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报告标题：《
业绩增长稳健，毛利率与分红比例提升
——中海物业（2669.HK）跟踪报告
》
报告发布日期：2024年9月27日
分析师：
何缅南
（执业证书编号：
S0930518060006
）
韦勇强
（执业证书编号：
S0930524070010
）
事件：中海物业近期涨幅明显，2024H1 归母净利润同比+16%。
1、9 月 19 日，美联储宣布降息 50bp，将联邦基金利率下调至 4.75%-5.00%；
9 月 24 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，宣布近期将下调存款准备金率
0.5 个百分点、降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例等。
9 月 26 日，中共
中央政治局召开会议，会议强调要促进房地产市场止跌回稳等。
2、2024H1 中海物业实现营收 68.4 亿元，同比+9.0%（2023 年同期财务数据经
追溯调整）；
毛利 11.5 亿元，同比+14.2%；
实现归母净利润 7.4 亿元，同比
+16.0%；
宣派中期股息每股 0.085 港币，中期派息率 35%，同比提升10pct。
3、9 月 19 日至 9 月 27 日，中海物业累计上涨约31%，涨幅明显。
点评：物管项目资源丰富，盈利能力企稳回升，提高中期分红比例回馈股东。
1）
基础物管稳健增长，增值服务结构调整。
2024H1 公司物业管理/社区增值/
非业主增值分别实现收入 51.7/6.9/9.1 亿元，同比+ 14.2%/+10.3%/-13.7%，物
业管理业务收入占比 76%，毛利占比 70%，是业绩增长的主要驱动；
非业主增
值服务与地产开发关联度较高，短期需求减少；社区增值业务通过线上线下平台
服务，满足社区住户的各方面生活需求，期内零售消费和社区团购实现强劲增长，
随着在管规模扩张及服务渗透率提升，社区增值板块仍然具备较大的增长潜力。
2）资源禀赋优质，规模扩张动能强劲。
公司物业管理业务具备明显的竞争优势
和资源禀赋，处于行业规模第一梯队，截至 2024 年 6 月 30 日，公司在管面积
4.2 亿平方米，其中住宅2.9亿平，占比约70%，余下为公建及其他业态（占比
25%）和商写业态（占比 5%）。
公司背靠中海地产及中国建筑，具有较高的品
牌知名度和优质的项目资源，2024 年上半年公司新增订单2120 万平方米，合
同金额 16.4 亿元，其中：
53%来自中建及中海集团，合同金额为 7.1 亿元，从
业
态构成上看，新签订单中 65%为住宅项目（按面积），项目质量较高。
3）加强成本管控，盈利能力提升。
公司在 2024 年上半年实行严格的成本管控，
包括节省物资、降低杂费和加大分包力度等，实现整体毛利率 16.8%，同比提
