来源：米筐投资（微信ID：mikuangtouzi）
作者：三万
已获授权转载。
中国楼市，从来不缺故事。
2015年至今，短短两年，房地产热再一次席卷全国，又一次刺激了整个民族的神经。
普通人的故事，买了房的沾沾自喜，踏空的有恨有悔，绝望的彻底绝望。
售楼部里，从2014年的门可罗雀，到今天“全款的往里走，按揭的别堵门口，公积金的把电动车挪一挪”。
与此同时，全国房地产开发商，也动作频频，显得格外热闹。
万科与宝能系的战火一路燃到今年，为房地产行业的“动荡之年”拉开了序幕。 万达抛售、融创接盘的故事还在继续。
2017年中国房地产市场并不平静。无论是知名地产高管出走再创业、房地产企业选用各种“姿态”跨界转型、频发的企业间战略合作，还是地产与金融的互相渗透……房地产行业的剧变已在眼前。动荡不可避免地跟随剧变而来。
对于大小房地产开发商们来说，2016年的房价上涨，很有可能成为最后的集体狂欢。因为从种种迹象来看，这个群雄逐鹿的行业，已经“变天”了。
不管承不承认，中国的房地产业，也是分牛熊市，属于行政压制的周期性行业。这一轮牛市已经接近尾声，行政大棒就在头顶。对于赚的盆满钵满的开发商而言，笑可以，还请不要笑的忘乎所以。2012-2014年的苦难记忆也并不遥远。
在上一轮楼市惨淡期，拿地成本和位置，融资成本，还款速度，消费者的购买欲望，每一个环节，都狠狠的给开发商们上了一课。
也正是在熊市中，资金链断裂，项目烂尾，成为很多中小开发商的命运结局。
现在去翻看2014年的楼市，就曾迎来一轮房企倒闭潮。仅2014年3月份，被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。
在重灾区的杭州，绿城也第二次被逼到“卖股求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家，宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。
2015年，西安本土龙头天朗被融创收购，没有等到“天亮了”。也是在那一年，“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口，境况艰难。新华南五虎应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。
中小房企日子最不好过。受政策调控影响，楼市销量大幅下滑，资金回流受阻；资金荒也使房地产融资成本大幅上升。双重压力下，严重依赖高杠杆的房企压力山大。尤其是实力较弱的中小房企，被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。
那么，站在2017年，我们展望未来的房地产市场，尤其是各地大小开发商们。下一次楼市牛市是哪一年我们无法知晓。我们能看到的，是今年开启的调控，只会比14年那一次更加惨烈。行政压制、信贷管控，将资金流向房地产的口子收的越来越紧。
这无疑拷问着每个开发商的资金链、开发成本。好，我们就假设各个开发商资金雄厚，没有资金压力，熬过了这波调控，那么第一个问题来了：
下一次还会有去库存么？
下一次还会有地产供给侧么？
下一次的城镇化还有多大规模？
下一次央妈的放水还这么任性么？
仅一项行政去库存，不知救活了多少二三线城市垂死挣扎的小开发商。
好，那么我们假设下一次，以上那些还和15年的环境一样。那么，
第二个问题来了：租赁市场。当全国下发文件发展租赁市场，已经拉开了房地产业的下半场，从香港模式转换到新加坡模式。
当房地产开发商摆脱千难万险，熬过这一波后，却发现，这个市场变了，蛋糕变了。
摆在传统房企面前的变成了两条路：
要么，转头去开发自持租赁类，但是，请问你姓赵么？看清楚形势，国企优先哦；
要么，咬牙继续去开发产权类，但是，蛋糕变小了，僧多肉少弱肉强食，你又有多少实力跟大家伙们抗争？
北京就表态，未来五年将新建的150万套住房中，产权类住房100万套、租赁住房50万套。其他各地也会陆续跟上，租赁房将挤占原有的产权类土地供给。
中小房企的融资难度和成本一直就比大块头高。那么，融资成本过高，甚至融不到资金的开发商，那搞房地产开发还有什么实际意义，就等着赔钱行了。
在地产市场群雄逐鹿的阶段，资源向优势房企集中是必然的过程，不论是最重要的土地资源，金融资源。甚至有实力的建筑总包、各类专业合作方都会给优势房企和中小房企设置不同的门槛。
一切的后果，就是下一次，中小型房企辗转腾挪的空间越来越小，日子越来越难。而且市场越是火爆，小开发商消失的就越快。目前来看三四线城市尚有生存空间，二线城市已经是岌岌可危了。
这样一个行业未来，等待房产商们的，是洗牌，是重组，是并购，是绞杀。
