[ 导读 ]
棚改与三四线房地产市场
年初以来，三四线城市房地产销售持续火热，这其中，棚改货币化安置起到了重要作用。「棚改货币化安置」是指地方政府在进行棚户区改造时，对于被拆迁居民使用货币资金的形式进行安置。这种形式主要包括三种途径：政府搭桥组织棚改居民选购商品房安置、政府收购房源安置、棚改居民自由支配货币补偿款。
这种棚改模式的目的在于消化城市房产高库存。推进货币化安置的政策始于 2015 年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），随后主要部委和地方政府均出台了相关政策推进棚改的货币化安置，包括国开行在 2015 年取消了对棚改货币化安置贷款的比例限制。
根据住建部公布的信息， 2016 年棚改货币化安置比例达到 48.5% ，比 2015 年提高 18.6 个百分点。未来棚户区改造还将持续推进到 2020 年，「棚改」能够在何种程度上支撑中国的房地产投资？ 5 月份财政部颁布了 87 号文，要求对地方政府「不规范的融资担保行为」于 7 月 31 日前清理整改到位，这表明地方融资渠道收窄，融资成本上升。
这些将在何种程度上对基建投资与房地产市场产生影响？我们可以从以下几个方面试做解读：
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棚改对去化有支撑作用，带动楼市火热
棚改货币化安置对房地产销售会有持续的带动作用，但三四线城市房地产销售的火热，更主要是受到热点城市溢出效应的推动，对棚改货币化的作用不宜过分高估。
得益于棚改货币化的助推，在《财新智库调研报告》调研的省份中，住宅去库存完成得很好，商品住宅待售面积由 2014年 的 2000 多万方，下降到今年 6 月份接近 1300 万方，回到 2013 年初水平。根据调研对象提供数
据，棚改货币化
安置消化约 500 万方库存，占到这一时期库存去化总量的 60% 。虽然棚改去化明显，但热点城市溢出效应，才是最基础的拉动力。据当地地产商反馈， 16 年 12 月份，三四线房价开始上涨，需求主要来自于当地改善性需求，核心城市被限购后返乡置业，以及棚改需求的推动。
从供地节奏和政府意愿来看，政府有意减少棚改拆迁地在建住宅的比例，对房地产投资增长会有所制衡。
2017 年住建部和国土部联合发文，出台「依据库存去化周期指标来调控供地节奏的文件」，相应政府也开始以库存去化周期来决定，是否鼓励地方去库存。 12-6 个月的，要增加供地； 6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏 。在所调研的省份，虽然商品住宅去化周期下降较快，但推进棚改的力度较其他省份偏慢。目前该地区供地的基调是，保障性住房用地应保尽保，对房价上涨压力大的城市增加土地供应，提高住宅用地比例。对房地产库存量过大的城市暂停新增房地产用地，促进房地产去库存。
据调研对象反馈，近年来地方政府政绩观有所改变，更加注重民生。比如某地区政府提出「四增两减」原则，即增加公共绿地、公共空间、配套设施、支路网密度，减少居住人口密度和开发强度。政绩观转变也会遇到融资难题。调研对象提到，如果纯粹为了政绩建设公园，缺乏整体开发和商业配套，商业银行肯定不会接手，除非由当地财政承诺，但政府肯定也不敢承诺。目前有一些项目，还款不注明后期建设内容，有适度的配套设施，才能得到政策性银行贷款。
同时非住宅投资放缓可能会拖累房地产投资增速。调研中，开发商提到，当地政府要求土地开发中至少有 80% 的住宅，配套 20% 的商业用地。但商业库存量很大，开发商倾向于先把住宅盖完，再拖着商业用房不盖。
值得注意的是，由于地方政府严格控制城市「房价」、「地价」涨幅，行政手段造成地产进入「卖方」市场。一些楼盘临时拿到预售证，临时通知客户，导致日光盘现象屡次发生。一些开发商已经盖好现房，但无法拿到预售证，这导致实际库存量远大于官方公布数据，有调查城市的库存，甚至接近正常年份销售量。
2
棚改难度有所加大，导致PSL投放放缓
据调研对象反映，今年上半年央行 PSL （抵押补充贷款）资金投放同比少增了 30-40% ，这与棚改推进的难度较前两年有所加大有关。这主要体现在以下几个方面：
| 棚改资金的拨付严格跟随项目进度而定
目前中央政府对地方政府资金沉淀的问题非常重视，资金拨付节奏取决于项目进度。对资金沉淀，系统内要调节分配、考虑发放进度，衔接上如果不匹配，各级政府要背政治责任。
| 房价大幅上涨，导致棚改货币化安置所需的资金量在增加
由于去年 8 月以来房价上涨，调研地区的当地居民更愿意选择就地安置，加上前几年容易拆迁的先拆掉，和棚改户博弈的难度也在加大。比如以前做预算的时候，是将整个片区考虑进去， 20% 的资金政府已经付掉。但在核定放款条件的时候，有会因为几户难以拆迁。如果政府谈不下来，整个放款就会因此停滞。
| 政府融资额度加大
政府棚改是「片区」概念，政策性银行对非住宅类的支持力度很小（在总投资占比不能超过 20% ），农发行的资金只支持新建，不支持拆旧。拆迁的时候，肯定是整个片区一起拆掉，并非当年上报多少就拆多少。商户部分和非当年上报拆迁户的资金缺口，就需要地方政府通过卖地，或者其他方式解决，国开行的钱不能用于偿还商业性贷款。
| 棚改模式改变
自 2016 年开始，棚改转为「政府购买服务」模式，这其中有一个磨合的过程，再加上政府换届使一些项目耽搁了一下，所以上半年棚改项目推进有所放缓。不过从今年全年来看，棚改的资金总量应该是会超过去年的。
3
地方政府寻求多渠道破解融资难题
调研中的地方政府认为，中央为「防风险」目前希望地方政府是「有多少钱办多少事」。但中长期看，政府还是在「有多少钱办多少事」和「保增长」之间来回摇摆，如何破解融资难题令地方政府非常焦灼，现在尝试以 PPP 模式、海外发债、企业债等其他方面想办法。如果融资完全被规范，投资增速大幅下滑在所难免。
以调研的某市为例，该市财政收入 1000 多亿，三分之一保民生，三分之一保支出，三分之一保建设，建设的支出里，还需要偿还银行利息贷款，真正能用于建设的资金只有 60-70 亿左右。但根据该市未来三年仅防洪项目建设规划，初步需要 290 亿元。即便有 70 多亿的中央财政补贴，依然有巨大的融资缺口。
针对目前融资环境，地方政府一方面想「有多少钱办多少事」，另一方面又得寻找破解融资困难的方法。目前能想到的方法包括：加大企业债的发行力度；设立专项债，以 PPP 模式吸引投资；发行政府债，在一些经营性项目上，以贴息贷款、财政补贴等投下去，发挥杠杆作用；尝试海外发债等。从各方调研对象反馈来看， PPP 被作为解决融资的一个重要抓手。
但地方政府需要面临的是， PPP 模式目前还在起步阶段，落地难、发改与财政政策不尽统一，远水解不了近渴。尽管企业在积极寻求海外发债，但目前对冲汇率风险的成本很高，海外发债可能只是一种尝试和补充。总体而言，如果融资完全被规范，新的融资框架并不足以弥补投资的缺口，势必会导致投资增速大幅下行。
* 文中资料与数据来自《财新智库调研报告》，转载请注明版权与来源。
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