土地一级开发PPP项目模式之地方政策差异的法律风险

土地一级开发，是指政府根据区域总体规划，依法通过收购等方式对土地进行收储，对土地上的被拆迁的对象进行征地补偿和拆迁安置，对土地进行平整，并进行市政基础设施和公共配套设置的建设。此种土地开发行为使得土地达到出让标准，即成为“熟地”。在传统的土地一级开发项目中，政府和企业通常采用 BT 模式，由政府委托企业先完成征地、拆迁及基础设施建设等工作，再由政府将土地进行出让，按照一定比例从土地出让金中分成作为企业投资收益。

与之相比，采用土地一级开发的 PPP 模式，企业不仅要完成土地平整、基础设施及公共设施的建设工作，更重要的是对道路管廊等基础设施进行运营维护，对医院、学校、文化等公共设施进行经营管理，并参与到土地整体规划、产业布局、招商引资等服务性工作中。土地一级开发 PPP 多体现为城镇开发项目。

由于企业参与土地一级开发 PPP 项目并非基于法律法规的直接授权或者强制性规定，因此各地方的政策法规必然会存在差异，这些差异会使开发企业面临不容忽视的法律风险。

具体而言，地方政策的差异可能使房地产企业参与土地一级开发时面临以下法律风险：

一、企业能否参与当地的土地一级开发 ?

以北京市为例，该市于 2005 年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第四条规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业 ( 以下简称开发企业 ) 承担。”该地方性法规明确允许房地产开发企业通过公开招投标的方式参与土地一级开发。

与之相对的是，长春市于 2012 年颁布的《长春市土地一级开发管理暂行办法》第三条规定：“本办法所称土地一级开发，是市国土资源主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划，为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。涉及国有土地及地上房屋征收的，按照有关法律执行。”根据该定义，长春市的土地一级开发只能由国土资源主管部门进行，不允许房地产企业承担。

由此可见，企业能否参与当地的土地一级开发取决于当地法律法规以及属地化政策的规定。如果企业不在每次参与一级开发前了解当地的一级开发政策，而是想当然地沿用既往的开发经验，将会使企业面临无法参与当地一级开发的巨大风险。

二、土地一级开发项目是否符合当地规划条件 ?

是否符合当地规划条件决定了一级开发项目是否合法。如果企业在参与一级开发前不能准确了解项目应当符合的规划条件，就可能面临项目违法的法律风险。

以成都市为例，根据该市 2007 年发布的《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》第一条的规定：一级土地整理应当以土地利用总体规划和城市总体规划为依据，并符合城市、区域功能定位和经济社会发展要求。只有符合成都市的总体规划条件和经济社会发展等要求的项目才具备合法性。

此外，实践中还存在另一种情况，即有些地方政府会在城乡总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就出于融资目的与企业合作进行土地一级开发。一旦将来城乡总体规划和土地总体利用计划得不到批准，该项目就将成为未获得规划许可的违法建设项目，企业投入的资金极有可能无法收回。

三、企业能否从土地一级开发 PPP 项目中获得土地出让分成收益 ?

企业的收益模式因其参与土地一级开发的程度不同而有所差异，若企业是全面而广泛的参与，那么该项目可采取的收益模式则较丰富。例如该地块的土地出让金分成、产业以及企业产生的税收、土地二级开发以及基础设施和公共设施运营收入等。土地一级开发 PPP 项目能实现土地整体开发、整体运营的特性，且政府在项目开发过程中大力支持，因此企业参与该类项目能带来可观收益，实践中主要是土地出让金的分成。

【例】某企业通过参与北京政府组织的公开招投标取得了一幅地块的一级开发权利，并最终从该地块的土地出让收益中分得较为丰厚的回报。有了这一成功经验后，该企业又根据在北京开展土地一级开发的经验参与了四川成都的土地一级开发。该企业也顺利得取得了某地块的一级开发权利。但是，当该企业完成土地开发时，才了解到四川省政府发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第二条“土地出让收入必须全额缴入国库，不得与开发企业分成。”的规定，该企业因此遭受了严重损失。