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以下为正文：
如果有可能的话，让自己每四年就换一次房子
有70%的房子属于老破小或者准老破小范畴，就是我们肉眼看上去房子的岁数都比我们要大的那些房子
这些房子已经跟不上我们的需求情况了，而且这些比例过高导致如今的上海进入到换房周期，
这也是为什么上海的一手房市场全面进入到小三房时代，
其他因素不说，两房的需求已经越来越小了
另外当我们认为上海进入换房周期这个赛道的时候，下一个问题就是，整个上海多少时间可以把所有的房子都轮转一遍
这个数据不好找，不过官方也做了这样的统计，基本上每年的换手率在2%-4%左右
另外值得注意的是，
经过20年的周期，基本上已经把房子全部都换一遍了
过去20年的房子靠谁来换的，很简单靠上海强劲的外来人口导入推动的需求置换，在这个周期里老破小是不愁卖的，因为总价最低区位不错，所以外来人口总是有人愿意接盘，这也是为什么在过去20年不少炒房客拥有先上车的理论
而现在因为2500和750这两个数据都稳定了，而且整个上海轮转周期也完成了，所以某种程度上城市购房的逻辑也就变了
在外来人口没有持续性导入的前提下，
未来行业就是进入到内部的优胜劣汰，
大家卖掉不好的，去买那些好的，稀缺的，有独特标签的房子
这也是为什么之前和大家说不要碰老破小最基础的基调，因为这些业态的产品容易在这个周期里下沉变成被抛弃的产品，现在可能还没那么明显，但是当你如果买了老破小之后的五年时间，这样的泾渭可能就更加分明
当我们明白这个基调的时候，我们就要知晓几个原则，第一手头的房子够不够好以及这些房子和未来大家想要的房子有没有差距
02
当我们明白这个逻辑，我们接着回答剩下的两个问题：
为什么是4年，以及为什么每4年就要换一次
为什么是4年，这个观点也很有趣
大家知道上海的房东住一套房子的时间大概有多久么，我们统计了每套产证出让的前后时间，发现有两个波峰值
第一个是5年，第二个是8年，8年之后的卖房比例就非常非常低了，这说明一个问题，当一套房子你住过8年，可能你的人生上升通路也终止了，收入结构也稳定了，也习惯这套房子的大小和区域了，一切都习惯之后，
未来的人生生涯你都会变得稳定和习惯
另外五年可能是一个比较重要的点，在一个家庭购入第一套房子之后，一般五年之内会有比较大的变化，不论家庭成员结构还是个人的收入能力等，绝大多数人都会在这个时间点选择换房
这个数字在分配在不同的区域的时候表现的会更加明显，核心是中心的换得时间长的，郊区的换得时间短了
当然你可以说市中心的门槛高，但是我更愿意理解为在郊区奋斗的年轻人更有可能靠自己的努力改变自己的居住环境。
不过说到这里可以插一个题外话，就是奉贤这里的数据比较突兀，说明但凡住过奉贤的人都想要逃离，想要买奉贤的人多多小心
而5-8年以及8年之后这两个时间点就比较微妙，如果你在第五年不换房，很有可能凑合凑着就不换了，等到8年之后，大概这个时间点是家里小孩7岁左右才会考虑。
而如果8年之后不换，那估计也就不换了
这就是趋势的力量，所以当我们明白这个数据的时候，
我希望大家都可以稍微走在整个城市的前面半步，
居住了4年的房子可以把自己列入换房周期内，因为多数人都会因为换房过上越来越好的生活，所以不要抗拒这样的改变
03
好，很多人会说，4年这个截点不划算，因为上海满五和不满五的税费其实是不一样的，你房子的竞争力也会不同
当然，这个观点没有错，但是是否想过这个现象可能也存在以前。
以前什么模式，就是以前的楼市发展，税费为什么贵，因为前后几年的房价差太多了，所以增值税这块满二不满五的前后差值的5.5%会产生大量的税费。
但是现在呢，我们在上海如今肉身感受的楼市现状，过去两年的房价是没涨了，特别是现在稍微有些点状政策放松的前提下房价也同样没涨
未来只要750和2500之间不会发生剧烈的变化，房价的波动是在可控范围之内的，所以如果涨幅可控，
那么增值税这部分也就在可控范围之内，
如果房价不涨这块税费也就没有
所以现在的朋友如果你买二手房，你买那些满两年的二手房，其实很划算的
这个道理在未来也会大概率沿用，所以不用太担心
当然可能还会有人问，但是前后的贷款政策不同的，首套3成，二套你就要七成了啊，前后首付的差距实在太大了
是的，这也是为什么我要说每4年就可以换一次房子，你第一次换房，从首套到二套，会有这样的问题，
但是如果你是第二次换房第三次换房，其实就没有问题，
下一套要七成，但是上一套你到手的现金总额也比较高因为银行贷款也同样只有三成
所以也就说，除了第一次换房比较累，未来你会越来越轻松，每次置换来的房子，然后你再加一点这几年自己的积蓄，你就会把房子换得越来越好
所以要么在自己的第一套房子就一步到位，从此就不换房子了，如果开始换了就要持续的换，把换房这件事当成一个周期稳定要做的一个解决方案
04
最后说说我自己吧，我可能比我写的要更快一点，我基本上在上海的换房时间是2-3年，就是房子住两三年了我就置换一套。
这也导致了很多朋友给我寄东西的时候总是会寄错地址
换房整体来说很累也很烦，会占据你很大的时间，但是整体来说生活也确实因为换房这样的节奏变得越来越好
第一次换房其实和第一次买房一样的紧张和恐慌，特别是房子卖了下一套还没买的时间段，人非常的没有安全感，但是经历过了之后发现，其实也就那样
大部分的焦虑和恐慌，都是因为我们把注意力放错了地方而已，拥有足够的经验，也就不会那么慌张
最近我又开始看房子了，我认为也是一个不错的时间点，一来产品力开始回归了，我看到不少房企都把做好项目当成最近的重点的，二来现在的市场供求关系比较稳定，客户和开发商相对均衡，作为一个个体是可以比较客观冷静的去选择项目
四年是一个比较好的时间点，规律性的换房不会增加自己的风险，反而会将手里的资产进行优化改良变得越来越好，从这点的角度上来说也是利大于弊
当然了，就像标题里说的，前面的四个字就是如果可以，以上的内容都是我的个人建议，每个人的情况不同需求不同，一切都要从自己角度出发，一个人认清自己最重要
05
差不多就这样吧，最后祝大家可以慢慢发财，住到好房子以及在房子里过上自己想要的那种生活
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今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：南滨路品质笋盘 首付仅需12万 带储物间
板块:南岸区 南滨路
小区:皇冠国际
面积：115.89㎡
总价:150万
贷款：138万 首付12万
参考价：1.70万/㎡
本套单价：1.29万/㎡
装修：清水
朝向：东南
户型:三室二厅二卫
产权年限：50年
建筑年代：2016年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍:该房户型为三室两厅两卫，建面115.89平，是经典的套三房，带有储物间，双阳台，分别在厨房和客厅，客厅的阳台很大，可以任意业主支配，卧室都带有落地飘窗，房源处在高楼层，光照充足，南北通透，排风排气优质；房源户型方正，合理利用面积无浪费。小区绿化覆盖面积大，配有健身器材。
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板块:南岸区 弹子石
小区:蓝光coco三期
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面积：67㎡
总价:100万
贷款：70万 首付30万
参考价：1.79万/㎡
本套单价：1.49万/㎡
装修：清水
户型:三室二厅二卫
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍:
该房源为三室两厅两卫，建面67平，玄关进入右侧是厨房带有储物间，往前餐厅和客厅，带有两个卫生间，起居室都很常规，次卧带有阳台；客厅右侧书房供工作或孩子学习；小区是品质小区，居民素质都较高，小区内部带有生活超市购物便捷。
房源三：首付仅需10万购精装品质房 夜景超赞 阳台可看来福士
板块:南岸区 南滨路
小区:武夷滨江
面积：135㎡
总价:170万
贷款：160万 首付10万
参考价：1.70万/㎡
本套单价：1.25万/㎡
装修：精装
朝向：南北
户型:三室二厅二卫
产权年限：50年
建筑年代：2014年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍:
该房户型为三室两厅两卫，建面135平，装修材料是业主亲自挑选的环保型家具，家里装修风格以清爽为主，现代简约的风格让你将一天的烦恼抛之脑后。墙面以现代最流行的橡皮灰作为主体颜色，色彩经久不衰。房子采用的美的风管机，在炎热的夏季，寒冷的冬季犹如沐浴春风的感觉，抽油烟机选择的是老板牌最好的用的一款侧吸式，炒菜不跑油，还配有全屋净水设备。让你安心，所有柜体都是全实木定制，绝对不会变形。
房源四：首付15万买融创万达文旅城现房
板块:沙坪坝区 陈家桥
小区:万达文化旅游城御林
面积：106㎡
总价:115万
贷款：100万 首付15万
市场参照价：1.28万/㎡
本套单价：1.08万/㎡
装修：清水
朝向：南北
户型:四室两厅两卫
建筑年代：2017年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍:
该户型为四室两厅两卫，建面106平清水房，朝向好，采光充足，南北通透，客厅带有大阳台，户型方正，合理利用房内空间毫无浪费；小区是207年建筑，小区设备墙面都非常新，绿化覆盖面积大。
房源五：金科公园王府81平精装修首付仅需12万
板块:渝北区 龙头寺
小区:金科公园王府
面积：81.91㎡
总价:135万
贷款：123万 首付12万
参考价：1.99万/㎡
本套单价：1.64万/㎡
装修：精装
朝向：东
户型:二室一厅一卫
产权年限：50年
建筑年代：2013年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍:
该房户型为二室一厅一卫，建面81.91平套内面积66.31平精装，可拎包入住；户型方正紧凑，合理利用面积无浪费，朝东的两居室，阳台是落地飘窗样式，两间卧室也都带有落地飘窗，装修走的是欧式风格，高楼层阳光充足，南北通透，小区环境优美。
房源六：聚丰江山里 临近轻轨站 清水四房可看江 同户型最低价
板块:南岸区 南滨路
小区:聚丰江山里
面积：141.97㎡
总价:153万
贷款：首付29万 贷款124万
参考价：1.3万/㎡
本套单价：1.09万/㎡
装修：毛坯
朝向：南北
户型:四室两厅两卫
产权年限：50年
建筑年代：2008年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍：
该房户型为四室两厅两卫，建面141.97平，采光通透，交通出行便利，周边配套设施齐全，室内的格局诠释着家的情调，安逸而幽静，背倚南山万亩翠林碧海，有黄桷古道历史人文的岁月沉淀，眼前即是浩瀚长江一览无余。
房源七：招商晶公馆 清水正三房三轻轨 视野开阔 住家首选
板块:渝北 太湖东路
小区:招商晶公馆
面积：114㎡
总价:168万
贷款：首付18万 贷款150万
参考价：1.65万/㎡
本套单价：1.47万/㎡
装修：毛坯
朝向：西
户型:三室两厅两卫
产权年限：50年
建筑年代：2016年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍：
该房户型为三室两厅两卫，建面114平，朝向西，户型方正，视野开阔，安静舒适光线充足，处于三北中心，龙头寺地段，占尽重庆高铁先机，距离重庆北站仅300米直线距离，与公交枢纽无缝衔接，尊享城市级尚圈生活。
房源八：武夷滨江 视野开阔正看来福士 品质一线江景 户型方正
板块:南岸 南滨路
小区:武夷滨江
面积：164.14㎡
总价:200万
贷款：首付20万 贷款180万
参考价：1.7万/㎡
本套单价：1.4万/㎡
楼层：5楼
装修：毛坯
朝向：南
户型:四室两厅两卫
产权年限：50年
建筑年代：2015年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍：该房户型为四室两厅两卫，建筑面积164.14平，套内面积135.85平，南北通透，视野宽敞，整个结构是板式结构，通风采光效果都不错，环境安静，适合住家，房子目前是毛坯房，可以按照自己喜欢的风格装修。
房源九：首付仅需8万购品质笋盘 临近轻轨 住家安静
板块:南岸区 丹龙路
小区:城市江山
面积：133.41㎡
总价:122万
贷款：114万 首付8万
本套单价：0.91万/㎡
市场参考价:1.29万/㎡
房号：B栋1单元1-6
装修：简装
户型:三室一厅两卫
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
房源介绍:该房为，建面133.41平装修为简装，双门把关，入户就是超大阳台，住家可以重新装修，种植花草营造小清新脱离世俗生活氛围，往内就是客厅，储物间；左侧是双卫和两间卧室，卧室B带有弧形落地窗，浪漫优雅其他两间卧室都较为常规，卧室面积也很大，自居舒适，投资增值。
房源十：
融景城郦苑
◪板块：江北北滨路
◪面积：152
◪总价：225万
◪单价：14800（市场评估16500）
◪户型：3室2厅2卫
◪朝向：北向
◪电梯：有
◪房龄：2015
◪装修：清水
楼层：高楼层
推荐理由：开发商自带地暖，高品质园区，双地铁，临九号线刘家台站300米，十号线鲤鱼池站800米，生活配套成熟，步行六七分钟即可欣赏北滨路景观，教育成熟，新村小学，字水中学，东方剑桥国际双语幼儿园为孩子的成长保驾护航
房源十一：鲁能星城10街区
◪板块：渝北区渝鲁大道
◪面积：127
◪总价：175万
◪单价：13700（市场评估17500）
◪户型：3室2厅2卫
◪朝向：南向
◪电梯：有
◪房龄：2010
◪装修：精装
楼层：高楼层
推荐理由：低首付买高品质园区核心精装三房，评估价17500，小区环境优美，商圈成熟，高楼层，住家安逸，生活氛围浓重，买到就赚
房源十二：阳光一百城市广场
◪板块：五里店
◪面积：87
◪总价：110万
◪单价：12700
◪户型：2室2厅1卫
◪朝向：东南向
◪电梯：有
◪房龄：2009
◪装修：精装
楼层：高楼层
推荐理由：低首付买五里店核心精装双房，评估价15000，小区环境优美，商圈成熟，距离地铁五里店站800米，高楼层，住家安逸，生活氛围浓重
房源十三：国兴北岸江山东区
◪板块：江北北滨路
