近日，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。
内容主要包括：
1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。2、加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。
3、对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
4、将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。
5、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房
其中，最惹人关注的是：租购同权。
部分专家、自媒体一片惊呼，“里程碑”、“行业巨变”、“房价将跌”等一堆高调言论。
笔者不禁感叹，这些人实在太容易高潮了（或者假装高潮），从而引发不明真相的围观群众，跟着真高潮。哈哈。
从广州出此新政的背景来看，过去十年来，我国经历了一个逐渐重视住房租赁的发展过程：
2006年要求各地建立廉租房制度；
2010年住建部出新公租房指导意见；
2016年12月中央经济工作会议首次提出购租并举；
2017年5月住建部发布住房租赁和销售管理条例（征求意见稿），首次推进住房租赁的立法。
另外，去年下半年以来，很多热点城市在住房土地出让中要求部分持有。北京和广州出让了几幅要求开发商持有70年的住宅用地；上海近期在全国范围内首开先河的推出了两幅租赁住房用地。
前段时间，北京发布了2017年住房白皮书，上海发布了十三五住房发展规划，都强调了发展住房租赁市场。其中，上海的力度很大，十三五期间，预计供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷，用地供应占三成，租赁住房套数则占六成。
北京最抢风头的是自住房。上海最抢风头的是租赁房。广州也不免着急，总得搞点动作，显示出自己的积极态度吧。于是，丢出了一颗小炸弹：租购同权。
租购同权的正面效应很明显：
1、具有政策设计的创新性，住房改革的突破性。
2、保障权益，维护租房者的权益，有利于社会公平。
3、鼓励租房，引导住房市场健康发展。
4、分流购房需求，弱化房价上涨预期。
上述正面作用，很多专家与自媒体，已经解释的很充分了，而且过分、过度的进行了渲染。至于说此政会导致房价下跌，实属吹牛逼不报税，误导吃瓜群众！
接下来，笔者为此政的作用与预期，泼点冷水。
其一，力度偏小、门槛太高，真正能享受到的人极少。
按规定，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。
对于本地人而言，多数人都有产权房，就算中低收入家庭，也多有房改房，根本就没资格享受。
对于外地人来说，持人才绿卡的人能有多少？ 极少吧！
另外，对于外地人，符合市及区积分入学的，这是原来就有的制度安排，属于居住证制度改革的一个组成部分，与本次新政无关。
其二，需要进行合同登记备案。很多人都清楚，九成以上的个人出租房子，是不会进行合同登记备案的，因为这样做的惟一后果是：缴税。
按税法，个人出租房产，需要交个人所得税、增值税、房产税（1986年暂行条例）等 。
近些年，部分地方政府简化了个人房东出租房子的税，比如只征一个综合税，比如上海征5%。
广州新政中有减税，但只是增值税。
也就是说，租客想要享受学区，则必须要求房东将合同登记备案，房东肯定不会愿缴税，那只有房客代房东缴税。呵呵。
其三，租购同权，从逻辑上分析，利空于优质学区房的房价上涨，但同时又利好于房租上涨。而投资者会综合考虑房价上涨与租金上涨两个因素。结果可能是：对于学区房热，无明显作用。
其四，当前，大城市正在进行教育资源分配制度改革。
比如今年3月后北京出台新政，优质学区房划片改革，从明年开始一个小区对应多所学校，如此，则上学可能需要摇号。
从大趋势上看，学区房概念，会趋于弱化。
那么，租购同权的政策，不可能从本质上影响学区房的演变。
