【中金·REITs】公募REITs周报（10.14-10.18）：市场缩量震荡，关注配置机会

行业近况

本周（2024年10月14日至10月18日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.55%。C-REITs市场总市值收于1244亿元，环比下降0.39%。

评论

本周市场缩量震荡。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.39%，物美消费REIT上周下跌2.88%后本周反弹并领涨3.19%，东久新经济REIT、华润商业REIT分别上涨1.38%、1.37%，广开产业园REIT、苏园产业REIT、和达高科REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.52%，明阳智能新能源REIT、首创水务REIT、深高速REIT涨超1%，深圳能源REIT及铁建、山东、越秀3单高速REITs跌超1%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.66%（消费）、+0.62%（环保）、+0.33%（仓储物流）、-0.49%（能源）、-0.64%（高速公路）、-0.90%（保租房）、-1.01%（产业园）。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为3.92亿元、0.64%，环比下降17%、0.14ppt。市场情绪指数本周均运行于20至30区间。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.92%，与中证红利指数股息率（TTM）4.83%的正息差环比走阔4bps至9bps，主要受到近期中证红利指数随股票市场上涨影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.11%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比走阔11bps至499bps，主要受到经营权REITs中债IRR上升影响。

关注配置机会。9月24日国新办发布会当天至10月18日收盘，产权REITs指数跑赢经营权REITs指数，板块层面，仓储物流、消费、产业园、高速公路收得正收益，保租房与环保板块跌幅较大，能源板块收平，符合我们9月月报中的对于各板块判断。在此期间的14个交易日中，中证REITs全收益指数与上证指数同涨同跌的天数为8天，与十年期国债同涨同跌的天数仅为4天，也反映出近期市场对于分子端的关注。后续若股债市场日度振幅边际减小、结构性增强，叠加REITs三季报业绩期临近，REITs市场关注点或重归基本面，各业态微观业绩的稳定性与潜在宏观经济政策支撑预期或将共同作用于市场定价，近期有一定回调的板块或有估值修复机会。

后续关注：三季报情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。    

C-REITs一周市场回顾

图表1：C-REITs各板块总回报指数9月24日至10月18日涨跌幅

注：数据截至2024年10月18日，计算方式为100%*（10月18日收盘价/9月23日收盘价-1）
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：10月14日至10月18日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年10月18日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年10月18日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年10月18日
资料来源：Wind，中金公司研究部