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伪砖家简介
某基金合伙人，混过名校，厮杀于股市和宏观对冲市场数年。如今专家甚多，高谈阔论，自觉不如遂取“伪砖”名号，经济本该理性，奈何阴谋论四起，骂娘声不绝，甚觉无聊说点实话以道“中国经济真相”。伪砖家胡乱之言，以贻志同道合者。
01
最近并不太平，看似平静的外表下暗潮涌动。
许多地产大佬，已经在上演逃离的戏码。从王石辞去万科董事长，到王健林600多亿贱卖文创旅游和酒店等地产项目，再到潘石屹抛售各地的办公楼套现。
这些具有标杆效应的地产大佬，不管是出于什么原因逐步彻底地产，但有一点是肯定的，那就是不太看好这个行业未来的盈利能力。否则，这些人精是不可能抛掉嘴边这块肥肉的。
如今，中国房地产的总市值已经达到400万亿，是GDP的5-6倍，货币供应量的2-3倍，真实社会财富的8-9倍，哪怕是十分之一的人套现，场外所有社会财富去接盘也接不起了。这就是个击鼓传花的游戏，越到最后，能玩的人越来越少。
在这些大佬中，李嘉诚最早获得情报，所以离开得也早。潘石屹则是走的最为坚决。最近一两年，并没有爆出SOHO中国的资金链出现了什么问题，但是潘石屹不断地在大量抛售地产楼盘。
最近SOHO中国已经披露公告，将以35.73亿元的人民币整售上海虹口SOHO，从中获得毛利润约1.27亿元。截至目前，潘石屹已经套现了236亿元人民币的现金。SOHO静安广场、SOHO海伦广场、凌空SOHO、上海外滩金融中心、SOHO世纪广场等等，已经悉数抛售套现。
这一现象是十分值得重视的，咱们必须承认，这些大佬能够做到今天这个地步，那一定是比我们更聪明的，他们掌握的信息，眼中的行业前景理所当然地会更加丰富而深远。因此，深入探讨、研究这些大佬的行为，尤其在这个敏感的时间点就显得尤为重要。
那么问题来了，究竟是什么原因导致了这些地产大佬如此着急忙慌地离场呢？
伪砖家认为，最为直接和猛烈的冲击，还是来自资金链的釜底抽薪。
02
业内共识，房地产开发商的暴利来源无非以下两招：
一是通过关系寻租修改容积率，本来只允许盖10层的楼盘，通过规划更改，盖到15层，容积率提高了，在地价不变的情况下，利润自然成倍上升。
二就是通过土地抵押到银行贷款，或者通过其他渠道直接融到资金。
所谓贷款，其实就是增加负债，所谓负债，就是扩大杠杆。用1亿元的本金，撬起10亿，甚至上百亿的生意。
这种高负债经营、高杠杆运转的套路，是中国房地产商的普遍现象。据媒体披露，目前内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。
还有一组数据显示：2016上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％；万科A资产负债率为80.6％；碧桂园负债率为78％；恒大的负债率高达81.79％；保利的负债率也近80％。
高杠杆意味着高融资，80%的负债率，也就意味着，100亿的资产，其中80亿是借来的。若是1万亿的资产，那么其中8000亿可能是借来的。
所以，别看王健林以600多亿出售项目，但里面包含13个旅游文创项目和76个酒店项目，平均下来每个项目才6-7亿元，相对于这些投资动不动几十亿上百亿的项目，这是何等的贱卖和白菜价？原因何在？就是因为这里的负债太多。
很多开发商表面看都是土豪，但看里子全是负债。
在经济上升时期，在房价上涨时期，在整个社会流动性泛滥时期，这个游戏当然可以一直玩下去。如果负债比率能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。但现在可不是那个环境，最重要的是政府可不允许再玩这种刀口舔血的游戏了。
1990年在日本房地产泡沫顶峰的时候，日本整个国家的住房价值相当于该国当年GDP的200%；2006年美国房地场泡沫顶峰的时候，美国整个国家的住房价值相当于该国当年GDP的160%。中国在今天的数据已经超过了当年的日本和美国。
在中国，房价总值与GDP之比已达到411%，远超过当年的美国和日本。但是表面上看起来仍然是安然无恙。这一切都不是因为中国经济不符合一般规律，而是因为中国宏观调控的力量空前强大，人为拉长了经济周期，使得房价一直在涨，没有出现明显的价格回调。这种不会破的泡沫，才是最可怕的泡沫。
国家已经意识到，这么高的杠杆除了会给企业带来巨大风险，还会给整个金融系统带来风险，而在现在这一敏感时期是必须杜绝风险的。
03
对房地产企业负债的清理整顿，前一两年就开始了。
对房地产企业的贷款收紧，融资的收缩，也在去年就开始了。
这一轮挤泡沫和去杠杆，是对这些企业的釜底抽薪之举，只是很多企业家底子厚，圈了不少地，有些还打着海外并购的名义，又从银行套取了不少资金，延续了一段苟延残喘的时间。
但这些大佬当然知道，这样下去也不是个办法，扛是扛不了多久的，那就索性撒手走人呗，哪怕是后面房价还会接着涨，但鱼身都吃到了，鱼尾这种东西肉少刺又多，还不如让给别人，省的到时候因小失大。
从大环境来看，这一次降杠杆，并不只是针对房地产行业，而是全面的、系统性的，是整个中国经济的一次脱胎换骨的转型。
投资失速、需求不足，以放水和印钞拉动的经济已经走到了尽头，货币信用创造能力下降，这其实面临的是一次通缩和硬着陆的风险。
从全球来看，美联储加息缩表，欧洲和日本退出QE，中国当然也到了不得不紧缩的阶段。央行6月份金融数据显示，M2同比增速9.4%，创历史新低。这是一个非常明显的紧缩信号，如果接下来的月份还走低，那些借钱炒楼的，恐怕要跳楼了吧。
毕竟，没有流动性之水的滋润，房价就是有价无市的绚丽肥皂泡而已。这么简单的道理，可惜还有许多韭菜偷心不死，以为自己能够吃到鱼尾并且全身而退，这个市场上，最后死的大概就是这种人吧。
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