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「不出海，就出局」，东南亚特训营回顾

冯仑风马牛 · 公众号 · 房地产 · 2024-11-18 08:15

正文

封面图 |第一期东南亚特训营学员合影

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 7499 字，预计阅读时间 8 分钟

近年来，中国企业掀起了前所未有的出海热潮，「不出海，就出局」已成为共识。许多企业正将过去 20 年积累的商业模式、生活方式和消费趋势带向海外。这一趋势也延伸到了房地产领域。

11月 3 日-10 日，在冯叔的带领下，第一期东南亚特训营的同学们走进泰国曼谷和印尼雅加达，开启一场以「洞察新商机，掘金东南亚」为主题的学习之旅，实地考察东南亚市场潜力，发掘企业合作空间。

企业为什么要出海？出海后又该怎么做？

「企业出海是顺应时代发展的选择，特别是针对东南亚地区。」冯叔在开营仪式上如此说道。

东南亚与中国海陆相接，拥有超过 6 亿人口，接近中国总人口的一半。大部分国家更是呈现出年轻化的人口架构。并且，作为技术、产业、资本的重要输出目的地，东南亚各国纷纷开始施行基建规划，推进城市化进程，促使居民住宅需求迅猛增长。此般情形与 20 年前的中国颇为相似。

所以，具备住宅开发经验的企业，进入东南亚市场并深耕某一个区域或国家将会拥有极大的发展机会。然而，出海之路绝非坦途，企业需面对国家政策、人员管理以及当地营商环境等诸多挑战。

此次行程，我们围绕企业出海与跨国合作、海外地产开发与投资政策、商业地产运营、产业园区管理、印尼电商发展等主题，深入泰国曼谷和印尼雅加达，探索企业出海发展的多种可能性。

泰国和印尼：投资热土政策环境差异

泰国拥有 7000 万人口、丰富的自然资源以及发达的制造业和旅游业，成为全球投资者关注的重点。印尼则凭借其 2.78 亿人口、广袤的国土和丰富的海洋资源，尤其是全球最大镍生产能力，成为吸引投资的热点。作为中国企业在东南亚的主要投资目的地，泰国和印尼在市场潜力上具有明显的互补性，两国的政策环境、人员管理也存在一些显著差异。

在政策方面，泰国政府对外国投资持较为友好的态度，并有稳定的外商投资政策。泰国制定了东部经济走廊（EEC）政策，为高科技、创新型企业提供更多优惠措施，如税收减免和土地租赁优惠。泰国的《外商商业法》限制了部分行业的外资持股比例，但外国公司可以通过合资等形式绕开部分限制。

而印尼的政策相对复杂，对外资进入有一定限制。印尼有《负面清单》，规定哪些行业限制或禁止外资参与，尽管近年逐步放宽，部分领域（如电商、物流）仍有准入门槛。印尼近年来推出《就业创造法》，加快许可审批程序，推动数字化转型，以吸引外资。

在人员管理方面。泰国的劳工成本相对较低，且劳动力市场较为稳定，但本地劳工英语水平较低，企业在管理层面可能更依赖当地通晓双语的管理者。此外，泰国对外国员工的工作签证和工作许可要求严格，外籍劳工的就业有配额限制，企业需培训并雇佣一定数量的泰国本地员工。

印尼的劳动力资源丰富，人口结构年轻，但整体教育水平较低，导致技能型工人较为短缺，尤其是在技术密集型行业。本地员工的英语水平相对一般。印尼对外籍雇员的限制更严格，要求企业设立职位时优先考虑本地员工，只有在特定高端职位上才可引进外籍人才，并需办理严格的工作许可。

为此，在本次游学行程中，风马牛地产研究院专门邀请了多位来自不同领域的行业专家带领大家深入探讨泰国、印尼营商环境、海外开发经验、金融经济政策、海外拓展策略等问题，给出不同视角的观察和洞见。

大咖课堂：房地产投资环境深度解析

《泰国宏观经济发展与不动产行业概述》

——泰国开泰研究中心中文部主任黄斌

泰国开泰研究中心是泰国首个隶属于银行的经济智库，主要研究方向为泰国经济与产业趋势。本次课程泰国开泰研究中心中文部主任黄斌先生从泰国宏观经济发展、区域发展战略、房地产发展概况三个主题，为大家带来了专业的洞察分享。

与国内土地制度不同，泰国的土地制度是私有制，永久产权。这意味着土地的所有权归个人或法人所有，并且可以自由交易。然而，外国人在泰国购买土地的权利受到严格限制。根据泰国法律，外国人不能直接拥有土地，但可以通过长期租赁、与本地公司合资购买土地、在特殊经济区获得土地使用权、通过购买建筑物而非土地的方式来规避土地限制等四种方式获得土地使用权。

《银行为外商投资泰国提供的服务、支持与政策》

——泰国开泰银行高级副总裁蔡伟才

泰国开泰银行高级副总裁蔡伟才先生为大家介绍了开泰银行的发展情况。开泰银行成立于 1945 年，至今已有 79 年历史，是泰国主要金融机构之一。银行拥有稳固的财务结构和庞大的业务网络，一直致力于支持中泰经贸合作，并将拓展中国市场和服务中国企业作为核心战略。除了传统银行业务，开泰银行还涉足租赁、证券、基金管理、金融科技、投行、保险等多个领域。同时，开泰银行通过开泰研究中心，为客户免费提供行业市场信息。

《泰国房地产行业投资——商业环境及法律实务简析》

——泰国上海商会常务理事兼法律咨询主任、泰国泰平律师事务所管理合伙人徐晓庆

徐晓庆先生于 2016 年开始涉足东盟地区的法律服务，至今已协助了多家中国民营五百强企业及上市公司在该地区投资落地。他详细为大家讲解了当地的法律、税务环境以及如何应对投资过程中的潜在风险和挑战。

他建议，「在东南亚投资时，需防范信息不对称和文化差异问题。信息不对称指国内对东南亚实际情况的了解存在差异；文化差异则体现在商业思维和运营模式上。即使在东南亚的华人社区中，商业思维和运营模式仍存在差异。此外，投资环节可能面临合规风险、劳动人事风险、财税风险、政治风险和争议解决风险。特别是在诉讼周期较长或权益保障较弱的情况下，如何有效解决争议问题。」

在泰国，常见的争议解决途径有三种：诉讼、仲裁、调解。需要注意的是，调解在泰国是一种极为普遍且广受认可的方式。民间通常不太倾向于诉讼，而更偏向于借助调解来化解问题。

《泰国顶奢豪宅的投资机遇与案例》

——雷蒙置地高级副总裁董龙飞

雷蒙置地成立于 1987 年，并于 1993 年在泰国上市。公司专注于精品豪宅的开发，致力于打造高品质、地标性的房地产项目。

董龙飞先生分享了公司在项目开发和运营方面的成功经验。他表示，「房地产开发，环境评估是非常关键的一步，也是开发商能否顺利进行项目的前提之一。」

此外，他指出，雷蒙置地在项目运营上特别注重产品质量，公司将大部分成本投入到项目的质量和本身的建设上，而非过度依赖佣金和销售推广。这种做法与许多开发商不同。他强调，公司的核心理念是「好的产品自己会说话」，这一理念也确保了项目的高端品质和市场认可度。

四位泰国主讲嘉宾精准切入同学们需求，紧扣主题，纵深延展，层层递进，使得分享交流环节的气氛异常热络，一回一答、积聚成果、互动不止、意犹未尽。接下来，印尼房地产专业人士及中铁印尼高管也为大家带来了《印尼不动产市场及政策讲解》及《中铁印尼海外开发经验与分享》的主题分享。

《印尼不动产市场及政策讲解》

——国际房地产联合会、世界青年会副主席 Sean Reno、Buana Kassiti Group创始人 Joko Suranto 等

几位主讲嘉宾从印尼房地产市场潜力、外资投资的限制与挑战方面分享了印尼不动产发展概况。

随着印尼城市化进程的加速，房地产需求强劲，市场具备显著的升值潜力。庞大的人口基数和高生育率推动了住房需求，尤其是新家庭的形成，带来了持续的市场需求。

不过印尼的土地市场较为复杂，价格受地区、设施、面积、治安等多重因素影响。外国企业不能直接拥有土地，但可通过建筑权、使用权和开发权等方式获取土地使用权。通常，外资企业需要与本地合作伙伴合作或通过长期租赁来开发土地。

尽管印尼房地产市场存在复杂的土地法律、审批流程及税收政策，市场仍具备巨大的发展潜力。特别是在雅加达等主要城市，随着中产阶层的崛起和城市化进程的加快，住宅和商业用地需求持续增长。外资企业在投资印尼时，需要充分了解当地法律法规、文化差异和市场动态，选择有信誉的本地合作伙伴，以规避潜在法律风险，并抓住市场机会。

《中铁印尼海外开发经验与分享》

——中铁印尼公司高管

中铁印尼高管分享了自己在印尼开发房地产项目的经历，尤其是面对的挑战和一些关键的决策点。

比如，在印尼房地产开发中，土地问题是首要考虑因素。关键是土地是否「干净」，即是否有历史纠纷。开发商在购地时需要明确土地的法律地位，特别是在购股权的情况下，必须考虑可能存在的法律风险和土地的纠纷历史。

他还强调了跨国房地产投资的复杂性，特别是在印尼，如何应对政策不确定性、政治变动、法律程序、和国际合作等多方面的挑战。这些内容为有意在海外投资房地产的同学们提供了重要的参考与借鉴，尤其是在项目审批、合作伙伴选择、风险控制等方面的策略。

正如冯叔所言，由于房地产开发具有本土性强的特点。无论在泰国还是印尼，企业若不能妥善处理报规报建、环境要求、施工规范等制度性障碍，以及当地的文化差异，如当地部族关系、土地产权等问题，其开发成本可能会大幅增加。这与中国 20 年前的传统开发市场相似，制度不完善且风险较高，企业需充分评估并制定应对措施。

企业考察：紧握行业发展脉搏

除了聆听大咖精妙分享之外，冯叔还带领同学们共同参访了 ICONSIAM 暹罗天地、逸凡航运、安美德 Amata 春武里工业园、THE FORESTIAS、All Seasons Place、Happy homes、Artha Graha Network、极兔速递、LAZADA、Blibli、贾巴贝卡工业园区等企业和项目，不仅让同学们感受到泰国曼谷在商业地产、住宅开发、物流仓储行业方面的成就，还深入了解印尼雅加达在电商、快递等领域的深耕细作。

此外，多家公司高管分享了其业务布局与管理经验，让同学们得以深入了解企业如何在全球范围内布局业务和管理经验，进而思考如何引导企业出海，探索新的机会和发展空间。

【ICONSIAM 暹罗天地】

ICONSIAM 是泰国曼谷的一座地标级商业中心，位于湄南河畔，由 Siam Piwat、Magnolia Quality Development Corporation 和泰国正大集团三大企业联合开发，总投资高达 15.4 亿美元。

项目设计堪称文化与商业的结合典范。从建筑外观、室内设计到细致的装置摆设，甚至音乐和香氛等小细节都巧妙融入了泰国传统文化元素，讲述着暹罗的故事。犹如俄罗斯套娃般层次丰富，「建筑里面有建筑」，每一层都有新的惊喜，给人不断发现的惊艳体验。

据项目运营团队介绍，作为曼谷新地标，ICONSIAM 自开业以来每年吸引约两千多万访客，预计未来将成为世界各地游客的聚集地。

【逸凡航运】

仓储物流对于企业出海而言，也是必须面对的一个课题。逸凡航运成立于 2005 年，以传统海运集拼箱运输为基础业务，专注于大宗散杂货及大型设备的项目物流。公司在上海、无锡、常州等地设有办事处，同时在泰国、美国、新加坡、越南、马来西亚等地设立了分公司。其业务涵盖海运、空运、东南亚物流、中欧班列、B2B/B2C 业务等，满足客户的多元需求。

参访过程中，逸凡航运副总经理胡浩先生详细介绍了公司的发展历程，并带领大家参观了其在泰国的仓储物流设施。目前，逸凡航运在泰国的仓储面积已有 13.5 万平米投入使用，另外 7.5 万平米正在建设中，客户涵盖中国、日本、泰国本地企业，涉及太阳能光伏、汽车、医疗、钢铁等多个行业。

【安美德 Amata 春武里工业园】

安美德集团成立于 1989 年，是泰国及东南亚地区领先的产业城开发商和运营商，专注于工业园区开发和相关业务，帮助跨国公司建立生产基地，推动业务拓展。其春武里工业园区目前已吸引 1000 多家企业入驻。安美德的商业模式包括土地出售、物业管理和厂房建设，打造集工作与生活于一体的产业新城，配备医院、学校、商业区、银行、酒店和公寓等配套设施。

参访过程中，安美德集团中国市场营销副总裁、前泰中罗勇工业园总裁徐根罗提到，「中国有一句话，有恒产才有恒心。这句话对安美德也同样适用。公司自己购买土地，并全力经营园区，为企业创造良好的投资和经营环境。」

他指出，企业出海最初是为了规避贸易摩擦和获取关税优惠，而如今，更多中国企业赴泰投资，主要出于产业链和供应链延伸的需求。他总结了中国企业在泰投资的四大动因：原产地转移，规避贸易风险或享受优惠关税；企业自身国际化需求，提升国际竞争力；产业链带动，龙头企业带动上下游产业落地；利用本地资源优势，人力、土地和政策等。如果企业不具备这四种动因之一，那么其在泰国投资的成功机会将会比较低。

【THE FORESTIAS】

THE FORESTIAS 是一个能引人深思的豪宅项目，围绕「幸福」理念打造，旨在为人类创造更加宜居的理想家园。同学们从进入项目的那一刻起，便感受到「森林生态」的气息。

该项目由 MQDC 集团倾力打造，是泰国最大的森林生态全龄综合社区。项目强调生态多样性及人与自然的和谐关系，这也是未来所有社区应关注的核心问题。项目包括超大型商业 Mall、写字楼、大型综合超市、高端六星级六善酒店、洲际集团旗下 Indigo 英迪格酒店、私立医院 Health & Brain Centre、以及高端别墅和公寓住宅产品，全面满足不同家庭的需求。

MQDC 董事会主席兼执行委员会主席 Visit Malaisirirat 与首席执行官 Suttha Ruengchaiphaiboon 亲自带领大家参观，展示了该项目的独特魅力与愿景。

【All Seasons Place】

All Seasons Place 位于曼谷 CBD 中心，总建筑面积约 39 万平方米，包含酒店，写字楼以及综合性商场和高档住宅公寓，是曼谷商业中心的重要地标。

在项目交流过程中，华润隆地副总经理吴拯先生提到，该项目自 1989 年获得土地，经历了法律结构调整，并在 1992 年正式开发。凭借其复古的欧式风格和优越的地理位置成为曼谷的标志性建筑之一。

【Happy homes】

Happy Homes （amani）是一家专注于房地产开发的公司，致力于为家庭提供舒适、安全且充满幸福感的居住环境。公司开发的项目旨在满足不同收入阶层的需求，涉及住宅设计、施工、销售及相关房地产服务。

Happy Homes 创始人兼 CEO Gito Wahyudi 先生还展现了公司在房地产科技、房地产金融及电子政务方面的业务。

【Artha Graha Network】

Artha Graha Network 是印尼一家实力雄厚的多元化集团，在房地产领域占据重要地位。集团在雅加达的苏迪曼中央商务区（SCBD）开发了众多项目，对这一区域的现代化发展起到了关键作用。

作为 SCBD 建设主要开发商，Artha Graha Group 不仅促进了 SCBD 成为现代印尼的标志，也成功吸引了众多国际企业、豪华酒店和高端零售商在这里入驻。

【J&T 极兔速递】

J&T 极兔速递是一家全球综合物流服务运营商，公司于 2015 年在印尼创立。截至目前，快递网络覆盖印度尼西亚、越南、马来西亚、菲律宾、泰国、柬埔寨、新加坡、中国、沙特阿拉伯、阿联酋、墨西哥、巴西、埃及共 13 个国家。

在交流过程中，J&T 极兔速递高管 Erick 分享了公司的出海策略与本土化经验。他表示，「极兔选择印尼作为首个拓展市场，主要因为当时印尼电商行业尚处于初期，市场潜力巨大。当地快递市场由几家老牌公司垄断。这些公司主要专注于传统快递业务，忽视了电商快递需求，且服务质量差、收费高、时效性差。」

为了抓住电商快递发展的机会，极兔针对印尼 Shopee 等电商平台的需求，建立了专门的客户服务团队和 IT 系统，提供全覆盖的配送服务，并与电商平台深度合作，帮助其降低物流成本并快速扩展市场。与其他中国快递公司不同，极兔深入本土市场，制定符合本地需求的长期战略，逐步稳固了其在印尼的市场份额。

【Lazada】

Lazada 成立于 2012 年，2018 年被阿里巴巴集团收购。作为东南亚市场的重要成员之一，Lazada 通过其多元化的线上平台，提供包括电子产品、时尚、家居、健康美容、母婴等多个品类的商品，致力于满足印尼消费者的多样化需求。

Lazada 印尼 CEO James Chang 介绍，在被阿里集团收购后，Lazada 得益于阿里集团的技术优势，特别是在电商领域的积累和支持，提升了物流和支付系统，优化了配送速度和支付体验。此外，Lazada 还引入了「Lazada Wallet」电子钱包功能，进一步便利了消费者的支付方式，提供了更优质的购物体验。

【Blibli】

Blibli 是印尼本土电子商务平台，成立于 2011 年，隶属于印尼大型企业集团 Djarum。Blibli 专注于提供本地和国际产品的线上购物服务，涵盖时尚、家居、电子产品、日用品等多个品类。

在企业参访过程中，Blibli 高管向大家详细介绍了公司如何从一个本地电商平台成长为印尼市场的重要品牌，并带大家参观了其仓库设施。具体来说，Blibli 不断扩展其产品类别，增强平台的技术能力，优化用户体验。其发展亮点之一是推动全渠道零售模式，结合线上和线下零售商，提供灵活的购物方式，如到店取货和线下体验店。

此外，Blibli 近年来持续加大对技术的投入，特别是在物流、支付系统和客户服务方面，力求为用户提供更加高效和便捷的购物体验。通过这些举措，Blibli 在印尼市场逐步稳固了自身地位，并扩大了市场份额。

【贾巴贝卡工业园区】

贾巴贝卡集团成立于 1989 年，并于 1994 年在雅加达和泗水证券交易所上市，是印尼首家上市的工业地产开发商。项目位于雅加达中央商业区以东 35 公里，涵盖 5600 公顷土地，园区内包括工业、商业地产，构成一个自给自足的城市。

自成立以来，项目吸引了大量跨国公司入驻，比如美的、联合利华等、是印尼最成功的工业园区之一。

「不出海，就出局」，东南亚特训营回顾

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