如果一套房子合理的价格是P，
预期涨幅是A,
如果利息是R，
A>R，
房东不在乎房租。
空置房和毛胚出租是房东不在乎租金的典型体现。
300万的房贷，一个月的房贷利息1.1万，年利息13.2万，年利率4.4%。
房价涨幅超过4.4%，
房租对于房东来说就是不重要的。
2011年，全国一波调控，
上海和一众城市的调控目标是不超过人民可支配收入增长。
2011年，上海城镇居民可支配收入增长率
高达13.8%。
所以2011年底的降价潮合理的操作就是
买入。
那收入增长了，为什么一定要去买房呢？
不能去欧洲旅游么，不能去报个MBA么，不能创业么，不能买车么，选择太多了，
干嘛要买房？
买房是华人的传统文化，根深蒂固。
是否贷款买房这件事家人常常有分歧，
但有全款能力、没有房子的人的确是很少的，
在上海特殊一点的地方是所谓购房资格，非不想也，乃不能也。
如果不允许贷款买房，
那么房价的涨幅应该低于收入增长
，因为总有人有别的消费选择。而允许贷款买房，有人选择不买房的同时，更多人选择了提前买房。
由于中国式父母或多或少都会支援孩子买房，所以
房价的涨幅应该比收入增长还要高，这就是资金虹吸。
因为杠杆的存在，
收入预期增长并且虹吸存在的城市会存在两年的泡沫。
为什么是两年呢？
因为一般人只能预计自己两年的收入
，
当然是预计两年内会增长。
主流看多预期和主流买房偏好的时候，市民总是买到两年后的价格。
例如2018年的收入增长是9%，虹吸影响1%，2019年如此，那2018年的价格应该是21%泡沫才是博弈的价格。
过去的20年和接下来的10年，
空军永远正确
，因为合理泡沫一直都在。
随着中国经济增速的下滑，合理泡沫也越来越小。
在收入预期走衰的时候，比如
2008年金融危机，上海急跌20%，尤以张江跌幅大，为啥呢？
因为上海的房价在2008年也有泡沫，张江的业主因为收入预期增长更强，所以泡沫更大。
房价跌到一点泡沫都没有的时候，
并没有多少人买房子，总理喊出了信心比黄金还珍贵。
十年过去了，张江业主依然接受了更大的泡沫，而张江房价的涨幅也没让他们失望。
所以看多和看空，还是要
看收入预期。
当房价是自由涨跌的时候，
在每一个合理泡沫下方，多军都会买入，
接着就等待收入增长跟进。
买不买房子，需要考量最近两年上海市民收入增长预期，比如第一年增长a%,第二年b%,现在的合理泡沫应该是（1+a）(1+b)-1
不承认合理泡沫的存在，就只能等来泡沫重新长大。
如果收入保持增长，房价在有形之手控制下不涨，会发生什么事情呢？
300万的房子，房东会试图把房租提高到5500（30年后房贷为0了）
房租与租客的消费能力正相关，所以租客会拒绝接受，看空的房东卖出房子，等到房源变得更少的时候，租金也就慢慢上涨。
均衡点是例如房价8折，房贷利息8800，房租4400，房租从3000涨到了4400，
涨幅是惊人的47%。
这当然不是终点，因为收入还是会增长，房租继续增长，
逐渐超过房贷支出。
这时候房价必然上涨，
因为绝对上也没有泡沫。
如果房价和房租都不上涨，失业潮并不会太远，
居住类消费的动能衰竭，背后一定是基本面有问题。
市民的基本消费是衣食住行，之后是教育、医疗。住房、教育、医疗三座大山，尤以居住为甚，是因为住房又是基本消费，又是大额支出。
有得选的话，房价涨还是房租涨更适合城市发展？
当然是房租涨。
你可以租好一点的房子，收缩其他方面的消费；也可以收缩住房类消费用于其他方面的支出。也可以全面压缩消费，等到房价完全没有泡沫的时候买房子。
对于宏观系统来说，收入不够好的年份，租金下滑就是了，对宏观的冲击小很多。
对于房东来说，现时的租金收入不足以抵扣房贷利息，但随着租金的修复，
若干年之后拥有一个现金流容器。
最后说一个故事，
村子里有三类人，第一类人是自己种菜自己吃，第二类人田比较多，除了自己吃还卖菜给别人，第三类人没有田，买菜吃。
因为田每年都在涨，所以第一类人都希望成为第二类人，第三类人都希望成为第一类人。
有一天，田的价格不涨了，
菜会不会涨价？
有一天，村里规定说田比较多的人每份多余的田要给村里交钱，
菜会不会涨价？
---------------------------------------------------------------
