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上海最顶级的商务区，为什么成了楼市最大的备胎？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-04-21 17:53

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自从直播开始兴盛，楼市就有一种风气：

通过一个单一条件，就能简单推导出一个板块的价值高低。

这个逻辑有很多的漏洞，毕竟板块价值高低有很多因素，并不是说存粹的居住区就价值low，也并非有个商务区板块的房价就会起飞。

但是即便各种条件都看似很好，实际也未必是一个非常高价值的板块。

上海有没有界面很好，产业很强，地段很核心，却一直没进入到主流圈子、总是当备胎的板块？

当然有，还不止一个，但是其中最典型的，一定是我今天想聊的这个：

原来的闸北太子，今天的静安不夜城。

其实从不夜城这个名字，也能看出这个板块开发之初，闸北对其给予的希望。

不夜城的开发初衷也是如此，在90年代市区大开发的阶段，闸北希望把不夜城打造成闸北产业高地和经济发动机。

不夜城的地理位置可谓得天独厚，和老静安一路之隔，离老黄浦南京路商圈也不远，属于核心区资源外拓的第一梯队。

不夜城位置

板块自身坐拥上海火车站，作为当时那个年代最核心的远程交通枢纽，便捷的出行条件、早晚不停息的旅客人流也给了这个板块做商务区的保障。

虽然早年的不夜城商圈的产业被南京西路虹吸的有些厉害，但是也可以称之为闸北的头牌板块，入驻了不少海内外大企业和办事处。

不夜城CBD

在后面静安合区之后，老静安向不夜城倾注了一批产业资源，不夜城的招商引资迎来了二次起飞。

比较出名的就是世界第一大广告公司WPP、全球最大铁矿石集团淡水河谷。

南广场有超级综合体静安国际中心落地，五星级酒店+商场+甲级写字楼；

静安国际中心

北侧也有金融街的商业综合体落地，大项目并不逊色于其他市芯商务区。

金融街综合体

即便是早年开发的近火车站商业都颇有老化，曾经的老牌商场太平洋百货也在2020年因合约到期毕店，但是好在城市更新并没有停下。

太平洋百货改造升级变成了嘉里合集，新开了社区商业凯德星贸，众多写字楼下的底商也都逐渐开业，也算是有序的提升。

凯德星贸

很多互联网上的大师，十分习惯用轨交能级来评价板块的定位高度，这方面不夜城也是十分强大。

不夜城拥有汉中路站（1，12，13）和上海火车站站（1，3，4）两个米字型轨交枢纽，在2035规划中也是核心区CAZ的地段等级，是上海的第一梯队地段。

汉中路商圈

如果从这些经济、交通、产业维度来看，已经接近完全落地的不夜城堪称完美，比那些尚未落地纸上谈兵的商务区不知道高到哪里去了。

但是如此优秀的三好学生板块，在楼市的表现一直不怎么样，无论是南广场的次新商品房，还是北广场成片的住宅区，从来没有进到楼市的主流梯队里。

无论是豪宅圈，还是中产社区圈，不夜城貌似都被排除在了主流选择之外，在市场上的受众群体一直很小。

在2020年到2022年这波房价上涨周期里，不夜城成了妥妥的房价洼地，房价一度被北侧的曾经小弟板块大宁超越。

部分静安社区房价变化

不夜城板块的房子，在每个层次的产品中貌似都不是楼市的第一选择。

主打高端的静安天御、凯德星贸新房销售时就极度遇冷，当年和中兴路壹号，铭德传奇并称闸北四大（难卖）天王。

到了二手市场后，两个次新房在豪宅圈也不是主流存在，属于有价无市的存在，几乎没啥成交，带看热度都很低。（凯德星贸那套高位成交，至今是行业谜题）

几个主流的次新房社区中海万锦城，金融街融府，精文城上城，在CAZ中都属于同房龄商品房中的价格洼地。

即便是有好的产业，地段，交通，又是价格洼地，但是几乎很少有购房者把不夜城的次新房当作自己的第一选择，不夜城妥妥的沦为了一个备胎板块。

如果把不夜城的各类条件列成数据，那么不夜城给全国任何一个房产专家看，都属于一个比较“稀缺“的板块，房价都应该是价值和价格的双高地。

但是板块的价格表现是购房者真金白银投票出来的结果，不夜城的楼市地位不高，价格表现欠佳，核心原因就是主流的购房者并不认可其“稀缺性“。

楼市的一些方法论分析板块的价值其实都有其成立的条件和适用范围，并不能通过一个明确的数值和标尺来套在所有的板块上。

举个简单的例子，我们常说买房看产业，这句话大方向上来看一定是对的。

但是不是说周围随便一个产业区就会发达，张江稀缺是因为其产业类型稀缺，带来了高收入的打工人；

如果张江和宝山一样强在冶金行业，那么这个稀缺性就不成立了。

话说回不夜城，问题就在于，不夜城看似稀缺的条件在市区并不算稀缺，对于市区顶级地段稀缺的价值，不夜城却几乎一个没有。

如果从楼市分化的角度来看，不夜城就属于一个，没有自己明确楼市定位的板块。

没有很好的匹配到不同购买力群体的需求，才成了楼市的小透明。

经过近三十年的楼市分化，到了今天，板块基本可以划分为三大梯队：豪宅区，中产社区，刚需社区。

像CAZ我们普遍认为应该是豪宅区和中产社区。

其中对于豪宅区来说，最稀缺的资源是几类：

顶级的地段（带着文化概念），优质的景观（江景第一），极优秀的产品（圈层纯粹，品质优秀）。

对于中产社区来说，最稀缺的资源是几类：

相对不错的位置（中环附近+有提供高收入群体的产业区），健全的商业配套+环境（宜居），高品质成片的商品房（好的城市界面），优秀的学校。

不夜城，如果作为一个豪宅区来说，不夜城既没有如隔壁苏河湾板块一样稀缺的江景资源，也没有河对岸老静安一般的地段文化，静安天御、凯德星贸、豪宅区产品力和圈层都没有拉满。

静安天御

如果说作为一个中产社区来说，不夜城的南区商务区部分，居住氛围太弱，地缘的商业氛围也不大行，新开的静安国际中心商场基本跟关门了没区别。

静安国际中心商场

不夜城商务区发展的很好，但是上有南京西路，东游苏河湾和北外滩，北有大宁，真的没有那种向心力，也没有什么购买力会因为这个商务区选择就近置业。

而且，对于中产十分重要的优质学校，在不夜城的大多数小区都是空白。

产品上，南广场本身社区比较少，静安河滨花园已经是很老掉牙的产品了；卓悦居这种香港塔楼设计，你说他品质差肯定不差，但是这种小户型并不是主流中产家庭的选择。

卓悦居平面图

如果把目光放回到北广场，整体就没有中产社区的城市界面和配套老破小+一堆房龄比较大的老商品房。

北广场的老破小

仅有的几个集中在火车站附近的次新房，又由于铁轨高架等的割裂，宜居性欠佳。

比如金融街融府，房龄最新，品质不错，但是位置是个死角，地理条件直接降了不少分。

金融街融府

豪宅区不占优势，中产社区也不占优势，不夜城板块的房子就成了游离在楼市主流置换链条外的一个外围选手。

上海最顶级的商务区，为什么成了楼市最大的备胎？

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