放开限购，房市有救吗？

首先很多人都被自媒体洗脑，把房地产妖魔化，以为“一鲸落、万物生”，结果被事实打脸，现状恰恰相反，“地产落、百业衰”。

经过多年折腾后，现在政策面已经高度明确：救经济必救房市，救地方财政必救房市，长远看救股市也得必救房市。

为什么？因为房地产是国民经济的支柱产业，是周期之王，它几乎是一切问题的源头，关系到地方债务、基建投资、银行坏账、居民财富，以及上下游几百个行业的兴衰。

因此，居民再加杠杆的空间不大，真实杠杆率已经很高，财务风险危如累卵。很多借债高位接盘的家庭，如果房价一跌，居民的资产负债表也会迅速失衡，资不抵债，如同日本、香港居民曾经历过的，沦为负资产一族。这将极大打击老百姓的消费能力和信心，导致现在的经济下行和内需低迷。

京沪限价取消了，首付降低了，二套房也鼓励购买了……这一套组合拳打出来，能救活的也只是一线城市。

中国的两张名片，帝都魔都，购买力非常充足。中国经济再萎靡，苦的也只是底层和中产。最顶级有钱人的购买力并不差钱，身价10亿跌到5亿，在消费上没啥区别，而到一线城市买房，既是生活又是理财，恰恰是土豪最喜欢的爱好之一。高端中产之家，依赖杠杆也不难实现房产置换的梦想。

去年上海豪宅日光，我写过一篇《豪宅热销，复苏还是躺平？》，中国经济再下行，也少不了有钱人。房地产取决于普通人的平均收入和预期，而豪宅取决于一小撮有钱人的置业意愿。经济下行，富人的风险偏好降低，不敢开厂，不敢扩产，手里的资金由生产型资本转向了消费型资本，从雄心勃勃投资创业，转向了求田问舍，在舒适区躺平。

美国2008年次贷危机，全国的房价崩盘了，但唯独纽约曼哈顿富人区的豪宅，稳得一逼，还略有上涨。

日本失去了30年，现在房价创出新高，也只限于东京首都圈。如果你到日本三四五线城市看看，就跟中国的东北差不多，找不到年轻人，目之所及是白发苍苍的老头老太太，城镇沦为“鬼城”，大量房子空置废弃（后代放弃继承，因为要交继承税、物业税、水电费）。

外国是一面镜子，中国同样在走发达国家走过的道路。核心城市“曼哈顿化”，而大量中小城市“鹤岗化”。

京沪房市，无需大力刺激，只要放开限制，限购限贷，让老百姓自由交易、自由迁徙、自由选择，销量和价格自然企稳。

不信试试？让外地人能在首都自由买房（不卡户口和社保），甚至让外国人可以在华置业定居（十多年前是可以的）。

真想强刺激，也不需要财政补贴一分钱，随手一张王炸即可天翻地覆。其实就是恢复十多年前的旧制，很多年轻人不知道，当年老百姓在京沪不但能自由购买多套房，而且还能获得宝贵的城市户口。上海在1994-2002年为振兴楼市，买房就送业主蓝印户口（子女有学籍）。北京大概在1995年为刺激商品房销售，也推出过此类政策，但规定有许多漏洞，不到半年就被叫停，到1997年又重启，最后在2005年彻底取消。回头看，这都是巨大的制度套利空间，如果现在重启买房送户口政策，可以想象北京房市之火爆不会亚于股市。

举个例子你就明白，火到影响大学招生的张雪峰，他在帝都奋斗了14年，年收入上千万，超级网红，顶流大V，最后选择了离开，到苏州安居，因为拿不到北京户口。

当然，买房送户口估计永远不会再现啦，我的意思是政府手里的牌还有很多，中国富人的购买力不可小觑。归根结底，京沪这种超级物种，在全球都是罕见的，无论硬件软件，与纽约、伦敦、巴黎、东京等任何国际大都会相比也不遑多让。

中国最爱面子，帝都魔都就是国家的两张脸。哪怕经济最困难的60年代初，京沪大城市的物资粮食保障也是无缺的。老舍的《茶馆》第一幕，北京人在茶馆里喝茶闲扯，外地人在茶馆里卖儿卖女，人贩子刘麻子有句台词：“你就是一条狗，也得托生在北京城。”

人往高处走，定居，有条件还是尽量往一线城市迁徙。其他二三线城市表面看硬件差不多，也有地铁啊、高速啊、5G啊，但治安、司法、教育、医疗、城市管理、文化多元、发展机会等看不见的东西，判若云泥，有时候甚至是生与死的距离，疫情三年中国人应有体会。可以说，中国最靠拢接近现代文明的大都市就两座，魔都帝都。

陆铭教授有本书《大国大城》，鼓吹中国城市化道路必须优先发展大都会和城市群。以前官方力推的小城镇战略已经被事实证伪，中国不可能把人口像撒芝麻一样平均分布在均衡发展的小城镇上，这是计划经济的乌托邦。

人类的特点就是扎堆，这是本性决定的，城市化就意味着人口集中。城市之间的竞争必然是强者恒强，形成一二个超级大都会，其他的都是星罗棋布的二三线和小城镇。 

日韩人口密度比中国高，可是你到他们的三四线城市看看，也没多少居民；房价昂贵的是大都市，人口全像沙丁鱼罐头一样挤着呢！日本近1/3的人口都居住在首都圈，50%以上的人口集中在东京、阪神、中京三大都市；韩国整个国家就一个城市，汉城，占韩国人口50%以上，而且大家甘愿冒着炮火的威胁也要扎堆在一起，汉城还在北方的大炮射程之内。 

再看地广人稀的国家：美国，人口也是扎堆在纽约、洛杉矶、加州湾区几个城市带，房价也不便宜；鸟不生蛋的澳大利亚，按说人口稀疏该分散开都当大地主吧，可是人口基本集中在墨尔本、悉尼两个城市，占50%……这是城市化和人口分布的规律。

所以，中国也难逃这个规律，大城市核心地段不用担心，即便跌下去，迟早也会涨回来。城市化进程，第一步是农村人口流向城市，这个阶段基本完成；第二步是中小城市人口流向大城市，这个阶段正在继续。

1）京沪等一线城市放开限购，鼓励买房，将会强化虹吸效应，源源不断地把周边乃至全国的财富精英和优质人口抽干。这哥俩是巨型收割机，在食物链顶端收割全国的人口和财富。

2）二线城市会分化，爆发激烈的抢人大战，拥有优势产业，能提供高收入岗位，才能吸引本省区人口流入接盘。而那些缺乏竞争优势、营商环境恶劣的城市，将会沦为失败者。

3）大部分中小城市，产业低端化，无法产生高税收和高收入岗位，财政片面依赖转移支付，未来公共服务都难提供，怎么可能吸引宝贵的年轻人口流入？

由此可见，一线城市的房产有中国购买力最强的少数人群扛鼎，而广大的三四线城市，部分的二线城市，救房市难比登天，再来一轮加杠杆去库存，腾挪空间几乎为零。

所以，中国房地产的真正问题，不在京沪，而在广袤的其他城市。救不活，没法救，结局只有天知道，我也不晓得这些城市会走向何方，也许应该换个思路，不是救城市，而是救居民，如何减少居民痛苦、让城市体面的“安乐死”。