“雄安三杰”之中国宏泰发展（6166.HK）：低配版华夏幸福，港股京津冀产业园龙头

愚人节这个魔幻现实主义的千年大计新特区的节奏带的飞起，各路炒房团披星戴月，组织强势封盘。房地产在国人内心不败的烙印实在是太深，挡都挡不住，新特区的超级地主华夏幸福（600340.SH）吓得立刻“把牛头交给国家”，宣布此前与保定市政府和雄县政府签的合作已经失效，愿意无条件服从决策层后续安排...

按照这些年的中国特色社会主义市场经济的特征，一般有党性的企业前景都不会差，除了华夏幸福之外，港股也有一个极其有党性的同业公司：中国宏泰发展（6166.HK）。

中国宏泰发展（6166.HK）始创于1995年6月，是大型产业市镇项目规划、开发及运营服务供货商中的先行者之一。于2005年转型为新型城镇化建设的先行者，长期致力于京津冀一体化和「两横三纵城市化」战略布局范围内的大型产业市镇项目开发，截至2016Q4，为九个不同主题的产业市镇项目提供规划、开发及╱或营运服务。

做产业园开发的，那必然是极有党性的，像2014年财报中的表述：公司将充分释放「国策股」优势，借助更好、更新的资本、信息、管理理念，进一步契合新型城镇化和京津冀协同发展两项「国家战略」，加快推进产业市镇的创新驱动战略。这节奏踩得服不服？

有党性，有节奏，接下来还是需要细细看看公司的项目成色：

> > > > 一、河北地主

根据最新的2016Q4财报，公司目前正在服务九个不同主题的产业市镇项目，包括：

位于河北省廊坊市的：1）龙河高新区；2）龙河商务休闲度假基地；3）广阳科技孵化园；

位于河北省张家口市的：1）张家口市新区宏泰产业园；2）张家口市现代产业园区；

位于河北省石家庄市的：1）石家庄通用航空产业市镇园区；2）石家庄藁城宏泰产业市镇园区；

位于安徽省滁州市的：1）滁州示范园区；

位于湖北省鄂州市的：1）宏泰鄂州产业园；

先来欣赏欣赏这九个产业园的全貌：

九个项目中，廊坊的龙河高新区正处于快速开发的收成阶段，其余八个项目处于规划及开发初期。随着公司在产业园开发经验的丰富，在与地方政府签署的合作协议条款上持续的改良及优化，有部份的合作协议可于开发初期体现收益支持开发项目的滚动发展。九个项目中有七个是在京津冀地区，张家口、石家庄、廊坊市把新区、帝都围的严严实实的，这是围棋里屠大龙的节奏啊...

咱们再来看看公司开发的最久，区位最好，合作深度最深（按比例收取土地出让金及企业所得说）的产业园区：河北省廊坊市的龙河高新区，去年恒大怒炒廊坊发展（600149.SH）让全国股民都再次认识了这个低调的城市。

龙河高新区创建于2005年11月，是廊坊市城市建设“十大工程　”之一，目标是再造一个“新廊坊”，是“国家火炬计划廊坊信息产业基地”、“省级循环经济产业示范园区”、“省级高新技术产业示范区”、“永定电子信息产业基地”重要组成部分和首批“省级产业聚集区”。经过多年的发展，2016Q4龙河高新地方政府之累计出让土地497.45万平方米（占可出让土地25.5%）累计引进投资项目超过200个，总投资额超过人民币700亿元，2016年全年，公司在龙河新区的收入情况如下。

作为公司的发家项目，在龙河新区上，作为运营方，公司的收入几乎就和政府部门一样了：土地出让金+企业所得税...是最直接受益于地价的上涨的。

试想，炒地皮的时候，吃瓜群众在炒房地产公司的土地储备，但是中国宏泰发展是土地出让方，这种才是爸爸级的强势业务好么...看看廊坊这个区位，这里又不封盘，半小时进京（北京）下卫（天津），一小时上天入海。这么强势的区位，整个区块被雄安新区这么一搞，被雄安强行赶出来的小伙伴还能去哪？

运气爆表的是，2016年由于京津冀协同发展大战略导致廊坊市规划调整，从而使得当地政府推迟土地出让计划，而减少龙河高新区的土地出让面积。这波地囤得漂亮...

龙河新区规划的土地储备为2800万平方米，已经出让497.45万平方米，剩下的2302.55万平方米（住宅、工业用地均有），这个量级的货能卖多少钱？即使全部按照最少的工业用地400元/平方米的下限来算，这里都90多亿了（需要很多年兑现，且受政府规划进度及土地性质比例影响）...

从历史来看 ，每任领导人都留下圈了块地，北京、深圳、上海、曹妃甸、雄安新区。 从路径来看 ，从帝都出发，环绕整个东南沿海，盘活了珠三角，长三角，最后又回到了长征开始的地方。 从大区块来看 ，近两人领导都指向了京津冀，未来的政策走势还不确定。但确定的是，不论怎么折腾，将来走势如何，往京津冀区块投入大量资源是必然的。 因此，即使在政策不确定性的背景下，定性上来看，作为京津冀地区的重要产业园运营公司，中国宏泰发展的发展趋势是必然向好的。

看过产业园开发公司的投资者都知道，产业园开发是比商业地产更恐怖的资金黑洞，一般混得好的就是即懂政策，又有超强融资能力的双修大神，有地了还得有钱才搞的动，必须高度重视公司的资本运作能力。

> > > > 二、资本运作

公司在2014年8月IPO，以招股价区间的中下限3.1元定价，净筹资9.27亿，引入了华融做基石认购3000万美金，随后就伴随着IPO前的投资者建银的陆续减持及大股东的持续增持，大股东持股比例逐步上升至2016Q2的72.21%，在今天爆发之前股价一直维持在3元这个区间。

期间就穿插的各种花式融资，2015年12月向东方资管融过一次资，三年期，5000万年息12%的美金票据，还有5000万6%年息的美金可转换债券（转股价3.1元/股，溢价10.32%）。依然是3元左右的价格中枢，整体来看，3元左右的价格中枢是此前大股东和机构都可接受的平衡点。

在2016年3月，公司做了笔非常有趣的交易，大股东与天海投资签订股权转让协议，转让1.63亿股，占公司已发行股本约9.99%，两年锁定期，代价为每股2.88港元，涉资约4.71亿元。两年锁定期到期后，减持3272万股以上的需书面通知大股东，同时大股东有出售股权的优先回购权，公告中同时披露天海投资和顺丰机场投资（顺丰速运）是关联公司。

在大股东出手股权的同时，公司旗下的公司司廊坊宏泰与顺丰机场投资成立合资公司，廊坊宏泰须自合营公司注册成立日期起一个月内悉数支付其注资总额。而廊坊宏泰或其指定关联公司须向顺丰机场投资提供人民币0.4亿的贷款，以便顺丰机场投资可以该笔贷款悉数支付其注资总额。同时在承诺在于成交日起一年内向合营公司提供股东贷款不少于人民币1亿元，并于成交日起两年内向合营公司提供股东贷款合共人民币2亿元。

合营公司将从事鄂州空港城（公司旗下的一个产业园）的货运物流中心及高端配套产业基地的规划设计、发展及建设。这笔交易有趣的地方在于，顺丰与上市公司合作的是一个项目公司，但是项目公司的出资全部由上市公司负担，同时顺丰却花重金拿了上市公司的股权，还自愿锁定两年，这里就有几种可能：

1）顺丰通过合作发现公司价值，直接拿母公司股权，看不上项目公司那点小打小闹；

2）明股实债，大股东通过出让股权进行融资，有锁定期+回售权，再由上市公司出资进行项目公司开发。如果项目成功了，顺丰就还款拿下项目公司权益+持有母公司权益，如果项目失败了，就退出上市公司股权，项目公司直接破产重组，隔离风险...

不管真相如何，事实就是，公司和顺丰建立了深层次的绑定关系，退一万步讲，按明股实债来看，将来顺丰退出价格怎么可能会低于2.88港元？

公司的资本运作能力无容置疑！

2017年3月31日，中国宏泰发展发布2016年业绩，从去年只有一个园区到今年有四个园区获得收入贡献 。 2016年，公司实现收益19.65亿元人民币，同比增长38.0%，净利润6.69亿元，同比增长30.1%，基本每股收益0.41元，拟每股派现0.12元。按照今日暴涨11.46%后的估值仅为7.7倍，股息率3.4%，这种估值，下有保底，上有京津冀看涨期权，夫复何求，最新市值实57亿港币，适逢大时代，你觉得大股东难道没有点小心思搞搞事，维持住50亿以上的估值，刷个深港通资质，迎接解放军么?

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