珠城也扛不住！谈谈当下广州买房人的焦虑

前两年大家还在纠结是否选对板块，是否选对盘，选哪个户型更好，是三房还是一步到位买四房。

现在大家的买房焦虑已经变了，怕买了就亏几十万上百万，怕明年还要继续降价。

去年底还有大V、房产博主追捧珠金琶，强调珠江新城的核心地段，但随着中海花城湾、嘉裕公馆为代表的TOP级标的的深度回调， 也没人敢言“珠城不跌了”。

以红盘嘉裕公馆为例，去年已经站稳了18-20万，不乏21万甚至22万的成交，而从21年到今年6月底，再差也没有低于14万的成交。

但这两个月，13万，12万，再到最近出现了11.94万的成交。别着急，还有套单价11.7万的中间楼层，有套12万的大平层未成交，按照这个行情，继续下探是板上钉钉的事情。

实际上，我在5月份分享过，珠城进一步回调是必然的，现在也验证了我当初的看法。

虽说珠城和99%的买房人无关，但作为广州的风向标，既然珠城都扛不住，其他板块怎么办呢，当下要不要买房呢？二手似乎看不到底，新盘能不能买呢？

（1）、

从数据来看，相比前两年， 整个大盘回调了30-40% ，个别板块和楼盘，甚至在40-50%之间，而低于30%的板块和盘，已经算坚挺的了——

当然，这里的跌幅取得是近似值，无法完全剔除户型/朝向/楼层以及高评带来的差异。

但很多朋友并没有因为便宜而放松，反而越低越没有信心，越跌越不敢买。尤其看房超过一年的朋友，好多人都放弃了买房/置换/卖房的决定。

越看心越累。

（2）、

新盘确实各种好，户型卷成了麻花，但仔细研究下来，发现很多赠送面积其实就是飘窗，实用性并不高。

如果要说赠送，二手房也有赠送部分，入户花园、飘窗和阳台，有几个小区没有呢？反而是生活阳台，那些10几20年前的小区都有，不少新盘却不做了。

这还只是小问题， 新盘现在到处画大饼，拿地了还能退，有些连交付质量都无法保障 ，大大小小各种问题，别说房价企稳了，就怕房子都收不了。

（3）、

二手确定性更强，所见即所得，但公共区域老化，外立面很旧，得房率、利用率确实无法和现在标配100%利用率的新盘相比。

户型功能性也差了很多，很多100-110平之间的二手都只有做到一卫，而新盘都已经进化成3+1房或者4房。

即使二手深度回调，价格便宜了，地段上有优势，但很多买家也担心流通性不如那些户型卷上天的新房。

如果新盘只是靠房间取胜，也很容易被更新的取代，新盘被卖出之后就变成二手，这个时候都要从二手的逻辑去考虑它的流通性。

（4）、

同样价位或者差不多面积，新房可以买到4房，但二手基本只能买到3房。

这两年改善新盘盛行，不少朋友也担心，是不是以后四房更主流，三房甚至两房不好卖了？

想一步到位买四房，以后不用置换，中间少一些折腾和摩擦成本，又不想忍受现在新盘比较糟糕的配套，纠结要不要先上车？

现在新盘普遍配建名校，带好学校的二手也不便宜，选个好地段过得去的二手，是不是还不如降低标准去偏一点地段选新盘，起码学校、四房都有了。

好，总结一下，现在广州买房人的焦虑。

二手的走势，其实和新盘是息息相关的，要综合大环境的变化，以及供应趋势的增减。

单纯从总价段来说，大概800-2000万之间的好盘，数量并不多，他们还在消化的同时期，意味着同价位的二手，还有继续回调的空间。

而当几个总价2000万以上的标杆新盘入手后，还会进一步挤压珠城琶洲那些2000-3000万以上二手的空间。

只不过二手所见即所得，买了就能住，这里面的意义和成本上的高低，也很难精确计算的清楚，大家还是按需选择上车节点吧。

好，说几点我的建议：

从自住角度出发选筹，关注通勤效率、商业、教育资源，以及确定性的板块价值和兑现进度。

三房在过去，现在和未来，都是市场交易的主流选择，这几年改善盘虽然多，但大户型的数量依然占据少数，并非四房一定比四房好，还是看你们家庭实际的需求吧。

地段、配套、地铁，是短时间无法改变的，新盘产品力上的优势，也很容易被更新的盘取代。这也是许多二手依然不乏买家的原因，楼龄只是一个维度，配套对很多人来说也非常重要。

最后再强调一遍， 现在买房，追求确定就好了 ，比如准现房、现房，比如已经建成的CBD、板块，比如确定的地铁，不要被那些大饼冲昏头脑。