来源｜中国经营报（ID：chinabusinessjournal）
房地产调控政策组合拳的威力已经开始显现。
这两天，房地产市场相关数据密集公布，包括3月份房价变动情况、一季度住宅投资和土地供应情况、全国公租房分配规划等。在新一轮密集调控之下，房地产市场有哪些新变化，这些变化又透露出哪些玄机？
一二线城市房价同比涨幅继续回落
18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。
从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。其中，北京同比下降、环比微升，上海同比下降、环比下降，广州同比下降、环比上升，深圳同比下降、环比微升。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。从排行看，环比方面海口房价涨幅居首，其次为广州、三亚，同比方面合肥涨幅居首，其次为厦门、无锡。
从各城市具体情况看，统计数据与各商业机构数据相互印证：
北京：成交量快速降温
亚豪机构统计数据显示，新政实施一月，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显，4月1-16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。
据中原地产研究中心的分析报告，由于网签数据的滞后性，实际市场成交跌幅超过六成。从二手房市场实际签约看，3月下半月相比上半月跌幅在60%以上。2月全月二手房真实签约在2.3万套左右，3月上半月签约在1.6万套左右，预计下半月将在8000套上下。4月市场成交量将在1.6万套左右。北京市场成交量快速降温。
上海：3月成交面积同比下滑66.5%
据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。
深圳：半年房价下跌11.2%
深圳中原研究中心的数据显示，深圳今年3月新房住宅仅成交803套，创下2009年以来的新低；成交均价为54730元/平方米，与去年9月61600元/平方米的均价相比下滑11.2%，价格水平连续5个月保持平稳向下的走势。
天津：高端住宅成交量同比下滑4成
仲量联行发布天津一季度房地产市场研究报告显示，受政策调整等多重因素影响，天津高端住宅市场成交量出现大幅下滑。同比下降近4成｡
住宅投资增速时隔两年再超10%，
政策效应有滞后性
统计局数据显示，2017年1至3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1至2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。值得注意的是，这是住宅投资增速在2014年11月后，时隔28个月再次超过10%。
国家统计局新闻发言人毛盛勇17日说，新一轮房地产调控措施3月17日以来陆续出台，对房价和其他房地产相关指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。下一阶段房地产成交面积增速可能有所放缓，一定程度上将影响企业投资的积极性。而一些热点城市有计划地加大了土地供应，有利于推动房地产投资的增加。他认为，房地产投资增速下一步还有待继续观察。
中原地产首席分析师张大伟表示，预计一二线城市在经济企稳的情况下，房地产调控可能会持续加码。2016年9月底以来全国已经有超过45个城市出台了各项房地产调控政策140余次。今年3月以来，楼市再迎新一轮调控政策，除了传统限购以及信贷等措施外，新增“取得产权满2年后方可上市出售”、“离婚一年以内的房贷申请人，商业及公积金贷款均按二套执行”等措施，政府调控楼市的决心较大。因此，2017年二季度房地产市场将比一季度有所降温，市场平稳是主流趋势。
住宅供地占比创近两年新高，
二季度住宅地价增速或进一步放缓
一季度全国主要105个受监测城市地价总体水平为3880元／平方米，住宅地价为6040元／平方米。综合地价环比增速为1.40%，较上一季度微降0.03个百分点；住宅地价环比增速为2.06%，较上一季度下降了0.12个百分点。值得注意的是，住宅地价增速在连续多个季度攀升的情况下，一季度出现回落的迹象。同时，住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比均明显提升，占比率达到近两年以来最高值。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松分析指出，随着限购限贷范围向热点城市周边扩展，年内房地产调控进一步收紧的预期强烈，热点地区市场交易回落，房地产开发投资和购置需求受到阶段性抑制。二季度，预计商服、工业地价总体不会出现明显波动，在政策多方合力下，住宅地价增速或将进一步放缓。
2017年全国将新分配公租房200万套
住房城乡建设部消息，2017年，住建部把加快公租房竣工和分配入住作为重点，要求各地加大工作力度，年内完成公租房新增分配200万套。
住建部副部长陆克华表示，今年的公租房分配工作纳入住房保障目标考核内容，与各省级人民政府签订了目标责任书，目前已经全部落实到各地。
16城掀楼市限售潮，
政策对投资客抛盘说不
自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”队伍。截至目前，至少16个城市加入“限售限购”大军。具体政策涉及多种手段，比如“外地人买一、二手房3年内限售”、“通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年”等多种细分政策。
有统计数据显示，截至目前，实行限购又限售的城市，按出台政策的时间顺序看有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是，隶属保定高碑店市的白沟镇，限售时间最长，为5年。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市“限售”政策核心来看，在于对于房产买卖时间的限定。但楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。
“最严”调控效果如何？
财经问题专家王亚宏分析，首先，今年3月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，而且整体涨幅连四个月收窄，显示房地产调控政策组合拳的威力已经开始显现。
近年来房地产市场一直按照“过热—调控”的反应模式发展，去年10月前后，部分地区针对房价上涨较快的情况，各地相继出台了一些调控政策。今年3月份，有些地方房价又出现了反弹，为了抑制房价的过快上涨，防止炒房和防范泡沫滋生风险，于是各地又进一步给调控措施加码。
由于房地产投资具有周期性，市场也有内在的惯性，因此对政策效果的整体评估还需要几个月才能完成。只根据3月份的数据就断言调控政策立竿见影或是波澜不惊，都是操之过急的判断。
其次，3月份房价环比涨幅创去年10月以来最高水平，且70个大中城市有62个城市的新建住宅价格环比上涨，这意味之前的投资仍在短期内推动房地产市场，因此调控不能松动。
要在未来三个月里达到挤出泡沫、抑制房价的目标，政府还需进一步收紧相关政策，这样才能保障房地产逐步回归消费属性，回归居住功能。
第三，城市间的市场热度分化，进一步增强了因地制宜、因城施策的必要性。
一线城市的房价一直被认为是市场的风向标。3月份，北上广深四大城市环比房价表现分化更加明显，广州和北京房价环比上涨，同期深圳和上海下降。
这种不同城市间地产市场分化的情况，再次体现了房地产市场鲜明的地域性特征，因此在实行调控时，需要发挥地方政府的主体责任，因地制宜、因城施策。
