即将推出，将再次推高板块的调性和圈层。

二和天汇对比。

两边的单价其实比较接近了，毕竟正常楼层的4房，单价5万多也能成交，不过天汇位置好一点，离地铁近，楼龄占优势。

但是天汇学校又差一点，现在价格接近，是不是正常的水准呢？

相比一个月之前，奶厂的价格还有继续下探，原因很简单，天汇在国庆节也在做活动，打折促销很疯狂，这让旁边的二手怎么卖？

三是和天河壹品比。

广氮的位置比奶厂好多了，城市界面不差，商业配套占据优势，教育资源则很难评价，毕竟如果能摇中清湾附中，不比奶厂的灵秀和奥体东差。

不过同面积总价差多少合理呢？奶厂124-143平挂牌价在750-850万以内，壹品119平已经到了750万以内，虽说单价还是壹品贵，但考虑到楼龄、位置等因素的加成，我认为这个价差合理，甚至更有性价比。

当然了，不确定性因素是天河壹品的物业维护，以及5-6年后智谷学校的成绩如何。

四是对比天瑞。

天瑞贵是合理的，毕竟和牛奶厂完全是两种产品和地段。

这里我们来观樾作为另一个参考维度。

算单价，天瑞和观樾差不多，从产品端看品质感，前者略逊一筹，但天瑞的位置更靠近核心区，我开车从那里到金融城就6-7分钟时间，去到琶洲西区大概15分钟。

都是新学校，天瑞的省实+九年一贯制，我认为确定性更强。

如果 要说性价比和稳定性，我还是更看好天瑞一点。

从上车门槛来看，天瑞门槛更低，1000万以内有107和125平两个选择，观樾只能买到最外面靠马路的，门槛在1000万左右，预算再低就够不着了。

牛奶厂140平这个面积段放盘还是800万出头，因为交易没有明显的量，实际成交不好判断，但根据我们了解到的，客户报价普遍在750万以内。

那么在天瑞清盘之前，超过750万的买家是很难去牛奶厂的。事实上也是如此，天瑞107平最近卖的很好，800万以内没货了，现在门槛高了几十万。

虽说上面拉了观樾和天瑞对比，但他们的全体也不完全重合，一是总价门槛，二是买家心态。

从产品上说，观樾起步就是4房3卫，纯板楼产品，更符合高端改善群体需求，虽说外面一排也靠着悦景路，但你在天瑞买1000万的也是靠着广园路，噪音只会更大。

从上面的分析，我们也能得出 天河东的价格体系和选筹逻辑。

观樾依然是门槛最高的，更适合纯改善、享受型、对产品要求比较高的买家，门槛是1000万，要好点的总价去到1200万左右。

在客群上，适合更加改善的买家，且对房子金融属性没有那么纠结，或者这部分群体已经脱离了对房子涨幅的要求。

牛奶厂相比新盘，已经具备了一定性价比，前提是要把价格谈到位，4字头确实是特殊情况，但5万出头买入，我觉得也OK。但对标的一定是天汇和壹品，用教育配套和总价来错位竞争。

对不想买天汇、一品的四房、然后又够不上天瑞、观樾的改善家庭来说，奶厂还是比较适合的，总价预算在650-750之间。

最后再聊下奶厂的价格和未来。

毕竟这个板块从高位7.5-9.5万单价的成交（10万就不用反复提了，交易量太少），到现在5.5-5.8万都不香，只经历了一年多的时间。

如果你是一手业主，目标是向上置换，我依然是坚定认为现在该卖房去置换更好更优质的产品。如果资金足够，且对未来略微看多，对负债承受能力较高，先买后卖可能是更好的选择。

如果你是买家，如果追求不错的教育配套和圈层， 对天瑞的配套，壹品和天汇的教育不放心，这里也是不错的替代选择 ，总价更低，教育生活的确定性更强，更有居住氛围。

当然了，不管是哪个盘，都不能对公共交通要求太高了，天河东的这些盘满足不了你的需求。

未来奶厂依然有它的价值，但大概率会被天瑞和观樾以后的二手压制 ，和天汇壹品的二手错位竞争，获得一部分改善家庭的青睐。在广园路以南持续有改善需求的情况下，奶厂还是会有市场的。

只不过那个时候，整个天河东广园路以北，会以改善、豪宅为主，奶厂这种产品力和圈层相对没那么稀缺的盘，大概率只能成为跟随者。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。