房地产目前相关金融政策的变化引人瞩目，从“三条红线”阻断资金流入房地产，到一系列“放松水龙头”的举措，确实值得关注。
近日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。
这次的政策定调里出现了“鼓励”，比起前一阶段的政策表态更为积极。加之降准、降息的宏观政策背景，一些的评论认为房地产已经见底，回暖在即。
还有更乐观的评论者提出“新周期”已经开始了。我觉得还是要慎之又慎。
“回暖预期”的主要依据是房地产金融政策，并非空穴来风。但是，不应忽视的是房地产目前面临的是更复杂和更深层次的困境。过去的分析模型不能完全适用于目前的情况。
任泽平对房地产的著名论断“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在业内可谓家喻户晓。应当承认，他在2017前后提出这一论断确实很好地总结了中国房地产此前二十年的发展规律。但是，这一分析模型今天是否适用，是要存疑的。
二十年的发展模式造成了认识上的盲区，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这一说法，显然忽视了至关重要的产业背景——宏观经济的高增长。
无论是人口、土地、金融的要素作用，都离不开经济高速增长的宏观环境。
房地产不是孤立的，和其他产业一样，它也是整个经济体系的一部分。高增速背景下的经济整体表现“水涨船高”，产业之间的表现差异无非是涨多涨少。房地产的金融属性比较强，所以金融政策的影响最为明显。
“短期看金融”在高增长背景下确实成立，但是脱离了高增长轨道，情况就不同了。
房子最终是要进入零售端的，终端销售的购房意愿决定了房地产行业的最终表现。收入增长预期较高的人群是购房的主力，这个人群的数量越多，房产的价格支撑就越稳固。
那么，目前的情况下，预期收入增长的人群是在增加，还是在减少呢？
房地产不是日常消费品，有比较高的资金门槛和地域属性。也就是说“平均收入增长”并不能表征房地产终端需求的变化。
比如这几年农村收入增长大幅高于城市。但是，农村收入的基数长期偏低，且农村人口没有很强的购房需求。能力和需求导致这部分收入增长并不会转化为购房需求。
与此同时，由于产业政策调整，互联网为代表的的新兴产业“造富效应”下降，目前的消费走势能否支撑房地产的存量都很可疑，遑论增量？
因此，中国经济从高增长下的财富增量生产模式，转入增速放缓的财富存量分配模式，金融宽松对房地产的正向拉动会大打折扣。
更何况“短期看金融”不能只盯着产业上游的资金注入，本轮“史上最严”调控对房地产的影响是全方位的，产生了不同于过去历次调控的影响。
首先是资产流动性下降导致资产估值的下跌。房产是固定资产，估值受流动性的影响很大。目前的调控政策已经是“神经末梢”的微操，热点城市房产流动性大打折扣，尽管在全程限价政策干预下，资产流动性下降还未明显体现在市场价格上，但也已初露端倪。
比如，在热点城市出现的一手房价格低于二手房的“价格倒挂”，就是如此。出现这一现象不只是限价的结果，而是一手房的购置门槛高，很多改善型需求流向了二手房市场，推高了价格。政策加码二手房市场后，流动性下降，价格明显回落。
这就是流动性对资产估值、价格影响的体现。除了交易设限外，按揭限贷政策也有类似的限制流动性的作用。上游的金融放水，并不能改变下游的流动性下降。
其次，是终端的市场预期不可高估。除了上文所述的经济增长放缓、产业政策影响产业格局的宏观预期，目前房地产消费的微观预期还受到房地产税、遗产税等税收政策改变的影响，尽管目前看房地产税的推进不是一朝一夕的影响，但是“又还按揭又交税”的心理影响造成的负面预期不可小觑。叠加收入增长预期的下滑，不能指望市场的积极心态。
种种因素共同作用，眼下即便上游金融政策放宽，也不能改变目前的市场心态。
本轮调控实际上已经从多个方向压低了房地产的资产估值，上游金融政策的宽松只是解除了部分压力，对整个房地产的正面拉动不应被高估。而且，以目前管到“神经末梢”的政策环境，市场价格信号已经失真，这也增加了对政策效果预判的难度。
金融管理部门政策连发，改善房地产上游金融环境，无疑是方向正确的政策调整。对舒缓企业困境、避免金融风险，无疑是有积极作用的。
从政策效果的角度分析，上游金融渠道畅通，当然有利于“助力化解风险、促进行业出清”。但是，“助力”不是主力，企业、商业银行都是市场主体，都有独立的市场形势判断——政策表态也强调了市场原则。
那么，市场主体的判断必然受到下游市场的影响。在此基础上，“出清”的过程就是估值转化为市场价格的过程。那究竟会是“回暖”的价格信号，还是“泡沫刺穿”的价格信号，恐怕只能等待现实验证了。
毕竟，政策强调市场原则，也就意味着不会是刚性的“兜底”。而且，这个底也没法兜，只要资产估值大幅下滑的情况不改变，兼并收购也只是风险资产的转移，而不是真正的“出清”。
总之，正如韩文秀副主任最近解读中央财经工作会议中所强调的，“经济社会发展是一个相互关联的复杂系统”，房地产身处这个复杂系统之中，既不可能独占春色，也不可能独善其身。
如果没有宏观经济环境的支持，不能指望房地产的表现有多好，“回暖”的预期天花板不能太高。即便站在产业内部观察，冰冻三尺非一日之寒，房地产市场的变化受到多种政策因素的影响，上游金融政策只是其中之一。
金融管理部门的政策对“回暖”的推动作用也不能高估。这在金融管理部门的政策表达中也能感受到，鼓励的态度是积极的，但也强调了市场原则的慎重。
总之，时过境迁，不能套用“短期看金融”的经验判断市场走势和产业趋势。
其实，此前恒大的爆雷，在很大程度上就是忽视经济宏观背景、忽视市场微观变化、一味依赖政策的结果。还是那句老话，敬畏市场、尊重市场，才能走得长远。
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