01
这两年楼市行情差，对地方政府和开发商以及短炒投资客，都是一种痛苦。
但对确实有买房需求的人，则是相对低价捡漏的机会。
买方市场下，买房人也总算找回了一点尊严。
想想前几年楼市疯狂期，开发商可以凭借一张PPT就可以卖房，楼刚冒出几层就开售，几十上百万的茶水费大行其道，政府监管相当混乱。
现在，为了迎合市场，开发商之间卷价格，卷户型，卷交标，卷书包。
比如，目前新盘户型言必称“得房率超100%”，部分飘窗80cm还可以打掉落地30cm。不提这个都觉得落伍，部分在售的旧规盘则有低人一等之感。
但实际上这更多是一个宣传口径的问题。
上一代旧规盘算上飘窗、阳台、入户花园、过道等赠送空间，实际得房率基本也有90%以上的，跟现在新规户型也就相差5%-10%。
而在楼市高峰期，开发商们忙着收钱数钱，忙着炮制大饼，极少关心产品质量。而买家关注的，更多是能不能上车的问题，生怕房价一天一个样被甩下车。
狂热氛围下，谁会去关注得房率这种细枝末节的问题呢。开发商的宣传文案，对于所谓“得房率超90%以上”根本不屑一顾。更多是区位地段、未来大饼这种宏大的叙事。
为了忽悠外地投资客接盘，很多毫无传播学常识的地产策划人员炮制出来的又长又臭的楼盘文案，一定是高举高打，会塞一堆从国家、省市以及大湾区的规划大饼。
02
只有惨淡的市场行情，才会逼着开发商低头认真做产品。
现在买新房，一条金科定律是：
不看画饼，就看开发商的兑现水平。兑现越快、越多、越好，就越有竞争力，越能受到市场的认可。
说白了，卖现房、买现房，更见诚意，也更靠谱。
学校配套能不能提前建起来，办学品牌能不能在开盘前后敲定？
异地样板房已经没啥吸引力，即便单个户型不错，但放到具体楼栋中可能就是个坑，比如视野采光被邻户遮挡，或有的房间跟邻户对望私密性差。
这时候，能不能尽早展示实体样板房，
特别是展示同一楼层所有户型，
考验开发商的诚意。
还有，小区的公共区域，包括小区大门、园林绿化、文体设施、架空层以及外立面，能不能及时呈现？
甚至不可忽视的是，车库设计、交标如何，也是验证开发商交付水平的一个重要细节。
如果开发商连车库都做得拉胯，比如地面粗糙，无地坪漆，车位小，无吊顶钢管密布外露，划线指引混乱，照明暗淡，出入口以及会车过道不友好甚至反人性，那基本也可以断定这个楼盘的品质好不到哪里去。
所以，看二手次新盘，以及在售尾货盘，比如黄埔新城、城市之光、富颐华庭、中央城这些，
一定不要错过去已收楼入住的组团认真转转，看看园林绿化、车库等区域的交标和维护水平。
对于尚未收楼的全新盘来说，那些能够提早兑现实体样板房和公区展示的楼盘，值得我们优先选择。
那些开盘一年半载都交不出实体板房和公区的楼盘，如果价格又没任何优势，基本可以淘汰了。
03
从这两年的销售业绩来看，但凡认真做产品、价格到位的楼盘，基本都会有不错的回报。
比如黄埔卖得不错的两个网红盘黄埔新城和保利中央公馆，其“销量密码”就在于很强的“兑现力”。
其中的保利中央公馆，虽盘小只有7栋楼，且无配建中小学，但通过补教育配套短板、卷品质，入市以来成交量一直领跑黄埔楼市。
比如大家很关心的书包问题，保利通过出资扩建一路之隔的怡园小学北校区，至少保障了小学六年的书包稳定性和就近入学问题。
不满足于此，保利以很大的诚意在年后开放了3栋和2栋实体板房和公区展示，号称打造
“黄埔版保利天瑞”
。
前几天我去转了一圈，实话说心里有点酸酸的。中央公馆作为刚需盘能有这个交标非常难得了，有的所谓改善盘甚至“豪宅”，也就这个样子。
比如，
展示区大堂大概六七米的挑高空间，酒店式大堂的恢弘气势扑面而来。约900平方的会所，通过下沉庭院、格栅式图案、朴树绿植，呈现出浓郁的岭南风韵之美。
建筑用材与色系搭配也非常讲究。
比如门口的“蝶”状中心雕塑、雅柏白石材、高品质金属、星耀灰柱子。会所的绿奢石迎宾前台、普拉达绿哑光面大理石，桌面采用温润的金属材料和石材。
石材的自然纹理与现代设计元素巧妙融合，既保留了传统韵味，又不失现代感。
除外建筑，中央公馆还为业主打造了一个名为“峯享荟”的生活空间，配备了瑜伽室、健身房、四点半学堂。
棋牌茶室、休闲区静谧而雅致，空间以温润的棕色为主调，营造沉稳而内敛的氛围，搭配同色系沙发与饰品，既显细腻质感，又低调流露出优雅的奢华格调。
乔木、灌木、花草精心布局，层次分明。
绿化与整个小区建筑立面风格，以及与休闲
空间的开合过渡，比较自然协调。
一个楼盘有没有品质感，别忘了比较隐性的
地下车库
。
保利中央公馆特意做了一个车库展示区。地面用的是青灰色环氧地坪漆，顶部做了
吊顶，搭配条形灯带，简洁而时尚。
至于实体板房，室内空间体感，跟之前的异地板房差不多，交标算是中规中矩吧。
就我个人感受来说，楼下公区相对比楼上室内做得出彩多了。
当然，实体板房我关注的重点，是实际空间感，特别是外部的视野、采光，以及与相邻户型的私密性问题。
而这些往往是异地板房，尤其是单看户型图无法做到的。
即便我们通过看楼栋布局和航拍，也能知道个大概，但实际的体感还是会有明显不同。
比如这次中央公馆开放的3栋10楼东南向116平户型，让我比较意外的是其阳台视野景观，比想象中要好得多。
由于3栋和5栋基本处于同一水平线布局，且楼距拉开至30多米，3栋的01户型阳台
形成一个非常开阔的广角视域，
近看东南向乌涌及两岸绿植，特别舒适养眼。
从3栋东南向116平实体板房的视野景观，不难判断5栋和6栋同一户型，尤其是6栋东南向116平户型，显然会更好。
如果说3栋还靠近护林路（阳台能看到部分）还有点噪音，那5-6栋这边更为安静养眼。
事实上，116平户型不仅是中央公馆最好的一个户型，也因有较好的公园河涌景观界面而在老黄埔排得上号。
PS：
黄埔买房如在选房和价格以及规划上把握不准的，或拿额外折扣、高返佣的朋友，欢迎添
加观察君微信咨询（备注“预约带看”）。但要注意，拿返佣的朋友，需未去过售楼部，或去过但已过保护期（各盘期限不一，30-60-90天不等），具体私聊。
