来源：凤凰数据观（ID：ifengsjg） 鱼玄机
图片源自网络
今天，玄女再次将目光投向北京，作为政治、文化、金融、科技、经济等中心的北京，其任何动作在全国无疑有着标杆或风向标意义。那么，占据诸多优势资源和光环的北京，经济真相如何？
今天的逻辑是看图说话，没时间阅读全文的读者可以直接看图索骥。
讨论一个城市的经济，首先还是按照惯例看GDP增速。在2011年以前，北京GDP增速明显高于全国GDP增速，起着领头羊的作用，但从2011年开始，北京大部分情况都低于全国GDP增速，北京已经不是当初如日中天的北京。
那么，什么原因致使北京增长动力不足？玄女从传统的拉动经济的三驾马车“投资、消费和进出口”来分析北京经济增长乏力的幕后真相。
图：北京GDP增速与全国GDP增速对比
从2000年至今，北京固定资产投资额增速普遍大幅低于全国固定资产投资增速，其中08年9月达到相差近35个百分点。之后随着全国固定投资增速放缓，差距才逐渐缩小。
图：北京固定资产投资同比和全国固定资产投资同比
自2016年以来，全国民间投资同比增速从两位数的高增长滑至个位数增长，最低月份增幅不到3个百分点。
彼时，全国揪出了民间投资下滑的典型例子“辽宁”，并且针对民间投资下滑严重的多个省份，多个督察组并开展了多轮督查和批斗。辽宁等省份成了拖累整个民间投资公约数的罪魁祸首。
然而，多次督查中，并未见北京踪影。实际情况是怎么样的？
从2016年4月开始，北京民间投资一直保持负增长，幅度最大时达到-7.5%。
2017年，在全国民间投资开始回暖至6%-7%的增长趋势时，北京仍然保持负增长，今年3月份甚至再次下滑到低谷-7.3%。
图：北京民间投资同比增速
目前中国正处于转型升级的调结构和经济换挡周期，其中重中之重，拉动经济增长的马车要从投资和进出口向消费转型升级。
中国有这么多人口，具有别国无法比拟的消费市场，而北京作为中国达官富人最多的地方，消费应该更是如火如荼。
然而，真实情况是北京城镇居民人均消费从2016年开始下了一个大台阶，从过去7%-8%的增速跌到3%-4%的增速。
这个不复杂，大家容易理解，北京不是出口导向型城市，也不是沿海城市，也不是外贸城市，北京在净出口方面没有半点优势，一直属于贸易逆差，进口远大于出口额。
图：北京历年进出口额
分析完“三驾马车”，接下来从产业角度看看北京的情况。
第一产业和第二产业没有多大分析必要，北京已经过了靠资源驱动型和投资驱动型的发展阶段，现在是靠创新过渡的转型驱动。
那么，第三产业是最能代表一个城市的转型升级和创新能力的，北京情况如何呢？
从曲线可以看出，北京第三产业从2010年开始增速下了一个台阶，从两位数的增速滑至个位数，而且近年来情况愈加糟糕，降幅不断加快。
图：北京历年第三产业同比增速
玄女分析完北京的经济情况，不免有所不安。北京不靠自己，那背后“金主”是谁？于是，玄女又看了看北京的财政收入情况。
从2000年开始，北京财政收入一路下滑，最低时2008年接近-20%，2009年4万亿刺激计划后有所好转，然而好景不长，从2011年开始北京财政收入呈现大幅下滑趋势，今年1月份，在全国财政收入同比增长26.1%的背景下，北京财政收入甚至出现了-0.5%的负增长，这在全国来说其它省份也是罕见。
图：北京历年财政收入情况
有人质疑，北京总部经济这么大，国企和央企这么多，油水肯定不少。为何出现这种情况？
于是玄女又默默地查了北京国有资产经营收入，看完更是惶恐不安。从2000年开始，北京国有资产经营收入仅有几千万，可以忽略不计，2008年以后，情况就更加严峻，国有资产经营收入呈现负数，2015年规模达到近负70万。
单位：万元
图：历年北京国有资产经营收入
最后，玄女又将目光转向近年来作为地方政府收入大肥肉的“土地出让金”。北京情况怎么样？
近年来，虽然北京地王频出，北京土地出让金收入在2014年达到顶峰9100000万后，受供地不足影响，此后迅速也走入下坡，收入降了超50%。
图：近年北京土地出让金收入情况
再看北京财政支出，最受关注的当然是政府债务问题。
近年来，从下图可以看出，北京政府还本付息的负担成倍增加，数据有限，仅供读者参考。
历史数据显示，2012年，北京政府总债务率达到99.86%，逼近警戒线。官方消息公布，2016年债务率同比降了30%多，具体如何，无从得知。
与北京其它经济数据和财政情况相反，从全国允许搞房地产开发至今，北京房价是坚挺的，涨势是迅猛的，从1994年5000的均价到2017年5万多的均价，翻了逾10倍。
而据社科院最新发布的5月房价数据，北京房价今年来出现环比首跌，领跌全国其它热点城市，甚至北京周边地区房价也受“牵连”出现大幅下跌。
如果没有了炒房的狂欢，没有了特色房地产支柱产业，北京还剩什么？
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信号？北京房价环比首降
6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布5月《住房市场发展月度分析报告》。
报告显示，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。
作为全国政治、文化、教育、科技、经济、金融等中心的北京，房价降低了，会是全国房价的拐点信号吗？
表1 2017年4-5月主要城市大数据房价指数
城市
| 环比（比上月上涨%）
| 同比（以上年同月上涨%）
|
4月
| 5月
| 变动方向
| 4月
| 5月
| 变动方向
|
北京
| 1.93
| -4.09
| ↓
| 60.37
| 51.25
| ↓
|
上海
| 1.02
| 0.44
| ↓
| 36.62
| 34.7
| ↓
|
成都
| 5.75
| 3.87
| ↓
| 34.12
| 37.79
| ↑
|
重庆
| 6.89
| 5.48
| ↓
| 27.04
| 33.56
| ↑
|
长沙
| 3.38
| 2.6
| ↓
| 42.28
| 43.68
| ↑
|
大连
| 0.78
| 1.02
| ↑
| 6.35
| 7.03
| ↑
|
广州
| 6.69
| 5.39
| ↓
| 42.41
| 49.18
| ↑
|
杭州
| 1.74
| 1.39
| ↓
| 41.99
| 42
| ↑
|
济南
| 2.95
| 3.45
| ↑
| 53.73
| 55.36
| ↑
|
南京
| 2.05
| 0.79
| ↓
| 31.76
| 29.12
| ↓
|
青岛
| 3.48
| 5.02
| ↑
| 42.01
| 46.11
| ↑
|
深圳
| 2.31
| -0.36
| ↓
| 6.4
| 5.53
| ↓
|
苏州
| 0.4
| -0.08
| ↓
| 7.69
| 6.55
| ↓
|
天津
| 0.32
| -1.97
| ↓
| 74.2
| 65.89
| ↓
|
厦门
| 1.47
| 2.09
| ↑
| 64.84
| 57.03
| ↓
|
东莞
| 1.13
| 1.07
| ↓
| 39.57
| 34.24
| ↓
|
佛山
| 5.81
| 2.84
| ↓
| -
| -
|
|
合肥
| -0.31
| 0.03
| ↑
| -
| -
|
|
武汉
| 3.08
| 1.27
| ↓
| 54.29
| 51.28
| ↓
|
石家庄
| 2.5
| 0.5
| ↓
| 79.5
| 75.72
| ↑
|
沈阳
| 2.15
| 2.25
| ↑
| 7.35
| 10.42
| ↑
|
烟台
| 1.55
| 1.16
| ↓
| -
| -
|
|
廊坊
| 0.93
| -8.54
| ↓
| 72.62
| 60.54
| ↓
|
西安
| 1.98
| 1.63
| ↓
| 15.84
| 17.41
| ↑
|
郑州
| 0.74
| 0.05
| ↓
| 45.71
| 42.45
| ↓
|
太原
| 0.48
| 0.48
| →
| -
| -
|
|
惠州
| 1.29
| 2.22
| ↑
| -
| 27.53
|
|
京津冀
| 1.56
| -4.22
| ↓
| 63.17
| 53.38
| ↓
|
长三角
| 1.36
| 1.04
| ↓
| 33.6
| 32.68
| ↓
|
中部
| 4.12
| 2.26
| ↓
| 46.13
| 45.29
| ↓
|
珠三角
| 3.51
| 0.04
| ↓
| 22.98
| 22.61
| ↓
|
| 数据来源：住房大数据联合实验室数据库 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 |
注：廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块存量房成交数据编制，下同。
从环比来看，样本城市中，廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。
而重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时2017年5月，青岛、济南、厦门、惠州等楼市继续升温，房价环比涨速比上月有所加快。
除了一线城市广州出现补涨外，5月涨幅比较大的多是泡沫不是很大的热点二线城市、省会城市或者环热点区域周边城市。其余多数城市房价涨速相对稳定或有所回落。
总的来说，样本城市房价平均环比涨幅降为1.11%，比上月下降1.2个百分点房价降了。房价降了，为什么大家感觉并不强烈？
因为从同比来看，5月样本城市房价平均同比涨幅为38.45%，相较去年依然保持高位。其中， 石家庄、天津、廊坊、厦门、济南分别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比涨幅居前五位；大连、深圳、苏州、沈阳、西安分别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比涨幅居后五位。
表1 2017年4-5月主要城市大数据房价指数
城市
| 环比（比上月上涨%）
| 同比（以上年同月上涨%）
|
4月
| 5月
| 变动方向
| 4月
| 5月
| 变动方向
|
北京
| 1.93
| -4.09
| ↓
| 60.37
| 51.25
| ↓
|
上海
| 1.02
| 0.44
| ↓
| 36.62
| 34.7
| ↓
|
成都
| 5.75
| 3.87
| ↓
| 34.12
| 37.79
| ↑
|
重庆
| 6.89
| 5.48
| ↓
| 27.04
| 33.56
| ↑
|
长沙
| 3.38
| 2.6
| ↓
| 42.28
| 43.68
| ↑
|
大连
| 0.78
| 1.02
| ↑
| 6.35
| 7.03
| ↑
|
广州
| 6.69
| 5.39
| ↓
| 42.41
| 49.18
| ↑
|
杭州
| 1.74
| 1.39
| ↓
| 41.99
| 42
| ↑
|
济南
| 2.95
| 3.45
| ↑
| 53.73
| 55.36
| ↑
|
南京
| 2.05
| 0.79
| ↓
| 31.76
| 29.12
| ↓
|
青岛
| 3.48
| 5.02
| ↑
| 42.01
| 46.11
| ↑
|
深圳
| 2.31
| -0.36
| ↓
| 6.4
| 5.53
| ↓
|
苏州
| 0.4
| -0.08
| ↓
| 7.69
| 6.55
| ↓
|
天津
| 0.32
| -1.97
| ↓
| 74.2
| 65.89
| ↓
|
厦门
| 1.47
| 2.09
| ↑
| 64.84
| 57.03
| ↓
|
东莞
| 1.13
| 1.07
| ↓
| 39.57
| 34.24
| ↓
|
佛山
| 5.81
| 2.84
| ↓
| -
| -
|
|
合肥
| -0.31
| 0.03
| ↑
| -
| -
|
|
武汉
| 3.08
| 1.27
| ↓
| 54.29
| 51.28
| ↓
|
石家庄
| 2.5
| 0.5
| ↓
| 79.5
| 75.72
| ↑
|
沈阳
| 2.15
| 2.25
| ↑
| 7.35
| 10.42
| ↑
|
烟台
| 1.55
| 1.16
| ↓
| -
| -
|
|
廊坊
| 0.93
| -8.54
| ↓
| 72.62
| 60.54
| ↓
|
西安
| 1.98
| 1.63
| ↓
| 15.84
| 17.41
| ↑
|
郑州
| 0.74
| 0.05
| ↓
| 45.71
| 42.45
| ↓
|
太原
| 0.48
| 0.48
| →
| -
| -
|
|
惠州
| 1.29
| 2.22
| ↑
| -
| 27.53
|
|
京津冀
| 1.56
| -4.22
| ↓
| 63.17
| 53.38
| ↓
|
长三角
| 1.36
| 1.04
| ↓
| 33.6
| 32.68
| ↓
|
中部
| 4.12
| 2.26
| ↓
| 46.13
| 45.29
| ↓
|
珠三角
| 3.51
| 0.04
| ↓
| 22.98
| 22.61
| ↓
|
| 数据来源：住房大数据联合实验室数据库 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 |
注：廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块存量房成交数据编制，下同。
值得一提的是， 5月，北京各区房价全面下跌。其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。
入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。而通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。这主要源于通州区实行双重限购政策，泡沫相对较低。
表2 2017年4-5月主要城区大数据房价指数
城区
| 同比（以上年同月上涨%）
| 环比（比上月上涨%）
|
城市
| 区县
| 4月
| 5月
| 4月
| 5月
|
北京
| 东城
| 60.55
| 53.15
| 1.33
| -3.45
|
西城
| 52.97
| 39.39
| 1.64
| -8.43
|
朝阳
| 58.93
| 51.27
| 2.47
| -3.02
|
海淀
| 51.78
| 38.33
| 2.26
| -7.45
|
丰台
| 67.32
| 58.35
| 2.17
| -3.3
|
石景山
| 68.19
| 56.38
| 1.62
| -4.57
|
通州
| 56.63
| 55.38
| -0.56
| -0.01
|
昌平
| 61.43
| 51.32
| 0.96
| -4.61
|
大兴
| 69.41
| 54.51
| 1.09
| -5.8
|
顺义
| 54.62
| 47.66
| 2
| -3.26
|
房山
| 94.18
| 86.8
| 3.73
| -2.72
|
门头沟
| 84.66
| 86.93
| 0.23
| -0.07
|
上海
| 浦东
| 34.49
| 31.59
| 1.51
| 0.25
|
闵行
| 37.26
| 36.93
| 0.29
| 1.63
|
宝山
| 38.31
| 34.47
| 1.44
| -0.21
|
徐汇
| 25.53
| 24.34
| 1.7
| 0.96
|
普陀
| 31.53
| 28.63
| 0.97
| 0.62
|
杨浦
| 39.09
| 36.96
| 1.47
| -0.82
|
长宁
| 28.55
| 26.7
| -0.11
| 1.63
|
松江
| 53.74
| 53.09
| 1.17
| 0.43
|
嘉定
| 50.65
| 48
| 0.48
| 1.23
|
黄浦
| 25.07
| 28.07
| -3.31
| 2.33
|
静安
| 29.93
| 19.67
| -
| -3.54
|
闸北
| 33.08
| 28.62
| 0.09
| -0.12
|
虹口
| 38.56
| 31.36
| 1.64
| -4.35
|
青浦
| 56.07
| 50.17
| 1.8
| -2.46
|
奉贤
| 71.28
| 72.8
| 0.03
| 2.29
|
深圳
| 罗湖
| 6.26
| 2.27
| 1.77
| -3.46
|
福田
| 5.06
| 5.81
| 1.25
| 0.81
|
南山
| 9.56
| 5.58
| 3.31
| -0.58
|
宝安
| 7.49
| 7.7
| 3.85
| -1.02
|
龙岗
| 8.16
| 6.58
| 1.87
| 0.37
|
广州
| 天河
| 57.15
| 67.94
| 8.51
| 5.53
|
海珠
| 37.79
| 41.3
| 6.3
| 3.02
|
番禺
| 46.42
| 53.78
| 6.67
| 7.64
|
天津
| 南开
| 83.88
| 72.29
| 0.63
| -1.59
|
河西
| 80.83
| 70.72
| 0.64
| -2.16
|
河北
| 89.35
| 81.4
| -0.21
| -1.05
|
河东
| 76.79
| 64.31
| -0.59
| -2.62
|
红桥
| 89.54
| 79.03
| 1.71
| 0.7
|
西青
| 99.04
| 90.14
| 0.21
| 1.17
|
东丽
| 98.21
| 91.14
| 1.46
| 1.13
|
南京
| 鼓楼
| 32.15
| 30.07
| 1.06
| 1.21
|
建邺
| 33.75
| 30.88
| 1.62
| 1
|
秦淮
| 36.45
| 33.54
| 1.85
| 0.94
|
玄武
| 34.93
| 30.72
| 1.47
| 0.47
|
江宁
| 51.76
| 40.29
| 0.69
| 0.23
|
成都
| 锦江
| 40.73
| 44.27
| 3.35
| 3.98
|
青羊
| 40.22
| 43.98
| 4.71
| 4.11
|
武侯
| 26.81
| 29.17
| 2.95
| 2.98
|
成华
| 30.12
| 32.5
| 3.94
| 3.19
|
金牛
| 21.15
| 23.67
| 2.6
| 3.25
|
天府新区
| 66.43
| 61.8
| 1.86
| -0.13
|
重庆
| 江北
| 31.22
| 35.03
| 4.06
| 2.97
|
渝北
| 33.02
| 36.4
| 5.08
| 3.03
|
南岸
| 22.6
| 25.02
| 4.13
| 2.41
|
大连
| 甘井子
| 5.54
| 5.96
| 0.57
| 0.9
|
沙河口
| 7.93
| 8.13
| 0.88
| 0.57
|
数据来源
| 住房大数据联合实验室数据库 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组
|
注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。
从房价中位数数据来看，北京房价达到超一线城市水平，厦门房价达到准一线城市水平。5月北京房价中位数为61856元/平方米，上海为54458元/平方米，深圳为50523元/平方米，厦门为37667元/平方米，分别居全国前四位。
省会或直辖市中，重庆、长沙、沈阳、太原、西安房价中位数均在万元以下，对比其公共服务水准及其它同类城市房价，房价相对理性。
表3 2017年3~5月主要城市大数据房价中位数（元/平方米）
城市
| 2017年3月
| 2017年4月
| 2017年5月
|
北京
| 63640
| 63962
| 61856
|
成都
| 10026
| 10378
| 10376
|
大连
| 9942
| 10033
| 10381
|
东莞
| 15848
| 16265
| 16288
|
佛山
| 12554
| 15389
| 13989
|
广州
| 21959
| 22378
| 22273
|
杭州
| 23574
| 22524
| 23942
|
合肥
| 16286
| 16000
| 16045
|
惠州
| 8966
| 9290
| 11574
|
济南
| 13197
| 14443
| 14887
|
廊坊
| 31879
| 31695
| 29042
|
南昌
| 10556
| -
| -
|
南京
| 26218
| 26456
| 27381
|
青岛
| 16831
| 17132
| 17890
|
厦门
| 40740
| 36487
| 37667
|
上海
| 53660
| 54686
| 54458
|
深圳
| 49468
| 50258
| 50523
|
沈阳
| 8790
| 8979
| 9012
|
石家庄
| 15544
| 17983
| 17115
|
苏州
| 19615
| 20320
| 21125
|
太原
| 8128
| 8113
| 8355
|
天津
| 28392
| 27563
| 26395
|
无锡
| 5370
| -
| -
|
武汉
| 16667
| 16912
| 17002
|
西安
| 7335
| 7117
| 7377
|
烟台
| 8411
| 9003
| 8543
|
长沙
| 8840
| 9664
| 9782
|
郑州
| 15540
| 15332
| 14103
|
重庆
| 8750
| 9640
| 9883
|
数据来源
| 住房大数据联合实验室数据库 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 |
注：房价中位数数据仅限于存量住房。
5月热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅上浮；从房地产政策看，各热点城市既有组合拳，还有集体行动。
如北京不仅要求“认房认贷认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。
但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。
据此预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。但房价上涨的压力仍然存在。
总的来说，北京或是全国房价回调信号，但长期来看，中国楼市长期扮演政府提款机和经济引擎角色，房价怎么走，看经济形势和政府态度。
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