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撰文|杆姐&编辑|欣欣然
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推荐徐木子的《往后余生》
：
往后余生，希望是你
。
（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
今天（10月14日），我国统计局发布了2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。
其中，杠杆游戏注意到有几组数据，或下滑或明显增长。
而这些指标组合在一起，可能不仅反映当下的楼市运行情况，对未来也有一个很好的研判。
1
2018年商品住宅销售增速一直处于低位，并已经连续3个月下滑
众所周知，商品房主要由住宅、办公、商业三类房子组成。当然，杠杆游戏和杆友们最关心的是住宅。
从我国统计局的数据看，1-10月份，所有商品房销售面积133117万平米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。
这只是一方面，如下图1。
图1.2017年11月-2018年10月，全国商品房销售面积及金额增速 图表来源|我国统计局
最大的趋势是，2017年后几个月，商品房销售增速一直处于负增长状态。
特别是2018年以来，销售增速很少超过4%。近3个月，累积销售增速一直处于下降之中，增速也是负增长。从2018年1-7月的峰值，4.2%的累积增速，下滑到如今的2.2%。
而1-7月4.2%的增速，也是2018年迄今为止，累积最高增速了。从上图1，可以看出，这主要是受二季度销售增速提振影响，包括7月表现也还不错。
具体到住宅来看，杠杆游戏注意到，1-10月，商品住宅销售面积增长也只有2.8%。
如下图2，2017全年也是一直处于增速下滑状态。今年更是很少超过4%的累积增速。
图2.2017年10月-2018年9月，全国商品住宅销售面积增速 图表来源|我国统计局
2018年1-7月，全国商品住宅销售面积增速达到全年最高的4.2%后，一路下滑，增速已经连续负增长3个月。
看来今年住宅市场不景气，确实是不可逆了。回想起年初和年中时，一些地方抢房，或许那是这轮周期最后的疯狂了。
2
今年前10个月，东部地区商品房销售面积整体一直处于负增长
虽然从销售额来说，1-10月全国不管是商品房、还是商品住宅增速都还可以，明显比销售面积的增速要高。
但是在特定地区，销售额增速已经回落太多。比如，楼价最高的东部地区，1-10月份销售额61680亿元，增长5.4%，增速回落0.6个百分点。而全国同期尚有12.5%的增长。
如果再去看看东部地区的销售面积，杠杆游戏可以用震惊来形容。
我国统计局的数据显示，1-10月份，东部地区商品房销售面积53545万平方米，同比下降4.7%，降幅比1-9月份扩大0.4个百分点。
实际上，今年以来，我国东部地区商品房销售面积一直整体处于负增长状态。
特别是前4个月，销售增速负值一直在加大。从2018年1-2月的负增长5.5%，扩大到1-4月的-9.4%。
可谓是开局不利。当然一个重要原因是，2017年虽然总体销售增幅放缓，但依旧是增长。这把基数拉到了一个历史新高位，2018年调控依旧这么狠。你说能不下滑？
图3.2017年10月-2018年10月，东部地区商品房销售面积增速 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银
包括去年四季度，重要的会议定调楼市调控不放松后，全国销售面积也都是增幅继续放缓。看图3可以发现，2017年10月之后，东部地区也是如此，从2017年1-10月的增长3.5，一路下滑到全年只有2.9%的增速。
趋势就是如此。所以2018年的表现一点不意外。
因为供应和人才争夺战等因素，还有一些你懂的原因，今年5月开始，东部地区商品房销售面积增速有一定回升，一路回升到前8月只有负3.6%的增速。
不过很快，约谈、喊话稳定了市场，销售又往下走。如杠杆游戏的上图3统计所显示的，1-10月，东部地区商品房销售面积，再次滑落到负增长4.7%。
正如大家所言，金九银十没有了，而背后的原因则是周期拐点真的来了。起码持续一段时间是可以的。
每一轮房价周期的启动，都是从东部开始的，东部有钱、更有投资意识，不难理解。所以，杠杆游戏要说的是，东部自然也是调控压力最大的区域，同时效果也一定最好。
拐点也从东部开始。
还譬如最新的报道，6月10日，北京市内四个限竞房取得预售证，成为首批正式入市的限竞房。至11月11日三个月中，限竞房套数在新房供应套数中占48.48%。
但限竞房网签只有3006套，平均去化率只有三成多。市场机构中原地产研究院日前发布上述数据。
分析人士就认为，随着后续供应量继续上升，去化难度加大、区位属性不好的限竞房，有可能展开价格战。
一些商品楼盘十一前后，不就已经开始“价格战”了吗？
3
土地购置面积大幅增长，成交价款增速与之匹配
全国住宅销售增幅放缓、回落，东部地区商品房销售面积负增长同时，房企购地面积增速依旧不错。
