大调整！又是头部房企

中国房地产报 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-15 11:00

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房企开年紧急调整组织架构，很大程度上是因为销售面恢复不及预期。

中房报记者许倩丨北京报道

2025年刚开始，人事大换防再起。

1月13日，位于深圳的央企国企混改房企南山控股披露新董事长人选，是几天前递交辞呈的原总经理舒谦。此前几日，南山控股原董事长杨国林、原副董事长王世云以及原总经理舒谦递交纷纷递交辞呈，引发高层“动荡”。

招商蛇口、建发房产、绿地集团等多家国资背景头部房企，亦开始了重大组织架构调整。

消息面称，招商蛇口华东区域旗下的城市公司，启动了区域合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并归入浙江公司管理。调整后，华东区域掌管上海、浙江、福建三大城市公司。

建发房产更换了3个集群的总经理，尤其上海方面人事变动引发关注。绿地集团则将江苏、安徽、浙江、江西的4个地产事业部合并为2个新的事业部，分别为苏皖房地产事业部和浙赣房地产事业部，并重新任命管理层。

金地集团旗下金地商置，在集团总部层面撤销了运营中心，华东、华南和华北区域公司内部也发生变动，相应人事变动不可避免。不过，这些调整都是在企业内部悄悄进行的，未对外发布公告。

房企开年紧急调整组织架构，很大程度上是因为销售面恢复不及预期。在一波波组织调整中，更多地产人被震荡出局。

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收缩

区域整合是这几年房企组织架构调整的主旋律。市场压力之下，央企国企背景开发商也不得不收缩阵营。

1月2日消息称，央企大悦城控股发布新一轮组织架构调整通知，裁撤南京、西北、海南3个区域公司，保留北方、华东、华南、西南4个区域公司。

8个月前，大悦城控股就已进行过一轮组织架构调整，将东北、浙江和华中区域公司裁撤。不到一年时间，大悦城控股裁撤了6大区域公司，进一步将相对低能效区域进行了优化。

同时，大悦城控股任命了多位新大区总经理，北方大区总经理田佳琳、华东大区总经理李平、西南大区总经理蒋广泽、华南大区总经理马千里，四大区首与集团核心高管几乎都是“80后”配置，央企高管年轻化已是核心趋势。

调整动作较大的还有建发房产。

消息称，建发房产调整了华东、海西、东南3大集群版图，原华东集群的武汉和黄石，以及原海西集群的南昌，都被划入东南集群，华东集群旗下部分事业部被取消合并。过去地盘和货值最少的东南集群，在这一次整合后份量提高不少。同时，重新任命3大集群总经理或副总经理；集群下多个事业部总经理也发生变化。

这些变化，表面上看是区域间资源调配，实则是以业绩为导向的权力格局大重塑。各区域公司、城市公司之间的话语权，用业绩说话。

2022年建发房产将旗下5大区域合并成3大集群，即海西、东南和华东集群，从此确定了聚焦核心区域的战略。2021～2023年，建发房产销售业绩一路攀升，2023年达到 1890 亿元。然而，2024年，销售额降至1335亿元，同比下降近30%。不过，在2024年销售排名中，建发房产排到行业第7位。

从业绩构成来看，海西集群是建发房产的大本营，华东集群也是业绩重镇。但近些年来，华东集群业绩出现落后，东南集群业绩则提升迅速。

比如，在华东集群的上海区域中，据中指院数据，2022～2024年，建发房产在上海销售额一路下滑，从205.25亿元降至149.13亿元再到91.6亿元，排名从第12名滑至第14名，再到第17名。

建发房产东南集群业务主要分布在浙江省和福建省北部。尤其在杭州，2022～2024年，建发房产在杭州销售额一路飙升，从89.8亿元到256.6亿元再到290.8亿元，排名也从第19名升至第5名再到第3名。2024年，建发房产在杭州拿地158亿元，仅次于滨江和绿城。

近期，万科亦迎来一次人事调整，主要涉及开发经营本部人员及其职能的变化。

1月10日，上海地产集团亦迎来高层变动，免去管韬萍的公司总裁职务，新任总裁人选尚未任命。

这日，南山控股公告，三位核心高管集体辞职；几天后，原总经理舒谦“火速”升任新董事长。过去一年，南山控股管理层发生多起人事变化，涉及财务总监、董事、独立董事等。2024年前三季度，南山控股实现营业收入41.35亿元，同比下降55.92%；净利润亏损3.48亿元。

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业绩压力

国企、央企地产企业“勒紧裤腰带”的事情已经屡见不鲜了。

在这波央企地产公司调整中，保利发展动作最为迅速。2023年，保利发展荣登销售冠军，但员工总数骤减1.1万人，与2022年增加5406人形成巨大反差。这1.1万人中，最主要的裁减对象就是物业服务人员，占比约90%。

2024年，保利发展全年获取37个土地项目，对比2023年的103个数量锐减，拿地权益金额602.07亿元，同样大幅缩水。在大本营广州，保利发展也只进行了有限的补仓。

2024年2月以来，华润置地、招商蛇口、中交地产等相继发布新一轮组织架构人事调整。多家央企、国企同时进行密集、大幅度“动刀”，是较为少见的。

变动内容一方面集中在区域公司的合并、精简；另一方面则是缩短管理半径，压缩组织体系，精简层级，加强总部管控。

比如，招商蛇口和华润置地均将原有7大区域整合为5大区域，华润置地还将28个地区公司合并为20个。这样的调整，使得资源更加聚焦，更好地应对市场变化。

中交地产则撤销了原有7个区域公司，由集团总部直管城市公司。这样的调整，使得中交地产能够更加直接地管理城市公司，提高管理效率。同时，中交地产还将原有16个城市公司，按照项目地理区位采用就近原则重组为9个。

区域合并，必然带来人事调整。据不完全统计，整个2024年，共有134位地产高管职务发生了变动。尤其2024年下半年以来，地产高管变动更加频繁。不过，2023年全年共有554位房地产高管发生了职位变动，这样看来，2024年情况相比2023年略有好转。

不管是区域合并还是人事任免，都越来越趋向于以业绩为导向。随着市场收缩，聚焦核心区域已是房企必然选择。

2024年，房地产行业内千亿元销售额以上房企仅剩11家，较2023年减少5家，回到2016年水平；百亿元房企数量为86家，较2023年减少30家；TOP100房企销售总额43547.3亿元，同比下降30.6%。

“随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳发展。”中指研究院企业研究总监刘水分析道。

2025年，房企销售压力依旧不小，新一轮组织架构与人事调整，又开始了。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳刘亚

审读：戴士潮

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