[ 导读 ]
棚改与三四线房地产市场
年初以来，三四线城市房地产销售持续火热，这其中，棚改货币化安置起到了重要作用。
「
棚改货币化安置
」
是指地方政府在进行棚户区改造时，对于被拆迁居民使用货币资金的形式进行安置
。这种形式主要包括三种途径：政府搭桥组织棚改居民选购商品房安置、政府收购房源安置、棚改居民自由支配货币补偿款。
这种棚改模式的
目的在于消化城市房产高库存
。推进货币化安置的政策始于
2015 年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（
国发〔2015〕37号
），随后主要部委和地方政府均出台了相关政策推进棚改的货币化安置，包括国开行在 2015 年取消了对棚改货币化安置贷款的比例限制。
根据住建部公布的信息， 2016 年棚改货币化安置比例达到 48.5% ，比 2015 年提高 18.6 个百分点。
未来棚户区改造还将持续推进到 2020 年，「棚改」能够在何种程度上支撑中国的房地产投资？ 5 月份财政部颁布了 87 号文，要求对地方政府「不规范的融资担保行为」于 7 月 31 日前清理整改到位，这表明地方融资渠道收窄，融资成本上升。
这些将在何种程度上对基建投资与房地产市场产生影响？我们可以从以下几个方面试做解读：
1
棚改对去化有支撑作用，带动楼市火热
棚改货币化安置对房地产销售会有持续的带动作用，但
三四线城市房地产销售的火热，更主要是受到热点城市溢出效应的推动，对棚改货币化的作用不宜过分高估
。
得益于棚改货币化的助推，在
《财新智库调研报告》调研的
省份中，住宅去库存完成得很好，商品住宅待售面积由 2014年
的 2000 多万方，下降到今年 6 月份接近 1300 万方，回到 2013 年初水平。根据调研对象提供数
据，棚改货币化
安置消化约 500 万方库存，占到这一时期库存去化总量的 60% 。
虽然棚改去化明显，但热点城市溢出效
应，才是最基础的拉动力。据当地地产商反馈， 16 年 12 月份，三四线房价开始上涨，需求主要来自于当地改善性需求，核心城市被限购后返乡置业，以及棚改需求的推动。
从供地节奏和政府意愿来看，政府有意减少棚改拆迁地在建住宅的比例，对房地产投资增长会有所制衡。
2017 年住建部和国土部联合发文，出台「依据库存去化周期指标来调控供地节奏的文件」，相应政府也开始以库存去化周期来决定，是否鼓励地方去库存。 12-6 个月的，要增加供地； 6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏 。在所调研的省份，虽然商品住宅去化周期下降较快，但推进棚改的力度较其他省份偏慢。目前该地区供地的基调是，
保障性住房用地应保尽保，对房价上涨压力大的城市增加土地供应，提高住宅用地比例
。对房地产库存量过大的城市暂停新增房地产用地，促进房地产去库存。
据调研对象反馈，近年来地方政府政绩观有所改变，更加注重民生。比如某地区政府提出「四增两减」原则，即增加公共绿地、公共空间、配套设施、支路网密度，减少居住人口密度和开发强度。政绩观转变也会遇到融资难题。调研对象提到，如果纯粹为了政绩建设公园，缺乏整体开发和商业配套，商业银行肯定不会接手，除非由当地财政承诺，但政府肯定也不敢承诺。目前有一些项
目，还款不注明后期建设内容，有适度的配套设施，才能得到政策性银行贷款。
同时非住宅投资放缓可能会拖累房地产投资增速。调研中，开发商提到，当地政府要求土地开发中至少有 80% 的住宅，配套 20% 的商业用地。但商业库存量很大，开发商倾向于先把住宅盖完，再拖着商业用房不盖。
值得注意的是，由于地方政府严格控制城市「房价」、「地价」涨幅，行政手段造成地产进入「卖方」市场。一些楼盘临时拿到预售证，临时通知客户，导致日光盘现象屡次发生。一些开发商已经盖好现房，但无法拿到预售证，这导致实际库存量远大于官方公布数据，有调查城市的库存，甚至接近正常年份销售量。
2
棚改难度有所加大，导致PSL投放放缓
据调研对象反映，今年上半年央行 PSL （抵押补充贷款）资金投放同比少增了 30-40% ，这与棚改推
进的难度较前两年有所加大有关。这主要体现在以下几个方面：
| 棚改资金的拨付严格跟随项目进度而定
